안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 30~40대분들 부동산 투자를 많이하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 투자 경향을 보면 확실히 이전 보다는 많이 조심스러워진게 사실이지만, 이러한 상황에서도 기회를 엿보고 계신 분들도 있습니다.최근 금리 인상, 경기 둔화, 집값 하락 가능성으로 인해 투자 심리가 전반적으로 위축되었고, 대출 규제가 여전히 부담스러워 현금 유동성이 없는 경우 투자 진입이 어려운 상황 입니다. 또한 주변 동료들을 보아도 최근에 집을 사도 되는 시기인지 고민을 하고 계신 분들이 많이 있습니다.이에, 경매가 급매를 찾아보시는 분들도 있는 것 같습니다.지금은 보수적인 투자 분위기가 강하지만 실수요 및 저가 매수를 노리는 분들이 있으며, 금리가 안정되고 경제가 회복될 조짐이 보이면 투자 심리가 다시 살아날 가능성이 있기는 합니다. 투자 여부는 개인의 재정 상황과 목표에 따라서 달라질 수 있습니다.
부동산
Q. 부동산 갭투자의 기본적인 절차를 알려주시면 감사드리겠습니다. 매매, 전세는 어떻게 계약하는건지에 대해서 알려주시면 감사드리겠습니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.갭투자는 매매가와 전세가의 차이(갭)가 적은 부동산을 전세를 끼고 매입하는 투자의 방식 중 하나 입니다. 예를 들어, 매매가 3억원 전세가 2.8억원 이며 실투자금 2,000만원으로 부동산을 매입할 수 있는 구조 입니다.매매가 - 전세가 = 갭 투자금 이라고 보시면 됩니다. 전세를 승계하거나 새 전세 세입자를 구하는 형태가 되겠죠.갭투자는 전세가율이 높은 곳이 유리하며 전세 수요가 많은 지역을 고르셔야 하고, 향 후 매매가 상승 가능성이 있는 지역이 좋습니다. 전세가율이 80% 정도 되는 곳을 찾으신다면 실제 투자금이 적게하면서 투자를 할 수 있습니다. 향 후 전세가율이 낮아지게 된다면 새로운 세입자를 구해도 기존 전세 보증금을 돌려주지 못할 가능 성이 있기 때문에 전세 수요가 충분한 지역인지 체크하는게 중요합니다.전세보증금을 활용해서 매매 잔금을 치루시면 등기 이전을 하시면 되며,기존 세입자가 있는 경우 기존 세입자의 임대차 계약을 승계하시고, 세입자가 나간다면 새로운 세입자를 구해 주셔야 합니다.
부동산
Q. 생에 첫주택 대출로 빌라 구매하려고 하는데 궁금한게 있어요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.근생은 원래 상업용건물로 등록된 건물로 주택이 아니라서 주택담보대출이 불가능하고, 생애최초 주택구입 대출도 받기는 어려울 것으로 보입니다.대출을 받으려면 주택담보대출 대신 근린생활시성 담보대출이 적용이 될 수 있지만 주택담보대출보다 금리가 높고 대출한도 또한 낮을 수 있습니다. 일부 근린생활시설은 주택으로 용도변경이 가능하지만 건축법과 지자체 규제에 따라 다를 수 있으니 이 부분은 명확하게 확인을 해보시는게 좋습니다.근생 빌라 구매 시 단점으로는 주택이 아니기 때문에 전입신고가 어려울 수도 있습니다. 또한 상업용 건물이기 때문에 재산세, 취득세에 대한 부담도 있을 수 있습니다. 향 후 매도 시에도 주택이 아니기 때문에 매매 수요가 적을 수 있다는 점을 꼽을 수 있을 것 같습니다.이러한 부분들은 신중하게 검토해보고 따져보고 결정을 하시는게 좋을 듯 합니다.
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Q. 다른분들도 생에 최초 집을 장만한다면
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.첫 주택을 구매하려고 한다면 서울 근교의 적당한 가격대의 물건을 찾아 보시는 것이 좋지 않을까 합니다.강북구, 동부구, 노원구의 경우 서울에서 평당가가 상대적으로 저렴한 지역이며,노원구는 1기 신도시와 창동 개발 호재가 있으며 강북구는 경전철 우이신설선과 연결되는 호재가 있습니다.금천구의 경우 신안산선 개통 예정으로 교통 개선 효과를 기대해 볼 수 있고 구로구는 기존 산업단지가 많아 직주근접성이 높은 장점이 있습니다.좀 더 외곽으로 눈을 돌리면 인천 검단신도시 하남, 남양주, 의정부, 양주 등도 고려해 볼만한 곳으로 생각이 되어 집니다.
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Q. 아파트 소형평수가 점점 늘어나는걸까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.말씀하신 것처럼 최근 소형 평수 아파트가 늘어나는 추세가 맞습니다. 1~2인 가구 비율이 급증한 결과라고 보시면 될 듯 하고 이에 맞추어 건설사들도 소형 평수를 늘리는 방향으로 설계를 하고 있습니다. 결혼, 출산율 감소에 따라 대형 평수에 대한 수요가 줄어드는 것도 확인이 되고 있습니다.또한 30평대 이상의 아파트는 부담이 커지게 되면서 실수요자들이 상대적으로 저렴한 소형 아파트를 선호하고 있고, 대출에 대한 부담도 상대적으로 적어지고 전세-월세로도 수요가 많아 투자하기에도 좋다고 판단이 됩니다.서울, 경기권에서 20평형 이하 신축 아파트 비중이 증가하는 추세이고 실거주 뿐만 아니라 월세 수요도 많아 안정적인 투자처라고 생각이 됩니다. 앞으로 인구 구조의 변화 등을 고려하면 소형 아파트의 비중은 점점 더 늘어날 것으로 판단이 됩니다.