안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 자격증을 준비해 보고싶은데요 어디서부터 시작을 해야될지 모르겠어요~
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.직장생활과 육아를 병행하고 계신다면 일단 차근차근 1차 부터 준비를 하시는 걸 추천 드립니다. 생각보다 공부할 분량이 많아서 육아를 하시면서 공부를 할 시작을 확보하는게 생각보다 어렵습니다. 그리고 최소 하루 3~4시간(인강 기준) 공부를 하셔야 하는데 퇴근 후에 육아까지 하다보면 생각보다 쉽지가 않고 체력적으로도 많이 힘이 드는게 사실 입니다. 제가 그렇게 공부를 해봐서 말씀 드립니다.오프라인 학원을 다니는건 현실적으로 어려울 듯 하니 온라인 인강을 들어 보시는 걸 추천 드리고,1차년도에는 1차 시험 합격 하신 후 그 다음해에 2차 합격을 목표 장기적으로 계획을 하신 후에 도전 하시는 걸 추천 드립니다. 장기간 공부를 해야 하니 체력적으로 지치지 않는게 가장 중요 합니다.
부동산
Q. 전세가 매매가 차이 얼마 안나는집 전세 위험할까요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.매매가와 전세가가 100만원 밖에 차이가 나지 않는다면 매매가가 비정상적으로 낮거나, 전세가가 과도하게 높은 상태일 가능성이 높습니다. 전세가율이 95~100% 에 가까운 경우 향 후 전세가 하락 시 집주인이 보증금을 돌려주기 어려워 질 수 있습니다. 전세가율이 높은 집은 세입자가 빠지면 급매로 가격을 낮춰야 하는 상황이 생기기도 합니다. 그리고 지금 상황을 보면 해당 지역이 장기적으로 하락할 위험이 있는지 확인해 보시는게 중요할 것 같습니다. 혹시 갭투자로 매입한 사람들이 손절을 하려고 내놓은 매물일 수도 있습니다. 매매가가 전세가와 거의 같다며, 집주인이 자기 자본 없이 집을 산 뒤, 하락장에서 손해를 보기 전에 매각하려는 경우일 가능성도 있습니다. 보증보험 가입이 가능한지 확인을 해보셔야 할 듯 하며 근정당 설정이 별도로 있는지 등도 확인이 필요할 듯 합니다.만약 해당 지역의 매매가가 지속적으로 하락하고 있고, 주변 매물들이 비슷한 가격으로 쏟아 지고, 집주인이 금융권 대출이 많다면 경매 위험이 높을 수 있으니 일단 피하시는게 좋을 것이라 생각이 됩니다. 그러나 보증보험 가입이 가능하고, 해당 지역이 장기적으로 발전 가능성이 있는 곳이라면 어느 정도 고려를 해볼 수도 있을 것 같습니다.중개사 분에게 관련 내용을 현장에서 다시 한번 설명을 꼭 들어 보시고 전체적인 검토를 마친 후에 결정을 하시기 바랍니다.
부동산
Q. 거주 중인 아파트가 리모델링 사업을 하는데 이를 반대할 경우
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트 리모델링 사업에서 조합이 세대 분담금을 감당하기 어려운 세대를 매입하는 경우 매입 가격의 기준은 법적으로 명확하게 정해진 것이 아니라, 사업 시행 주체(조합)과 해당 세대 간의 협의에 따라 경정이 됩니다.감정평가를 통한 가격 산정 - 조합이 매입하는 경우 감정평가법인을 통해 해당 세대의 시장 가격을 평가한 후 매입 가격이 정해지는 것이 일반적이며, 보통 2개 이상의 감정평가법인에서 진행하며 평균값을 적용하는 방식이 많습니다.조합이 제시하는 매입 가격 - 감정평가를 기반으로 하되, 사업의 수익성, 조합의 재정 상태 등을 고려해 조합이 자체적으로 가격을 조정할 수 있습니다. 조합이 충분한 재정이 있다면 감정평가액 수준에서 매입이 가능 하지만, 재정이 부족하면 감정평가액보다 낮은 가격을 제시하는 경우도 있습니다.협의가 이루어지지 않을 경우 - 조합과 세대 간 가격 협상이 원만히 이루어지지 않으면 소송 등의 법적 절차를 갈 수도 있습니다. 강제수용은 리모델링 사업에서는 적용되지 않습니다.대부분 실무적인 관행으로 감정평가 후 매입을 원하는 세대와 협의하여 매입니 진행되며 감정 평가 가격을 기준으로 하지만 조합의 자금 사정과 사업성에 따라 가격 조정이 될 수는 있습니다.
부동산
Q. 토지거래허가제가 다사 시행된다고 합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.네 이번 토지거래허가구역으로 지정 된 구역들은 이른바 갭투자가 원청 봉쇠가 되기 때문에,전세를 끼고 주택 거래를 할 수가 없게 됩니다. 주택의 경우 2년 간 실거주 목적일 경우에만 매매가 허용이 되기 때문 입니다. 지정 기간은 일단 3.24일 부터 9.30일까지 6개월 가량인데 필요하다면 기간 연장을 검토하겠다는 입장을 표명한 것을 보니 그 기간은 좀 더 늘어나지 않을까 합니다.이에 더불어서 정부에서는 토지거래하구역 지엉 이후에도 시장 과열이 지속되는 곳들은 조정대상지역과 투기과열지구로 추가 지정하겠다고 밝힌 상태 입니다.
부동산
Q. 강남3구, 용산구 토지거래허가구역은 비아파트도 해당되는 건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.강남 3구와 용산구 아파트 전체를 토지거래허가구역으로 다시 지정했는데요.. 이는 해제 발표 후 약 한달만에 다시 지정이 된 것인데... 더 넓은 구역을 묶어 버렸습니다. 이에 전세보증금을 끼고 집을 사는 갭투자가 완전치 금지가 되었습니다. 이렇게 한달 만에 정책 변화가 이루어지는 것은 시장의 변동성만 더 키우는 꼴이라 정부가 과연 시장을 제대로 바라보고 있는 건지 의문이 듭니다.일단 이번 지정은 모든 해당 구역 내의 모든 아파트가 대상이 되는데 아파트 외 부동산은 이번 지정의 직접저인 대상인 아닌 것으로 보입니다.다만, 비아파트 부동산 거래 시에도 토지 면적에 따라 허가 대상이 될 수 있으므로, 거래 전에 해당 부동산이 허가 대상인지 확인 하는 것이 필요할 것으로 보입니다. 또한 지역별로 그 기준이 상이할 수도 있으니 관할 구청 등에 문의 하셔서 확인해 보시는게 필요할 듯 합니다.