하이엔드 라이프를 꿈꾸는 부동산 전문가 입니다.
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Q. 청년층 전세와 월세 전환기에서 계약 갱신할 때 보증금 보호 전략은 어찌 될지?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 임대차보호법을 이해를 하시면 가장 좋습니다.임대차보호법의 경우 확정일자 + 전입신고가 되면 보호를 받을 수 있습니다.우선 기본적인 권리관계 선순위 근저당권이나 압류등 최악의 경우 경매로 넘어갈 시 먼저 배당을 받는 순서 개념을 아시면 좋습니다. 등기부등본상 선순위 근저당권이 있다는 말은 그 다음으로 전세보증금을 배당 받는 다는 뜻이므로 매우 위험한 계약으로 볼 수 있습니다.따라서 기본적으로 등기부등본상 권리가 없는 상태에서 임차권(확정일자+전입신고)를 해야 최악의 경우 경매로 넘어가도 가장 먼저 배당을 받을 수 있습니다. 임대차계약은 2년 이하는 무조건 2년으로 보는 법도 있고,계약갱신청구권의 경우 2년 더 거주가 가능한 권리도 있습니다. (단 임대인 실거주 및 월세 2기 연체 시에는 불가능)임대차보호법을 한번 이해를 해보시는 것이 좋습니다.감사합니다.
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Q. 생애첫주택.. 무주택자 혜택 얼마나 좋은건가요
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.아무래도 정부지원대출의 경우 일반 주택담보대출보다 금리가 더 낮고 좋습니다.디딤돌 대출의 경우 이자가 2.85%~4.15% 정도에 우대금리가 적용이 되게 됩니다.생애최초의 경우 0.2% 우대 적용이 되고 생애최초로 하게 될 경우 LTV80% 및 한도도 2.4억 까지 확대가 가능한장점이 있습니다. 일반주택담보대출이 4~5% 정도 선이니 디딤돌 대출의 경우 금리에서 매우 유리할 수 있습니다.감사합니다.
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Q. 잔금일 질문입니다. (보금자리론)
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.잔금일자에 이사를 하고 전출이 되어 전입신고를 하게 되면 대출에는 크게 영향이 없을 것으로 사료됩니다.은행에 먼저 문의를 해서 정확한 확답을 받으시는 것이 좋아 보입니다.감사합니다.
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Q. 다가구주택 월세(반전세) 계약하려는데 확인해보니 위반건축물이네요
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 불법이나 위법건축물이라도 주거용으로 사용을 하고 확정일자와 전입신고를 갖추게 되면 우선변제권과 대항력 즉 임대차보호법에 보호를 받을 수는 있지만 아마 대출이나 전세보증보험 가입을 어려울 것으로 보여 지므로 향후 전세 들어올 사람이 없을 경우 보증금 반환에 어려울 수도 있으니 잘 검토를 하시고 진행을 하시길 바랍니다.감사합니다.
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Q. 부모님께 아파트증여 받았습니다..
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.동생분께서는 말씀하신대로 명의만 50% 빌려주고 재산세 내고 향후 매도를 해도 남는 것도 없고 무주택자 혜택도 없고, 생애최초혜택도 없어지게되고 왜 명의를 50% 빌려주고 재산세를 내는지 이해가 가지 않습니다.물론 가족간에 사연때문이겠지만 너무 동생분이 손해만 보는 것 같아 향후 배우자 될 분도 매우 속상한 위치에 있다고 보여 집니다. 따라서 50% 지분에 대해서 매도 시 얼마를 요구를 할 필요가 있어 보입니다.감사합니다.
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Q. 만기전 퇴실, 세입자 구하자 갑자기 매매로 내놓는다는 집주인
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.참 복잡한 상황이네요. 우선 임대차계약의 경우 임대인과 임차인은 계약기간에 대한 이행의무는 지켜야 하고 임차인의 중도해지의 경우 임대인의 동의가 필수로 있어야 가능한 부분이 있습니다. 우선 정 안될 시 아는 지인에게 집을 잠시 만이라도 월세를 내고 거주를 시키는 방법도 있고,반드시 계약 만료 6~2개월 전에 재계약 의사가 없음은 문자나 문서로 임대인에게 남겨야 만료일날 계약해지가 가능합니다. 임대인이 저러니 방법은 없고 할 수 없이 지인들에게 집을 몇개월만이라고 월세로 돌리는 방법이 최선으로 보여 집니다. 감사합니다.
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Q. 식당 위생 점검은,어느 주기로 하는건가요?!
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.음식점의 경우 일반적으로 사전 통보 없이 불시에 점검을 하는 경우가 많지만 특정한 기간에는 먼저 사전 통보를 하고 위생 점검을 실시를 하곤 합니다. 점검대상은 식당 규모, 매출, 과거 위생점검 결과등을 토대로 선정을 하게 됩니다.그리고 신고가 들어온 경우나 음식을 섭취를 하고 식중독 이나 장염 등을 통해서 비브리오균등이 검출이 되게 될 시 점검대상이 되기도 합니다. 점검 결과에 따라 위반 시 행정처분을 받게 됩니다.감사합니다.
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Q. 앞으로 경제가 어떻게 되어갈지 궁금해요
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.향후 인구가 줄고 부동산의 경우 양극화가 매우 뚜렷해 지므로 아무래도 금융자산 주식이나 코인쪽이 좀 더 나아지지 않을까 사료됩니다. 특히 정부 차원에서 코스피를 살릴려고 정책을 펼치고 있고 부동산의 경우 대출 및 수요억제정책으로 부동산은 규제를 하고 있는 입장입니다. 그리고 미장이 오르는 동안 코스피는 계속 하락을 하였기 때문에 향후 정책주 위주의 코스피에 대한 투자가 좀 더 좋지 않을까 생각을 해보고 스테이블코인 관련 입법화을 통해서 비트코인등이 인정을 받고 상승을 하고 있으니 코인 쪽도 투자가치가 높아지지 않을까 사료됩니다.감사합니다.
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Q. 앞으로 상가는 어떤 방향으로 흘러가게 될까요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.사회적 소비 문화가 온라인으로 변화를 하게 되고 또한 오프라인 상가의 경우 완전 핫플이나 맛집으로 소문이 나지 않는 이상 매출이 부족하기 때문에 상가 임차를 할 가능성이 낮아지게 됩니다.입지가 좋고 병원이나 학원등 꾸준하게 수요가 있는 상가의 경우 수익률은 괜찮을 수 있으나 입지가 좋지 않고 소비가 적은 지역일 경우는 상가의 가치가 하락할 가능성이 매우 크므로 상가 투자 시에는 반드시 입지 및 임차 수요가 풍부한 곳으로 가야 건물 및 상가 가치가 올라 갈 수 있습니다. 상가도 향후는 양극화로 유동인구가 몰리고 핫플의 경우는 가치가 올라가고 그렇치 못한 곳은 상가가치가 하락하는 양극화 현상이 나타날 것으로 사료됩니다.감사합니다.
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Q. 압류관계로 문의하고싶어서요 걱정때문에요
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.임대차보호법에 의거를 한 소액보증금일 경우 압류가 불가능합니다.해당 임대차 지역 경기도의 경우 위의 보증금은 소액임차인에 해당이 되므로 압류가 불가할 것으로 사료됩니다.우선 개인 회생 관련 상담을 진행보시는 것도 방법이라 사료됩니다.감사합니다.