안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 잔금 지급 시기와 비율은 언제 지급해야 하는지 알려주세요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.계약금은 대부분 계약 체결 시 즉시 지급을 하고 매도자와 매수자가 계약서에 서명을 한 후에 지급을 합니다. 보통 매매가의 10% 정도가 일반적이지만 이는 협의를 하면 조정이 가능 합니다. 계약금을 지급하면 일방적인 계약 파기는 어렵게 됩니다. 중도금은 계약 후 1~2개월 이내에 지급을 하는데 대략 매매가의 40~60% 선에서 결정이 되고 이는 매도자와 매수자가 협의하여 중도금 지급 없이 잔급을 일시 납부하는 방향으로 협의를 해도 크게 문제가 없습니다.잔금은 등기 이전 당일에 지급을 하고 잔금을 지급하게 되면 소유권을 넘겨받게 됩니다. 매수인은 잔금 지급 후 등기권리증과 집 열쇠를 인수하게 됩니다.통상 위와 같이 진행이 되며 실제 계약 진행 시 협의하는 내용에 따라서 달라질 수는 있습니다.
부동산
Q. 감정평가 금액이랑 왜 실거래가하고 다른가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.감정평가금액과 실거래가가 차이가 생기는 건 평가목적과 산정 방식에 따른 차이라고 보시면 됩니다.감정평가 금액은 공인감정평가사가 평가한 부동산의 가치로 대출, 세금, 공공사업 보상 등의 목적으로 이용이 되며, 주변 시세와 입지, 수익성 등을 기준으로 산정이 됩니다. 이는 객관적인 이론적 접근인 반면에 부동산 실거래가는 수요와 공급, 협상력, 심리적 요인들이 반영된 실제 시장에서의 거래 금액 입니다.감정평가는 안정성을 고려하여 시장보다 낮게 산정되는 경우가 많고 실제 대출심사, 세금 부과 시 활용이 되므로 과대평가를 피하려는 경향이 있습니다. 특히 경매나 공공사업 조상용 감정가는 시세보다 낮게 책정되는 경향이 있습니다. 실거래가는 매도자와 매수자의 협상의 결과로 시장환경(급매, 매물 부족, 투자 수요 등)에 따라 감정가보다 높은 가격에 책정되는 경우가 있습니다. 특히 입지 요건이 좋다면 실거래가가 훨씬 높은 경우가 많습니다.투자 목적이라면 실거래가를 기준으로 시장의 흐름을 판단하는게 좋고, 대출 가능금액을 확인하려면 감정가 기준으로 확인해 보는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 요즘 강남3구+용산구 규제로 마포구, 강동구로 풍선효과가 생기고 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.최근 정부가 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구를 토지거래허가구역으로 지정하면서, 인접한 마포구, 성동구, 강동구 등으로 부동산 수요가 이동하는 '풍선효과'가 나타나고 있습니다.풍선효과의 주요 증거로는...매물 감소 및 매수 문의 증가 - 토지거래허가구역 지정 이후, 마포구, 성동구, 강동구 등에서는 매도자들이 매물을 거둬들이고, 매수 문의가 증가하는 현상이 관찰되고 있습니다. 아파트 매매가 상승 - 한국부동산원에 따르면, 3월 둘째 주 기준으로 성동구와 마포구의 주택 매매가격 상승률은 각각 0.29%, 0.21%를 기록하였으며, 이는 용산구(0.23%)와 비슷한 수준입니다. 정부는 이러한 풍선효과를 방지하기 위해 마포구, 강동구, 성동구 등을 추가로 토지거래허가구역으로 지정하는 방안을 검토하고 있다고 합니다.
부동산
Q. 오피스텔 주거용 매매시 확인할 사항이나 주의사항이 궁금합니다?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.오피스텔을 주거용으로 매매할 경우, 일반 아파트와 다르게 몇 가지 꼭 확인해야 할 사항이 있습니다. 특히 13년 된 오피스텔이라면 노후 상태나 관리 비용 등도 확인해 보시는게 좋습니다.등기부등본 - 소유자정보, 근저당권, 가압류-가처분, 전세권 설정 여부 확인건축물대장 및 용도 확인 - 오피스텔이 주거용으로 등록된 상태인지 확인.관리비 및 주차공간 - 관리비가 과도하게 높지는 않은지, 1세대 1주차가 가능한지 여부 확인, 공용시설 유지보수 상태 확인세금 및 대출 가능여부 - 취득세율이 아파트보다 높을 수 있어서 세금관련 내용 사전 확인실입주 가능 여부 - 현재 세입자가 있는지, 언제 퇴실하는지 등등 임차인 관련 정보 확인기타잔금 지급일 이전에 계약서 특약 사항에 근저당, 압류 말소 조항 추가 할 것.전입신고 및 확정일자 가능한지 여부를 명시해 둘 것.하자 발견 시 보수 책임을 누구에게 둘 것인지... 어느정도의 기간 동안 확인된 하자에 관해서 책임을 질것인지 등등위와 같은 내용들에 대해서 추가적으로 확인해 두시면 좋을 듯 합니다.
부동산
Q. 계약금을 줬는데 부동산에서 이번년도에 재개발 이라는걸 말 안해주셨어요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.계약의 취소 및 계약금 반환 가능 여부는 계약 당시 임대인의 설명 의무와 계약 내용에 따라 달라질 수 있습니다.1. 임대인의 설명 의무 위반 여부계약 당시, 임대인이 재개발 계획을 알고 있었는지가 중요한데요, 만약 재개발 일정이 확정된 상태에서 이를 숨겼다면, 임차인은 중대한 사실을 고지받지 못한 것이므로 계약을 취소할 사유가 됩니다.2. 계약서 내용 확인계약서에 "재개발 예정" 또는 "단기 거주 가능" 등의 조항이 포함되었는지 확인해 보시기 바랍니다. 특별한 내용이 없고, 임대인이 이를 알리고 계약한 흔적이 없다면, 임대인의 귀책사유가 될 가능성이 높습니다.3. 계약 취소 및 계약금 반환 가능성임대인이 재개발 사실을 알고 있었음에도 숨긴경우 사기 또는 기망에 의한 계약 취소가 가능하고 계약금 반환을 주장할 수 있습니다.임대인도 몰랐던 경우 계약취소는 어려울 수 있으며 계약금 반환도 쉽지 않을 수 있습니다.합의 해지 가능성:계약금 반환을 요청하며 임대인과 원만히 협의하는 것이 가장 현실적인 방법재개발로 인해 임대인이 직접 거주하지 못할 경우, 다른 세입자를 구하는 조건으로 계약금을 일부 돌려받는 방법도 고려해 볼 수 있습니다.4. 대응 방법우선 계약서 확인 > 임대인과 협의 > 법적 대응 검토 순으로 진행하는 것이 좋습니다.협의가 어려우면, 내용증명을 보내 공식적으로 문제를 제기하는 것도 한 방법입니다.하반기에 당장 이주 및 철거가 예정되어 있다면 부동산 측에서 그러한 내용에 대해 몰랐을리가 없었을 텐데요..이러한 부분에 대해서는 중개인이 사전에 고지를 않했다면 그러한 부분도 문제를 제기할 수 있는 부분이라고 보여 집니다. 가장 좋은 건 집주인과 협의를 진행해 보시는게 좋고 직접 이야기하기 어려운 상황이라면 중개인 통해서 지원을 받아 보시기 바랍니다.