안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 재개발 재건축 구역에서 보류지는 왜 나오는건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다."보류지"란 재개발·재건축 사업에서 조합이 소유한 일부 필지를 의미하며, 일반적으로 조합원들에게 배분되지 않고 남겨두는 토지를 말합니다. 보류지는 예측할 수 없는 변수를 대비하기 위해 조합이 일정 부분 보유하는 물량이라고 볼 수 있습니다.보류지가 나오는 이유는 1. 이주 미동의자, 미청산 조합원 대비 2. 사업비 충당 및 추가 비용 발생 대비 3. 향 후 조합원간 분쟁 가능성 대비 4. 임대주택, 기부체납 등 추가 요구 반영 5. 조합의 추가적인 수익 창출 목적 등이 있습니다.보류지는 일반적으로 조합이 최종적으로 잔여 부동산을 공개 입찰을 통해 매각을 하거나 사업이 마무리 되면 조합원 또는 일반인도 보류지를 매입할 수 있습니다. 사업과정에서 조합 운영 및 재정 문제를 해결하기 위해 조합 내부적으로 활용이 될수도 있습니다.보류지는 조합원 입장에서는 추가적인 사업 비용 절감을 위한 수단이기도 하고, 투자자 입장에서는 향 후 매각될 경우 투자 기회가 될 수도 있는 요소 입니다.
부동산
Q. 주택청약되면 재개발 입주권 없어지는건가요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리자면 기존 재개발 지역의 입주권에는 영향이 없습니다.재개발 지역의 입주권은 기존 주택을 소유한 상태에서 조합원이 되었기 때문에 유지가 되는 것입니다. 입주권은 기본적으로 기존 부동산 소유 여부 및 조합원 자격 요건과 관련이 있으며, 다른 지역 아파트 청약과는 직접적인 연관이 없습니다.무순위 청약은 특별공급이나 1, 2순위 청약과 달리 조정대상지역, 투기과열지구 등의 규제를 받지 않는 경우가 많으며, 계약 포기시 기존 재개발 입주권을 잃는 것은 아닙니다.
부동산
Q. 최근 부동산 투자 트렌드의 경우 어떤 방식으로 접근해야 안전할지?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 투자를 시작하시는 단계라면 시장의 흐름을 이해하고 기본 개념을 익혀가시는 것이 중요할 것 같습니다. 어떤 부동산 유형을 선택할지, 투자 시 주의할 점과 리스크 관리 방법은 어떤게 있을지 등등 차근차근 접근해 가시는게 중요할 것으로 보입니다. 부동산 시장의 흐름을 이해하기 위해서는 우선 금리 변화, 정부 정책, 수요와 공급을 분석하는 단계가 필요합니다. 유투브 등 부동산 관련 토론 영상들도 많이 살펴 보시면 현재 시장의 어떠하고 향 후 어떻게 변화할지 다양한 전문가들의 의견도 구분하지 않고 들어 보시는 것도 중요합니다.부동산 투자 시 위험을 관리하기 위해서는 시장의 흐름을 읽어 매수 타이밍을 언제 잡느냐가 가장 중요한데요... 일단 싸게 사서 비싸게 팔아야 하니 지금이 고점인지,, 저점인지 파악을 하는게 중요합니다. 그리고 자기자본 50% 이상은 투자하는게 안전하면 입지 분석에 대해서도 사전에 임장 활동 등을 통해서 꼼꼼하게 분석해 두셔야 합니다. 아파트 투자를 하면서 익혀 나가시면 좋을 듯 하고 갭투자라 불리는 투자의 방법 부터 시도를 해보시는게 좋을 듯 하며,아예 경매 공부를 같이 하시면서 경태 투자를 해보시는 것도 좋을 것 같습니다. 경매는 권리 분석이 중요하니 처음에는 전문가 분들의 도움을 받으셔서 시작해 보시는 걸 추천 드립니다.
부동산
Q. 아파트 상가는 개병분양 인건가요??
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.대부분 개별 분양의 형태인 경우가 많습니다.아파트를 분양할 때 상가도 함께 개별적으로 분양하여 각 점포마다의 소유자가 다른 경우가 많습니다. 등기부등본을 떼어 보면 각 점포별로 소유자가 누구인지 확인이 가능 하실 겁니다. 임대료, 관리비 등도 각 점포별 계약 내용에 따라 다르게 책정이 되구요. 건설사가 상가를 한꺼번에 보유하고 직접 임대 운영을 하는 경우도 있고, 건설사가 대형 투자자에게 일괄 매각한 후 해당 법인에서 관리를 하는 케이스도 있을 수 있습니다.
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Q. 살 의향 없어도 부동산가서 물어보고 집보여달라 해도 되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.구매할 마음이 없다고 표현을 하시면 거의 대부분 이에 응하지 않을 테고,가서 집을 좀 보고려 왔다 혹시 이런 물건을 원하는데 있느냐? 있으면 좀 보고 싶다 정도로 중개사분께 의뢰를 하셔야 실제 물건을 살펴 볼 수가 있습니다.그런 후에 일단 다른 물건들도 좀 살펴보고 오겠습니다 정도로 마무리를 짓고 나오셔야지 구매할 의사가 없다라는 걸 사전에 밝히시고 접근 하시면 중개사분들도 적극적으로 협조를 해주지 않을 가능성이 크기 때문에 그러한 의도는 최대한 숨시기고 방문을 하셔야 합니다.중개사분들이 시간을 내어 협조를 하는건 그래도 계약 체결을 통해 경제적인 수익을 발생시키기 위한 것이니깐요.