안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 저당권이랑 질권이 부동산/물건과 관련된 것 말고 무슨 차이가 있나요??
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.저당권과 질권 모두 담보물권으로서 채권자가 채무자의 재산을 담보로 잡고 있다가 채무를 이행하지 않으면 변재받을 수 있는 권리이나 설정방식과 적용 대상, 점유 여부에 등에서 차이가 있습니다.저당권이 경우 부동산 및 특정 동산 등에 설정이 되며 채무자와 계약을 통해 설정 후 등기가 필요합니다. 등기를 해야 효력이 발생하게 됩니다. 채무자가 변제를 못하는 경우 경매를 실해할 수 있습니다.질권은 동산(기계, 자동차) 및 권리(주식, 채권 등)에 설정을 할 수 있으며 채권자가 담보물을 점유해야 효력이 발생한다는 점에서 저당권과 큰 차이가 있습니다. 채권자가 직접 점유를 해야 하면 담보물을 넘겨 받게 되면 효력이 발생하게 됩니다. 질권도 공매 또는 경매를 통해서 변제를 할 수 있습니다.둘 다 채권자의 변제권을 보장하는 담보물권이지만 위와 같이 설정방식과 적용 대상에서 차이점을 확인 할 수 있습니다.
부동산
Q. 지하철에 붙은 부동산 전단지는 마지막까지 팔리지 않는 매물인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.지하철에 붙여진 부동산 전단지들의 경우 투자자 좋게 말하면 투자자 유치를 위한 마케팅 성격이 강한 홍보물이라고 보시면 될 것 같습니다. 이는 소진이 잘 안되는 물건이나 투자 수요를 끌어들이기 위한 매물일 가능성이 크죠.몇 년안에 몇 배 수익 이라는 말은 단순한 기대치 일뿐 실제로 그렇게 될지는 알 수가 없으면 수익률 계산에서 공실률, 운영비, 세금 등 중요한 요소를 빼고 보여진 결과라고 볼 수 있습니다. 상가 시장은 주거용 부동산과 다르게 리스크가 크며 경기 영향을 많이 받을 수 밖에 없고, 입지가 애매하거나 예산만큼 상권이 형성되지 않는다면 공실 위험이 큽니다. 실제로 괜찮은 상가들의 경우 입주 전부터 분양이 끝나거나 개발사가 네트워크를 통해 조용히 소화하는 경우가 많습니다.이에, 전달지로 홍보하는 물건들의 경우 입지가 불리하거나 조건이 좋지 않을 가능성이 크고, 안팔리는 물건을 처리하려고 그렇게라도 홍보를 하고 있는 것입니다. 크게 신경을 쓰지 않으셔도 될 것 같습니다.
부동산
Q. 토지거래허가제 미치는 영향은 무엇이죠?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.토지거래허가제는 부동사 투기를 방지하고 실수요자 중심의 거래를 유도하기 위해 특정 지역에서 토지 거래 시 관할 관청의 허가를 받도록 하는 제도 인데요... 최근 서울에서 잠심, 대치 등 주요 지역에 대해서 토지거래허가구역을 해제 했다가 갑자기 부동산 가격이 급등하고 시장의 이상 변화가 감지 되면서 한 달 조금 넘은 시점에 다시 지정을 해버렸는데요... 이렇게 한달남에 다시 지정을 할 걸 왜 해제를 했는지 모르겠습니다.
공인중개사 자격증
Q. 기출문제? 기본서? 비중을 어느정도 공부하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.현재 시점으로부터 3개월 후에 어떤 시험을 보시는지 궁금하네요.기본서를 어느정도 공부를 한 상황이라면 지금부터는 기출문제를 풀면서 이해를 하고 있는 부분과 그렇지 못한 부분은 구분을 해주시는게 좋을 것 같습니다.기출문제를 통해서 내가 공부한 이론들이 맞는지 아닌지를 체크해서 별도 오답 노트 등을 만들엇 틀린 부분에 대해서 한번 더 기본 이론을 보시고 암기하신다면 3개월 후에는 좋은 결과가 있을 거라고 생각합니다.기출문제도 최근거 부터 시작해서 최대한 많이 풀어 보시면 좋고, 시험 전까지 계속 반복해서 풀어 보시기 바랍니다.
부동산
Q. 역세권 시프트 사업이란 어떤 재개발 사업을 의미하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.역세권 시프트 사업은 서울시가 역세권 지역의 주택 공급을 늘리고 주거 안정을 도모하기 위해 추진하는 역세권 장기전세주택 공급 사업입니다. 이 사업은 민간 사업자에게 용적률 상향 등의 인센티브를 제공하는 대신, 그로 인해 증가한 용적률의 일정 부분을 장기전세주택으로 공급하도록 유도 하는 사업 입니다. 상향된 용적률로 건설한 주택의 일부를 서울시가 표준건축비로 매입하고, 이를 주변 시세보다 저렴한 임대료로 최장 20년까지 전세 형태로 공급 하는 것입니다. 역세권시프트 사업은 도시정비형 재개발의 한 형태로, 역세권 반경 500m 이내 지역에서 진행되며 용적률이 최대 500%까지 허용이 된다고 합니다. 이는 노후 건출물 비율이 60% 이상인 지역에서 추진되면 사업 기간은 약 5~7년 정도 소요될 예정이라고 합니다.