안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 시험 대비 인강 추천부탁드립니다
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.공인중개사 시험을 대비하기 위해서는 인강을 통한 꾸준한 학습이 중요 합니다.인강의 경우 여러 사이트에 다양한 강의들이 올라와 있는데 무조건 환급반을 선택하시기 보다는 본인에게 맞는 교수님 스타일을 먼저 찾아 보시고 해당 사이트의 강의를 들으시는 걸 추천 드립니다.대부분 샘플 강의를 제공하고 있을 텐데 본인에게 맞지 않는 스타일의 강의를 1년 동안 듣게 되면 오히려 집중력이 저하되고 공부에 대한 흥미를 잃을 수 있습니다.이에, 2~3곳 정도의 인강을 추려 보시고 해당 사이트의 샘플 강의를 한번씩 들어 보신 후에 결정을 하시는 걸 추천 드립니다.환급이 가능하다고 하는 곳들의 경우 대부분의 강의료가 비싼편 이기도 합니다.
부동산
Q. 상업용 부동산의 가치 평가 시 고려할 점
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.상업용 부동산의 가치를 평가할 때는 다양한 요소들을 분석하시는게 필요 합니다.일단 상업용 부동산의 가치는 주로 임대료에서 나오므로 월세 수입과 연 수익률을 분석하는 것이 필요 합니다. 공실률이 많다면 수익성이 떨어지므로 해당 지역의 평균 공실률과 비교해보는 것이 중요 합니다. 또한 안정적인 임차인이 있는지 계약 기간과 조건이 어떻게 설정되어 있는지 확인해 보셔야 하고 향 후 임대료를 올릴 수 있는지 여부에 대해서도 다각적으로 검토를 하셔야 합니다.유동인구, 상권 분석, 교통 접근성 그리고 주변 인프라에 대한 조사 및 분석은 필수적인 절차이고 향후 도시 개발 계획이라던가 상권의 발전 가능성 등도 같이 검토를 해주시면 좋습니다.이와 같이 상업용 부동산을 단순한 시세 차익이 아니라 안정적인 임대 수익이 핵심 요소 입니다. 이에, 위에 말씀 드린 부분들도 중요하지만 건물의 상태, 경기 및 시장 흐름 등도 중요한 포인트 이니 여러가지 요소를 종합적으로 판단하여 투자 결정을 내리시기 바랍니다.
부동산
Q. 전세와 월세의 장점과 단점에 대한 비교
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문 주신 내용에 대해 답변 드립니다.전세장점 - 거주기간 동안 매월 임차료를 내지 않아 생활비 부담이 적고, 보증금을 은행 대출로 조달할 경우 대출이자보다 집값 상승으로 인한 이익이 더 크면 실질적으로 자산을 불릴수 있는 수단이 됩니다. 전세보증금이 안전하게 유지되면 돈을 소비하지 않고 재테크 할 수 있는 효과도 있습니다.단점 - 일반적으로 수억원대의 보증금이 필요하므로 초기 부담이 큰게 가장 큰 단점 중에 하나 입니다. 만약 집값이 하락하면 보증금 반환이 어렵게되는 위험성도 존재합니다. 전세 사기와 같이 세입자가 보증금을 돌려받지 못할 위험성도 있습니다.월세장점 - 전세에 비해 보증금이 낮아 상대적으로 적은 자금으로 거주가 가능합니다. 또한 큰 돈이 묶이지 않기 때문에 다른 투자나 사업에 활용이 가능하다는 장점도 있습니다. 무엇보다 부동산 가격 하락 시 보증금 손실이 걱정이 없고 전세보다는 쉽게 이사가 가능하다는 장점도 있습니다.단점 - 매달 일정 금액을 지출해야 하기 때문에 장기적으로 봤을 때는 부담이 될 수도 있습니다. 오랜 기간 거주하면 누적된 월세가 전세금보다 많아질 가능성이 있기 때문에 적정 기한을 살펴 보시는 것도 중요 합니다. 쉽게 이사가 가능하다는 장점은 어떻게 보면 잦은 이사로 인한 불편함을 느낄 수도 있습니다.자금이 충분하고 장기 거주를 원할 경우에는 전세가 유리하지만,자금이 부족허거나 자금을 유동적으로 활용하고 싶다면 월세가 더 적합할 수 있습니다.
부동산
Q. 정부에서 미분양 아파트 매입한다고 합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.미분양 물량이 많으면 건설사들이 급매로 내놓거나 분양가를 낮출 가능성이 큽니다. 하지만 정부가 미분양을 매입하면 건설사들이 급하게 가격을 낮출 필요가 줄어들고 이로 인해 단기적인 가격 하락이 멈출 수도 있습니다.장기적으로 보면 수도권의 경우 정부 개입으로 미분양이 줄어들면 집값 반등 가능성이 있지만 지방의 경우 수요 자체가 적기 때문에 가격 상승 효과가 크지는 않을 수도 있습니다. 시장에서는 정부가 개입했으니 이제 바닥일 수도 있다라는 심리가 생길 수도 있으며 이러한 심리가 확산되면 투자자들이 다시 시장에 들어오면서 가격이 안정되거나 오를 가능성도 있습니다. 하지만 모든 지역에 가격 상승 효과가 있는 것은 아니고 입지가 좋은 지역을 기준으로 가격이 유지되거나 오를 가능성이 있습니다.
부동산
Q. 직장인의 월세 소득과 임대 사업자 문의 드립니다
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.임대사업자 등록은 세제 혜택은 크지 않거나 오히려 불리할 수도 있습니다. 장단점을 비교해보면 다음과 같습니다.장점.재산세 감면 - 최근 세법 개정으로 등록한다고 무조건 감면되는 것은 아니므로 지자체에 확인이 필요 합니다.부가세 환급 - 오피스텔을 사업자 등록 후 임대용으로 사용하면 매입 시 낸 부가세가 일부 환급 가능 합니다. 다만, 부가세를 환급 받으면 10년간 의무임대 유지해야 하며 중간에 매각 시 환급액 반환 가능성이 있습니다.단점.직장인의 경우 월급 + 임대소득이 합산되어 종합소득세 부담 증가 가능성이 있습니다.연 임대소득 2천만원 이하라도 소득세 신고 의무가 발생 합니다.사업자등록을 하면 경비처리 등 장점은 있지만, 오히려 세금이 많아질 수 있습니다.임대소득이 잡히면 건강보험료가 추가 부과될 가능성도 있습니다.결론적으로 보면 장기적으로 부가세 환급을 받을 수 있는 구조라면 고려 가능 하지만,임대소득세, 종합소득세 등 부담이 커질 가능성이 있는 경우 등록하지 않는 것이 나을 수도 있습니다.