안녕하세요. 한영현 전문가입니다.
부동산
Q. 혼인전 가족간 전세대출과 혼인신고후 대출유지 질문
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.혼인 후에도 대출 유지 가능합니다.혼인 전이라면 가족이 아니기 때문에 전세대출이 가능합니다. 혼인 후에도 강제로 대출이 회수되지 않습니다.남자친구가 대출을 받는 것은 어렵다고 생각해야 합니다.어머니 소유 주택이므로 직계존속간 임대차라 전세대출이 나오지 않습니다.감사합니다.
부동산
Q. 신탁사가 책임준공을 약속하고 기한 내 완공을 못하면 대출 원리금까지 배상해야 한다는 판결은 정당한건가요??
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.신탁사가 책임준공을 약속했으면 실제로 완공을 못했을 경우 대출 원리금까지 책임질 수 있다는 내용의 판결이 나왔습니다.신탁사는 일반 수탁기관이 아니라 사업 주체처럼 행동하게 됩니다. 신탁 방식 PF는 신탁사가 시행을 전담하는 구조입니다. 따라서 계약서에 책임준공이 명시돼 있었다면 이는 법적으로 책임 있는 약속으로 인정될 수 있습니다.단순 위탁관리가 아닌 신탁사가 직접 책임 준공 약정에 서명을 해서 대출 실행 근거 중 하나가 그 책임 준공이였다면 신탁사는 신용공여 역할을 한 것이라 생각합니다.정당한 판결인 것 같습니다.감사합니다.
부동산
Q. 청약통장 인정금액 25만원 바뀌었는데 질문드려요
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.2023년도 11월 1일부터 청약통장 납입인정금액이 기존 10만 원에서 25만 원으로 상향되었습니다.인정 납입액은 납입일 기준으로 확정됩니다. 해당 달을 지나면 추가 납입으로 인정급액을 늘릴 수 없습니다.따라서 다음 달부터 25만 원씩 납입하는 것이 최선입니다.감사합니다.
부동산
Q. 아파트 매매 지분설정 방법이 궁금합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.지분은 출자 비율 기준으로 설정하는 것이 가장 합리적이며 향후 증여세 문제나 소득세, 양도세 절세에도 유리합니다.실투자금 4.8억 중 남편 2억, 아내 2.8억이라 초기 지분을 남편 약 40%, 아내 60%로 설정하는 것이 좋을 듯 합니다.단 대출 명의가 아내 단독이라면 실제 상환 비율이 중요합니다.대출도 출자로 간주되므로 아내가 대출을 혼자 책임지는 구조면 지분을 더 높게 책정 가능합니다.원칙적으로 지분 변경은 소유권 이전으로 간주되며 증여세 대상이 될 수 있습니다.특약사항에 향후 전세금 반환 및 대출 상환 시 실제 납입금 기준으로 지분 재조정 문구를 기재하는 것이 좋습니다.이 경우 추후 지분 변경에 대해 과세 당국이 거래 아닌 정산으로 인정할 여지가 생깁니다.감사합니다.
부동산
Q. 전세 계약 연장 시 신규 확정일자를 받아야하는지 궁금합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.4년간 살던 집에서 재계약하고 전세보증보험을 가입할 예정이라면 확정일자를 다시 하는 편이 좋습니다.신규 계약서를 작성한 순간부터 새로운 임대차로 간주됩니다. 따라서 확정일자를 받으시길 바랍니다.감사합니다.