안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 임장을 할때 주의해서 확인해야될 사항들은 어떤건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.임장은 직접 가서 주변 환경, 건물 상태, 입지 등을 꼼꼼히 확인하는 과정이라서 굉장히 중요합니다. 제대로 체크하면 좋은 매물을 저렴하게 구할 수도 있고, 피해야 할 집을 걸러낼 수도 있습니다. 필수로 체크를 해야 할 부분들은...입지 및 주변환경- 교통, 상권, 소음, 학군, 치안 등등건물 외부 상태 - 외벽 균역, 페인트 벗겨짐, 배과 및 수도상태, 옥상 및 지붕, 주차 공간 등집 내부 상태 - 수압 , 배수, 곰팡이 및 누수 흔적 등, 콘센트 등 위치, 전기 상태가격 및 계약 조건 - 실거래가 조회, 전세가율 체크, 관리비 포함 내역 확인, 대출 가능 한도 확인, 등기부등본 확인임장 시에는 사전에 등기부등본과 해당 지역의 실거래가 내역들도 같이 출력해서 현자에서 직접 체크를 하면서 보시는 것도 좋은 방법 이며, 인근 중개 업소와 친분을 쌓으신 후에 관련 정보를 얻어 보시는 것도 좋습니다. 무엇보다 아파트나 빌라에 거주하는 주민분들의 의견을 들어보시는 것도 중요한 포인트 중에 하나 입니다.
부동산
Q. 최근 건설사 미수금이 크게 쌓이는 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.요즘 부동산 뉴스에서 서울 아파트 가격은 급등하는데, 반대로 건설사들은 미수금이 쌓이고 있다는 이야기가 많이 들리는 것이 사실 입니다. 이러한 이유를 살펴보면....미분양 증가 → 건설사 자금 회수 지연서울과 수도권 인기 지역은 집값이 오르지만, 지방과 외곽 지역은 미분양이 늘어나고 있음.특히 수도권 외곽, 지방의 고분양가 아파트가 분양이 안 되면서 건설사 자금 회수가 늦어짐.건설사는 공사비를 쓰면서도 분양이 안 되면 돈을 못 받음 → 미수금 증가 중도금 대출 규제 → 건설사 대신 돈을 떠안음정부가 대출 규제를 강화하면서 중도금 대출 승인 거절 사례가 많아짐.원래는 분양 계약자가 중도금을 내야 하는데, 대출이 막히면서 못 냄.이럴 경우 건설사가 본인이 먼저 공사비를 내고 후불로 받는 구조가 됨 → 미수금 폭증공공 발주 사업(재건축·재개발, 공사비) 대금 지급 지연지자체나 공공기관이 발주한 공사에서 공사비 지급이 늦어지는 사례가 늘어남.특히 LH(한국토지주택공사), 지자체가 발주한 공사에서 자금 압박으로 대금 지급이 늦어지는 경우가 있음.건설사들은 공사는 진행했지만 돈을 못 받으면서 미수금 증가하청업체 대금 지급 지연 → 연쇄적 자금 압박건설사들이 돈이 부족해지면서, 하청업체(협력업체)에도 대금 지급을 미루는 경우가 많음.하청업체는 공사를 마쳤는데 돈을 못 받아 연쇄적인 자금난 발생.일부 건설사는 공사비 지급을 차일피일 미루면서 법적 분쟁도 발생.자재비·인건비 상승으로 공사비 증가최근 철근·시멘트·유가 등 원자재 가격이 급등하면서 공사비가 크게 증가.하지만 계약 당시 공사비로 진행해야 해서, 비용은 늘어났는데 받는 돈은 그대로결과적으로 건설사가 떠안아야 할 부담이 커지면서 미수금 증가서울 인기 지역의 경우 공급이 부족하고 대기 수요가 많아 가격이 급등하고는 있지만 지방, 수동권 외곽의 경우 미분양 물건도 많고 그에 대한 위험성도 커지는 상태 입니다.
부동산
Q. 지자체에서 공원이나, 하천 공사 기간을 정해놓고, 이 공사기간이 무기한으로 연장되는 경우는 보통 무슨 경우인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.실제로 많은 지자체 사업(호수공원, 둘레길, 하천 정비 등)이 공사 기간을 지켜지 못하고 터무니없이 연장되는 경우가 종종 있습니다. 이런 상황의 주된 원인들을 살펴 보면..1. 예산 부족 / 예산 이월지자체 예산은 매년 편성되는데, 사업이 생각보다 많은 비용이 들 경우 연차별로 쪼개서 진행됩니다.예산이 부족하면 중단하거나, 다음 해로 ‘이월’하는 식으로 공사가 느려지는 경우가 있습니다.추경(추가경정예산)이 없으면 그냥 멈춰있을 수도 있습니다.2. 민원 / 주민 갈등둘레길이 개인 사유지 근처를 지나가거나, 공원 근처 소음 문제로 주민 민원이 발생하면 공사가 지연됩니다.이해관계자가 많을 경우 협의만 몇 개월~1년 이상 걸리기도 합니다.3. 설계 변경 / 인허가 지연지반 조사 후 추가 설계 변경이 필요한 경우, 행정 절차상 재설계와 재승인 절차를 거쳐야 해서 오래 걸립니다.예를 들어, 하천 정비 중 문화재 발굴이 되면 문화재청 승인 후 다시 공사해야 해서 중단되는 경우도 있습니다.4. 공사 업체의 문제부도, 파산, 계약 해지 등이 발생하면 공사 자체가 중단됩니다. 이후 새로운 시공사 선정까지 시간이 오래 걸립니다.5. 계절적 요인특히 하천이나 토목 공사는 우기(장마철), 겨울철에 작업이 제한되기 때문에 일정이 자주 밀립니다.이러한 요인들로 인해서 지연이 되고 있다고 보시면 될 듯 합니다.
부동산
Q. 부동산시장이 조용한데 이때가 투자할때인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.현재 부동산 시장은 금리, 경기 침체, 공급 과잉, 정부 정책 등의 영향을 받아서 조용한 편이기는 한데요...투자를 고려하신다면 여러가지 내용을 분석해 보셔야 합니다.시장의 흐름 파악 - 현재 시장이 단순히 심리적인 위축인지, 구조적인 문제인지 분석이 필요합니다. 그리고 대출 등에 대한 부담으로 인해 거래가 안되고 있는지 등등 확인해 보시기 바랍니다.싸게 살 수 있는 시기인가? - 저평가된 급매물을 위주로 파악수익 구조 개선 - 월세를 들릴 수 있는 안정적인 부동산인지 파악하고 중장기적으로 수요가 지속될 지역인지 분석 필요입지가 좋은 곳을 위주로 저평가된 급매물들을 살펴 보시면서 기회를 노려 보시는 것도 방법입니다. 그리고 전세가율이 높은 곳은 갭투자가 가능할 수 있으니 노려 보시는 것도 좋습니다. 장기적으로 보아 가치가 오를 가능성이 있는 곳들도 체크를 해두신다면 향 후 도움이 될 수 있습니다.
전기기사·기능사
Q. 20대 후반 여자 전기기사, 소방기사 중 어느쪽이 나을까요?
안녕하세요. 김경환 전기기사입니다.전기기사, 소방설비기사 모두 현장에서의 업무가 대부분이라,원하시는 사무직으로 진로를 정하신 경우에는 회계 관련 자격증을 취득해 보시는 건 어떠신가요?전산회계 혹은 전산세무 1, 2급 자격증을 취득하면 보다 폭넓게 회사를 고르실 수 있습니다.두 개의 자격증을 모두 보유하고 있으면 우대하고 있는 경우가 많기 때문에,사무직으로 일을 하고 싶으신 경우 전기, 소방 보다는 전산회계-세무 자격증을 추천 드립니다.