안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 이수역 근처 재개발 가능한 빌라 추천해 주세요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.서울시가 동작구 사당동 161-55번지 일대에 역세권 주택 및 공동주택 조성 지구단위계획안을 통과시켰으며 , 지하 3층 ~지하 29층 , 965가구 규모 공동주택 조성 예정입니다. 또한 이수역과 사당역 사이에 위치한 사당동 4-5번지 일대는 다가구 빌라 밀집지역으로 사당4동 및 사당 5동 재개발 구역지정 논의가 되고 있습니다. GTX-C, 신안산선, 서부선 경전철 등 교통 호재도 더해져 있으니, 이쪽 부근의 주택을 잘 알아보시길 바랍니다. 그럼 성공적인 투자 되시길 바라겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 부동산 전세계약 만료 관련 질문드려요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.임차인의 복비 부담은 전세계약을 일찍 해지 하고 미리 나갈때만 부담합니다. 그래서 결론적으로는 복비를 부담하실 필요가 전혀 없습니다. 단순히 임차인에게 내 주기위해서 적금을 미리 해지하거나 예금으로 준비한 경우에 이로 인한 이자 손해는 법적인 부분에서는 배상의 대상은 아니며, 이것은 도의적인 책임감을 느끼는 부분입니다.그래서 마음이 너무 무겁다면 20만원 정도의 현금으로 결정을 번복하는 것에 대해 미안함을 전하는 정도가 좋을 것 같습니다.
부동산
Q. 주택 처분조건 기한이 헷갈려요~~~~
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.6월 27일 이전에 새 주택을 취득한 경우는 기존의 규정을 그대로 적용합니다. 그래서 3년이내 처분을 하는 것으로 적용하면 되고요. 6월 28일 이후에 새 주택을 취득한 경우에는 신규 규정을 적용합니다. 그래서 6개월 이내에 처분해야 일시적 2주택으로 인정받을 수 있습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 묵시적 자동 갱신 후 중도 퇴실 3개월 경과
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.묵시적 갱신이란 주택임대차보호법 제6조 1항에 근거한 내용으로, 이것이 발동되면 임차인은 언제든지 해지 통보를 할 수 있으며, 해지통보 후 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다. 즉, 임차인이 퇴거의사를 밝힌 시점부터 3개월간은 임대차 계약이 유지되고, 해당 기간동안 임차인은 임대료를 부담해야 합니다. 묵시적 갱신은 갱신일(기존계약종료일)기준 1개월 전까지 임대인, 임차인 아무 협의 없는 경우 갱신되었다고 보기 때문에 , 이미 묵시적 갱신이 되었고, 이제부터는 퇴거 예정일 3개월 전에 통보를 하여야 합니다. 지금 같은 상황에서 질문자님이 6월 18일에 나가겠다는 통보를 했고, 그로부터 3개월이 지난 9월 18일에 퇴거한다면 집주인은 보증금을 돌려주어야 할 의무가 있습니다. 당연히, 이런 상황은 임차인의 책임이 있는 계약 조기종료가 아니기 때문에, 임차인은 중개수수료 등 그 어떤 비용도 책임질 필요가 없습니다. 아울러, 현재 피해 보신 상황도 피해액은 집주인이 보상해야 합니다. 집의 문제로 인해 손해를 입은 경우 그 피해 정도, 그리고 인과관계를 증명하는 증거로 조정절차(주택임대차분쟁조정위원회) 를 거쳐 요구하시는 것이 타당합니다. 적은 손해라도 볼 수는 없으니까요.지금 20대인 질문자님의 손해액 180만원은 집주인이 임대사업을 하면서 발생하는 비용 같은 것이지요. 그런 내용에서도 한발도 물러서지 말고 다 받아내시길 바랍니다. 힘내세요. 더 궁금한게 있다면 질문 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 동생 명의 집을 내 명의로 변경하려면?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 말씀하신 대로 증여와 매매 두가지 시나리오가 가능합니다 증여의 방식은 동생이 질문자께 무상이전하는 방식인데, 증여세가 발생합니다. 증여세는 증여재산가액에서 5천만원 공제한 후 금액이 과세표준이 됩니다. 다만, 질문자께서 이미 주택금액의 일부를 부담한 사실이 객관적으로 입증 될 경우 그 부분은 증여가 아니므로 증여세 대상에서 제외할 수 있습니다. 매매방식은 취득세를 내야 합니다. 그리고 동생입장에서는 양도세가 나올 수 있습니다. 특히 보유기간이 짧아 1년 미만인 경우 양도차익에 대해 45% 중과세를 받을 수 있습니다. 가장 좋은 시나리오는 1억원을 질문자님이 모두 부담한 것으로 하고 (부모님을 거래에서 빼는 것) 자금이 먼저 들어간 것으로 간주, 매매 형식을 취해 취득세만 내는 것이 좋습니다. 동생에게 양도차익이 발생하지 않도록 매매가는 구매가와 동일하게 맞추시는 것을 추천드립니다. 그러면, 양도소득세를 0원으로 만들수 있겠지요.잘 정리하시어 부담 없이 이전 받으실 수 있기를 바랍니다. 감사합니다.