안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 요즘처럼 미분양이 많을때는 경매보단 미분양을 노리는게 맞을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.이러한 상황에서는 여러가지 전략을 고민해 보시는게 좋을 듯 합니다.경매로 싸게 사는 방법경매에서 가격이 사당히 낮게 나오는 경우가 많은데 특히 입찰자가 적거나 경매가 유찰이 될 때 적정 가격보다 더 저렴하게 아파트를 구입할 수 있다는 장점이 있습니다.다만 법적 절차와 시간이 소요되고 전입세대 조사, 권리 분석 등 여러가지 번거로운 과정이 필요 합니다.미분양아파트를 기다렸다가 구매하는 방법미분양 아파트는 분양가가 상대적으로 시작 가격보다 낮게 책정되거나 할인된 가격으로 판매될 수 있는데 분양 후 몇달 또는 1년 내로 가격이 내려갈 수 있으므로 기다리면 더 유리한 가격에 구매할 가능성도 있습니다.그러나 향 후 가격 하락이나 지역 개발이 완성되지 않으면 매매가 불안정할 수 있고, 일정기간 동안 거주자가 적을 수 있어 입주 후 불편함을 겪을 수도 있습니다.기다린다면 미분양 가격이 더 떨어질 가능성은 있지만 그 지역의 장기적인 발전 가능성과 인프라 확장 등을 고려한 후 결정을 내리시는게 좋습니다. 또한 급매물이나 미분양 물건의 할인 판매가 있을 때는 그 시점을 노려서 구입하는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다.
부동산
Q. 검단신도시는 발전가능성이 있는 도시인가요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.검단신도시는 최근 몇 년동안 개발이 활발히 이루어지고 있으며 앞으로 발전가능성이 있는 지역 입니다.검단신도시는 현재 인천 1호선 검단사거리역이 지나고 있으며, 서울지하철 1호선 연장선이 계회되어 있어 서울과의 교통 연결성이 개선될 예정입니다. 이에 따라 교통 편의성이 점차 향상될 것으로 예상 됩니다. 또한 수도권 제1 순환고속도로와 가까워 차량 이동도 편리 합니다.검단신도시는 업무지구, 상업지구, 주거지구 등이 계획되어 있으며, 다양한 인프라가 확장 중입니다. 이를 통해 많은 기업들이 입주할 가능성이 있습니다. 인천경제자유구역과 가까워 기업 유치가 이루어지고 있는 지역으로 첨단산업단지와 관련된 투자와 발전이 기대되고 있습니다.검단 신도시는 신도시로서 주거 환경이 깨끗하고 다양한 생활 인프라가 확충되고 있는 중입니다. 학교, 병원, 쇼핑몰 등 생활 편의시설이 증가하고 있어 거주지로서의 매력도 커지는 중 입니다.앞으로 교통망의 개선과 기업 유치가 중요한 요소로 작용할 것으로 보입니다.
부동산
Q. 신축아파트를 공사 시작한 후에 보통 몇년안에 지어야 한다 이런 법이 있을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.신축 아파트의 공사 기간에 대한 법적인 규제는 존재하지만 공사 시작 후 일정 기간내에 아파트를 완공해야 한다는 구체적인 법적 기준은 없습니다.건축 허가를 받은 후 공사가 진행이 되는데 건축허가에는 공사 완료 기한이 명시될 수 있습니다. 대부분의 공사 기간은 계약서나 건축 허가서에 따라 결정이 됩니다. 10년 넘게 공사가 지연된 경우 시공사나 사업자의 불법적인 활동이 아닌 합법적인 연기 사유가 있을 수 있습니다. 예를 들어 자금난, 부동산 경기 불황, 인허가 문제 등이 이유가 될 수 있습니다. 사업자 측의 사정이나 정부 정책에 따라 공사 일정이 지연되는 경우도 있습니다. 공급 과잉 등의 사유로 공사 진행이 미뤄지는 경우도 있습니다.법 위반 여부를 판단하려면 건축 허가서와 계약서 등을 확인해 봐야 하며, 계약서에 명시된 공사 시간이 지나도 완공이 이루어지지 않았다면 그 원인과 사유를 파악해야 합니다. 만약 사업자가 공사 기간을 정당한 사유 없이 너무 많이 지연시킨경우, 건축법이나 민법에 따라 법적 책임을 질수도 있습니다.10년 넘게 공사가 진행되지 않은 아파트는 정당한 사유에 의한 지연이 있는 경우가 많지만, 법 위반 여부를 정확히 파악하려면 건축 허가서나 계약서를 살펴보고 해당 사업자에 대한 법적 조치 여부를 확인하는 것이 필요 합니다. 또한 공사 진행을 담당하는 지자체나 행정기관에 문의하여 현황을 체크해 보실 수도 있습니다.
부동산
Q. 부동산 청약에서 가장 우선순위가 높은 사람의 조건은 무엇인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 청약에서 우선순위가 높은 사람의 조건은 청약 통장 가깁기간, 가점제 그리고 무주택자 여부 등 여러조건들이 결합되어 결정이 됩니다.무주택자는 청약에서 가장 중요한 조건 중 하나로 청약을 신청하는 사람이 1주택 이상을 소유하고 있다면 대부분의 경우 청약 자격이 제한 됩니다. 이는 정부가 무주택자에게 주택을 우선 배정하려는 정책을 가지고 있기 때문 입니다.가점으로는 무주택 기간, 청약통장 가입기간, 세대원 수, 부양가족 수, 특별 우대 대상자, 혼인 기간 등에 따라 각각 가점이 주어지게 됩니다. 일부 청약에서는 소득 기준도 고려가 됩니다. 서민형 및 중산층형 주택에서는 소득이 일정 수준 이하일 경우 우선 순위가 높을 수 있습니다. 이는 청약을 통해 서민 및 중산층에게 주택을 공급하려는 목적이 있기 때문 입니다.청약의 우선순위가 가장 높은 사람은 무주택자이면서 청약통장 가입 기간과 가점이 높은 사람 입니다. 또한 특별 공급에 해당하는 경우도 우선순위가 높습니다.각 청약마다 조건이 다를 수 있기 때문에 청약을 고려하는 아파트의 조건을 정확히 확인 하는 것이 중요 합니다.
부동산
Q. 임대아파트 전매이력 생애최초디딤돌 대출 여부
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전매 신청이 실제로 소유한 상태에서 일어난 일인지 여부가 중요한 판단 포인트가 될 듯 합니다. 만약 조합원으로 서 아파트에 대해 전매 신청을 하게 되면 실제 소유한 상태와 비슷한 상황이므로 대출 신청 시 이미 주택을 보유했던 것으로 간주될 수 있습니다. 전매 신청 이력이 대출 심사에 불리하게 작용될 수 있으며 일부 기관에서는 전매 이력을 고려하여 대출 심사를 진행하게 될 수도 있습니다.생애최초 디딤돌 대출의 심사 과정에서 전매 신청 이력에 대해 세부적으로 확인할 수 있으며, 전매 이력이 있더라도 실제 보유기간이 짧고 주택이 아직 본인 명의로 등록되지 않았다면 대출이 가능할 수도 있습니다. 대출 조건에 따라 다를 수 있으니 대출을 신청할 은행에 직접 상담을 요청해 현의 상황을 이야기 하시고 정확히 내용을 확인해 보시는게 좋을 것으로 판단이 됩니다.