안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 부동산 경매에서 유찰은 어떤경우에 생기는건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 경매에서 유찰은 낙찰자가 없거나 특정 조건을 충족하지 못하는 경우 발생 합니다. 기본적으로 아무도 경매에 참여하지 않으면 유찰 되지만 그 외에도 여러 상황에서 유찰이 발생할 수 있습니다.참여자가 없거나 응찰가가 부족한 경우가장 일반적인 유찰 사유로 경매 진행 시 응찰자가 없거나 응찰자가 있어도 최저 입찰자보다 낮은 금액을 제시하면 유찰이 됩니다.낙찰자가 대금을 납부하지 않은 경우낙찰자는 경매 후 낙찰일로부터 약 30일 이내네 잔금을 납부해야 합니다. 만약 낙찰자가 잔금을 제때 납부하지 않으면 낙찰이 무효가 되고 유찰 처리 됩니다.이 경우 낙찰자가 입찰보증금을 몰수당하며 경매는 다시 진행을 하게 됩니다.법원이나 채권자에 의한 취소경매 절차 중 법적 문제나 이의제기가 발생하여 경매가 중단되거나 취소될 수 있습니다. 이 후 다시 경매가 재개되거나 새로운 조건으로 진행될 때 기존 절차는 유찰로 처리가 됩니다.이 외에도 특정 조건이 있는 경우, 낙찰 허가가 거부된 된 경우 등 유찰이 되는 케이스는 여러가지 사유가 있습니다.도움이 되셨기릅 랍니다.
부동산
Q. 경락잔금대출시 낙찰가와 감정가중에서 결정되는건가요??
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 경매에서 낙찰 수 경락잔금대출을 받을 때 대출 가능금액은 낙찰가의 80% 또는 감정가의 70% 중 낮은 금액이 적용이 됩니다. 이 조건은 금융기관에서 정한 기준으로 신청자가 선택할 수는 없습니다.금융기관은 대출금을 회수하지 못할 위험을 줄이기 위해서 보수적인 기준을 적용하게 되는데 낙찰가가 감정가 보다 낮을 경우 낙찰가의 80%가 적용되고 반대로 낙찰가가 감정가보다 높을 경우에는 감정가의 70%가 적용이 됩니다.감정가가 낙찰가보다 높다고 해서 감정가 기준으로 대출을 받을 수 있는 것은 아니며 대출 가능금액은 항상 두 기준 중 더 낮은 금액이 적용되므로 감정가가 높아도 유리한 부분은 없습니다.
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Q. 부동산 경매를 하는 이유는 적은 금액이라도 대출을 해준 은행이 받기 위해서인가요??
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.네 맞습니다. 부동산 경매는 대출은 해준 금융기관이나 기타 채권자가 채권 회수를 위해 진행하는 절차로 이를 통해 채무자가 상황하지 못한 금액을 부동산 처분을 통해 최대한 회수하려는 목적이 있습니다.대출은 받은 채무자가 원리금을 같지 못할 경우 금융기관은 담보로 설정된 부동산을 경매에 넘겨 현금화를 합니다. 이는 채무 불이행으로 인해 발생한 손실을 최대한 줄이기 위한 조치 입니다. 법원 경매는 공정하고 강제력 있는 절차를 통해 부동산을 처분하게 되고 채권자는 직접 부동산을 팔 수 없기 때문에 경매를 통해 채권 회수를 법적으로 하게 되는 것입니다.채권자가 낙찰가가 낮아지더라도 경매를 진행하는 이유는 어느 정도라도 회수 가능성이 있기 때문 입니다. 특히 오랜 기간 방치할 경우 부동산 가치가 더 하락할 수 있기 때문에 신속하게 처분하는 것이 더 유리 합니다.경매로 집이 처분된 후에도 채권자의 채권이 완전히 변제되니 않으면 채무자는 나머지 금액에 대해서 여전히 갚아야할 책임이 있습니다.
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Q. 한국에서 땅값이 가장 비싼 동네는 어디인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.대한민국에서 땅값이 가장 비싼 곳은 서울 중구 명동8길에 위치한 네이처리퍼블릭 명동월드 점 부지 입니다. 이 곳은 2004년 부터 21년 연속으로 전국에서 가장 비싼 땅으로 기록되고 있습니다. 2023년 기준으로 이 부지의 공시지가는 m2 당 2억 650만원으로 평당 약 6억 8145만원에 달합니다.주거 지역 중에서는 서울 서초구 반포동에 위치한 아크로리버파크 부지가 가장 비싼 것으로 나타났습니다. 이곳의 공시지가는 m2 당 2670만원으로 평당 약 8811만원 입니다.강남구나 청담동도 높은 땅값을 자랑하지만 현재까지는 명동 지역이 가장 높은 것으로 조사가 되고 있다고 합니다.
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Q. LPG값이 오르는 이유는 무엇 때문인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.LPG는 원류를 정제하거나 천영가스를 추출하면서 생산이 되는데요... 국제 유가가 상승하면 원료 가격이 오르면서 LPG 가격도 자연스럽게 상승을 합니다.또한 LPG의 경우 대부분 수입에 의존하고 있기 때문에 환율 변동이 큰 영향을 미치고 있습니다.최근 가격이 상승된 이유는 21~23년 동안 원유가격 상승과 글로벌 에너지 위기가 영향을 미쳤고,원화 약세로 환율이 급등하면서 수집 비용이 증가하게 된 결과 입니다. 또한 겨울철 난방 수요 증가 및 산업용 LPG 사용증가의 영향도 있습니다.이와 같은 복합적인 요소들로 인해서 LPG 가격이 상승하고 있다고 보시면 됩니다.