안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울)입니다.
Q. 최근 전북 전주시의 부동산 가격흐름이 좋은 이유가 뭘까요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.전주시 부동산 가격이 상승세를 보이는 몇가지 이유가 있습니다. 전주 지역은 최근 몇 년간 신규 주택 공급이 부족하여 수요 대비 공급이 부족한 상황입니다. 특히 2024년부터 2027년까지의 주택 공급량이 현저히 감소할 것으로 예상되어, 이러한 공급 부족이 가격 상승을 부추기고 있습니다. 그럼에도 전세와 매매 시장 모두에서 수요가 증가하고 있습니다. 전세 가격은 2024년 1월부터 38주 연속 상승세를 보였으며, 매매 가격도 30주 연속 상승하고 있습니다. 이는 주택 공급 부족과 맞물려 가격 상승의 주요 원인으로 작용하고 있습니다. 또한, 전북 지역의 주택 구매소비자들의 주택가격 상승 기대감이 높아지고 있습니다. 2024년 8월 전북 주택가격전망지수는 123으로, 이는 2021년 9월 이후 2년 11개월 만에 가장 높은 수준입니다. 이러한 기대감이 실제 부동산 가격 상승으로 이어지고 있습니다. 전주는 전북 제 1도시로 위의 이유로 전북내 타 지역 주택 구매 수요도 흡수하고 있다고 보입니다.
Q. 다른 나라에는 전세가 없다고 하는데 정말인가요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.맞습니다. 전세 제도는 한국에만 존재하는 독특한 주거 형태입니다. 일부 국가에서는 비슷한 개념이 존재할 수도 있지만, 보증금의 규모와 주거 방식, 제도적인 부분에서 한국의 전세와는 크게 다릅니다.한국에서 전세는 세입자가 집값의 50%에서 최대 80%에 달하는 보증금을 집주인에게 맡기고, 매달 월세 없이 거주하는 방식입니다. 전세 보증금은 계약 종료 시 세입자에게 전액 반환되므로, 세입자 입장에서는 주거비를 절약할 수 있는 장점이 있습니다. 집주인은 전세 보증금을 운용해 수익을 내거나, 다른 부동산에 투자할 수 있어 전세가 유리한 구조가 되기도 합니다.다른 나라에서는 보증금이 있더라도 대개 한 달에서 몇 달 치 월세에 해당하며, 전세처럼 고액의 보증금을 맡기고 월세 없이 거주하는 방식은 찾아보기 어렵습니다. 대부분의 국가에서는 월세가 일반적이며, 보증금도 일반적으로 1~3개월 치 월세 수준으로 적은 금액입니다. 일본에서는 보증금 외에 ‘사례금(礼金)’이라고 해서 집주인에게 주는 비용이 있는데, 이는 반환되지 않습니다. 하지만 전세와 같은 개념은 없습니다.한국에서만 전세가 발달한 이유로는 과거 한국의 금리 수준이 높았을 때, 집주인들은 전세 보증금을 은행에 예치하여 이자 수익을 얻을 수 있었기 때문에 전세가 유리했습니다. 또한 부동산이 주요 투자 수단으로 선호되면서, 전세 보증금을 활용해 다른 부동산을 구입하는 구조가 가능해졌습니다. 전세는 한국의 금융·부동산 시장과 독특한 경제적 상황에서 생겨난 주거 방식으로, 현재까지도 한국에서만 사용되는 제도입니다.
Q. 신축 아파트의 기준이 어떻게 되나요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.신축 아파트의 기준은 엄밀한 법적 정의가 있지는 않지만, 일반적으로 입주 후 5년 이하의 아파트를 신축으로 보는 경우가 많습니다. 이는 아파트의 상태, 설비, 마감재, 인테리어 등에서 최신의 기준을 갖추고 있다는 점에서 신축으로 인식됩니다.부동산 업계와 소비자들 사이에서는 5년 이내의 아파트를 신축으로 보는 경우가 많습니다. 이는 최신 기술과 자재가 사용되어 있고, 건물 상태가 신선하며 하자 발생률이 낮은 상태입니다. 부동산 공시가격 산정 시도 입주 연수를 기준으로 ‘신축’ 또는 ‘준신축’으로 분류되며, 특히 5년 이내의 아파트를 신축으로 보는 경향이 있습니다.신축 아파트는 준공 후 초기 5년 동안 감가상각이 적어, 구축 아파트에 비해 높은 가치를 유지하는 경향이 있습니다. 신축 아파트는 최신 주거 트렌드와 편의 설비가 반영되어 있어 선호도가 높고, 유지 관리가 용이합니다. 일부 금융상품이나 세금 혜택에서 신축과 구축의 기준을 구분할 때도 5년 이내 여부가 기준이 되는 경우가 있습니다.따라서 신축 아파트는 통상적으로 입주 후 5년 이내의 아파트로 정의되는 것이 일반적이며, 트렌드와 시장 수요 측면에서도 선호도가 높은 편입니다.
Q. 이사 가기 전에 집보여줄때 집 안보여줘도 되나요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.임대차 계약 기간 중 임대인이 주택을 매도하거나 새로운 임차인을 구하기 위해 기존 임차인에게 주택을 보여줄 것을 요청하는 경우가 있습니다. 그러나 임차인은 법적으로 이러한 요청에 응할 의무가 없습니다. 즉, 임차인은 자신의 프라이버시와 거주권을 보호하기 위해 주택을 보여주는 것을 거부할 수 있습니다.다만, 임대차 계약서에 '이사 전 집 보기 협조 의무'와 같은 특약이 포함되어 있다면, 임차인은 해당 특약에 따라 주택을 보여줄 의무가 생길 수 있습니다. 따라서 계약서 내용을 확인하는 것이 중요합니다.임대인 입장에서는 새로운 임차인을 구하거나 주택을 매도하기 위해 기존 임차인의 협조가 필요할 수 있습니다. 그러나 임차인의 거부로 인해 임대인이 손해를 입었다고 하더라도, 법적으로 임차인에게 이를 강제할 수 있는 근거는 없습니다. 따라서 이러한 상황을 방지하기 위해서는 임대차 계약 체결 시부터 주택을 보여주는 것에 대한 협조 의무를 명시하는 것이 좋습니다.결론적으로, 임차인은 주택을 보여주는 것을 거부할 권리가 있으며, 이는 법적으로 보호됩니다. 그러나 원활한 계약 종료와 보증금 반환 등을 위해 임대인과의 원만한 협의를 통해 상호 협조하는 것이 바람직합니다.
Q. 전세계약 연장 신청 거부한 집주인이 실제로 실거주하는지 어떻게 알 수 있을까요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.위와 같은 문제는 전세가가 지속적으로 상승하는 시점에서 자주 묻는 질문 중 하나입니다.집주인이 전세계약 갱신을 거부한 후 실제로 실거주하지 않고 다른 세입자를 받거나, 전입만 해놓고 실거주하지 않는 경우, 임차인은 임대인의 ‘실거주 목적’을 입증할 책임이 있습니다. 만약 집주인이 실거주를 하지 않고 전세 시세 차익을 목적으로 다른 세입자를 들이는 경우, 임차인은 법적 조치를 통해 임대차보호법에 따른 손해 배상을 청구할 수 있습니다.계약 종료 후 주민센터에서 전입세대 열람 신청을 통해 현재 집주인이 해당 주택에 전입신고가 되어 있는지 확인할 수 있습니다. 그러나 이 방법은 집주인이 전입 신고만 해둔 경우에는 한계가 있습니다. 따라서 주변 이웃이나 관리사무소 등을 통해 집주인의 실제 거주 여부를 간접적으로 확인할 수 있습니다. 만약 임대인이 재임대를 했을 경우, 새 임차인이 입주했다는 사실을 이웃 등을 통해 확인할 수 있습니다. 그외 부동산 중개 플랫폼을 통해 해당 주소가 재임대나 매물로 등록되는지 지속적으로 확인할 수 있습니다. 또한, 부동산 중개사무소를 통해 해당 주택의 재임대 여부를 알아보는 것도 방법입니다. 집주인이 실거주 명목으로 계약 갱신을 거부하고 임차인을 새로 받는 경우, 임차인은 임대차보호법 제6조에 따라 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이는 전세금을 증액할 목적으로 실거주를 가장한 경우에 해당하며, 법률적 보호를 받을 수 있습니다. 위 방법 외 여러가지 방법을 통해 집주인의 실제 거주 여부를 확인하고, 만약 거짓으로 실거주 명목을 내세운 것으로 확인된다면 손해배상을 청구할 수 있습니다.