안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 토지거래허가제의 단점이 뭔가요??
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.토지거래허가제는 부동산 투기를 방지하고 실수요자를 보호하기 위해 도입된 제도로 말씀 주신 단점을 위주로 답변 드립니다.거래의 복잡성토지거래허가제를 적용받는 지역에서는 매매 계약 체결 전에 관할 구정의 허가를 받아야 하며 허가를 받는 과정에서 추가 서류 제출 및 심사를 거쳐야 하므로 거래가 지연될 수 있습니다.허가를 받으려면 해당 토지를 특정 목적에 사용할 계획을 증명해야 하며, 허가 이후에도 이를 준수해야 합니다. 용도 변경이 어렵기 때문에 자유로운 이용이 제한이 됩니다.시장 왜곡허가제가 시행되면 거래 절차가 까다로워지면서 실수요자와 투자자의 거래가 모두 줄어드는 경향이 있어 거래량 감소로 이어집니다. 이는 시장의 유동성을 낮추고 지역 경제 활성화를 저해할 수 있습니다.또한 집주인이 허가 과정이 복잡성을 이유로 매물을 시장에 내놓지 않아 매물 잠김 현상이 발생할 수도 있습니다.형평성 논란토기거래허가제가 특정 지역에 집중적으로 적용되면서, 다른 지역과의 형평성 문제가 대두 될 수 있습니다. 규제 지역과 비규제 지역간 시장 분위기와 가격 차이가 벌어지는 부자굥이 발생할 수 있습니다.허자게가 부동산 투기를 막기 위한 도구로 활용되지만, 실질적인 효과는 미미하고 오히려 일반 거래를 위축시킨다는 비판도 있습니다.시장 안정 효과 제한허가제를 회피하려는 목적에서 명의신탁이나 법인 거래 등 우회 거래가 발생할 가능성이 있어 제도의 실효성을 떨어뜨립니다.토지거래허가제는 주로 특정 시점에 투기를 억제하기 위해 도입되지만, 장기적으로 투기 억제 효과가 지속되지 않을 수 있습니다.무엇보다 허가제는 토지 소유자의 재산권 행사에 제약을 가하며, 매도인의 자유로운 처분권과 매수인의 자유로운 거래권을 침해한다는 비판의 시각도 있습니다.도움이 되셨으면 좋겠습니다.
부동산
Q. 오래된 개인 주택을 허물고 새로 건축을 할려고 하면 어떤 요건이 필요한가요? 예를 들어 기존 주택이 건축한지 몇년이 지나야 하는지?신축 허가는 어떻게 얻어야 하는지...
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.주요 사항들에 대해 정리하여 드립니다.기존 주택 철거 요건건축물의 연식은 철거나 신축의 기준이 되지 않습니다. 오래된 건축물일수록 철거와 신축이 필요할 가능성이 높지만 주택 건축 후 몇 년이 지나야 허물 수 있다는 제한은 없습니다.철거 시 관할 지자체에 철거 신고를 해야 합니다. 철거 작업 시 폐기물 관리법에 따라 철거 폐기물 처리 계획을 세워야 하며 안전 문제와 관련된 해체 공사 감리가 필요할 수 있습니다.신축 요건국토계획법에 따라 토지가 어떤 용도로 지정되었는지 확인해야 하며, 신축 가능한 건축물의 용도, 높이, 건폐율, 용적률 등이 달라질 수 있습니다.관할 시군구청의 건축과에 건축 허가를 신청 합니다.건축사나 설계사무소에 의뢰해 설계 도면을 작성하고 설계 도면은 지역의 건축법 규제를 준수해야 하며, 지자체 심의를 통과해야 합니다.관할 관청에서 허가를 심사하며 건축 허가가 완료되면 공사를 시작할 수 있습니다.주의 사항주차 공간 확보용도 지역 제한 준수건폐율 및 용적률이웃 간 법적 거리 유이부동산 관련 세금 건축 공사가 완료되면 관할 관청에 사용 승인을 받아야 하며 사용 승인이 나야 건축물 대장에 등재되고 건축물이 합법적으로 사용 가능 합니다.도움이 되셨으면 좋겠습니다.
부동산
Q. 부동산 성수기는 보통 봄인가요?!!
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.말씀하신 것처럼 겨울 시즌은 부동 경기에서도 비성수기로 여겨지는 시기 입니다.이는 날씨적인 요인이 큰데요...추운 날씨로 인해서 이사 및 집을 보러 다니는 활동이 많이 줄어들고 아이들들의 입학이나 전학 문제로 많은 가정이 봄 전에 이사를 마치려 하기 때문에 주로 겨울 이전에 거래가 이루어지는게 보통 입니다.그리고 12월~1월은 연말연초로 인해 가족행사 휴가 등이 많아 부동산 거래에 대한 관심이 자연스래 줄어드는 경향도 있는 듯 합니다.다만, 좋은 학군들은 중심으로 겨울철에도 부동산 거래가 활발한 경우도 있으며, 겨울에 만기도래되는 부동산의 경우 전세나 월세 계약 건들이 많이 이루어지기도 합니다.하지만 매수자나 임차인 입장에서는 경쟁이 덜한 시점이라 이를 활용해 더 좋은 조건의 매물을 찾을 수 있는 시기 이기도 합니다.
부동산
Q. 도봉산 옥정구간과 옥정포천 7호선 연장선은 언제 개통 되나요,
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.도봉산~옥정 구간의 경우 19년 12월에 공사를 시작했고, 2026년 개통을 목표로 하고 있으며,옥정 ~ 포천 구간의 경우 24년 12월에 공사를 시작하여 2030년 개통을 목표로 하고 있습니다.이러한 연장 사업이 완료되면 경기 북부 지역의 교통 여건이 크게 개선될 것으로 예상이 됩니다. 특히, 포천시청에서 도봉산역까지 이동 시간이 승용차 대비 5분, 버스 대비 24분 단축되어 주민들의 출퇴근 편의성이 크게 향상될 것으로 기대하고 있습니다.교통 인프라의 확충은 지역 부동산 시장에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 접근성 향상으로 인해 양주와 포천 지역의 부동산 수요가 증가할 가능성이 있으며 이는 지역 경제 활성화에도 기여할 것으로 보입니다.
부동산
Q. 주택이나 아파트를 구매할때, 자금 외에 필요한 서류가 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.일반적으로 주택이나 아파트를 구매하게 될 때는 신분증, 주민등록등본, 인감증명서, 등기필증/등기권리증(매도인)이 필요하며, 대출을 받으신다고 하면 소득증빙서류(재직증명서, 근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원 등), 신용정보, 대출신청서, 담보대출 계약서 등이 필요합니다.등기 시에는 매매계약서, 부동산 거래 신고필증, 등기부등본, 취득세 납부 영수증, 인감증명서 등이 필요합니다.분양 시 중도금은 몇 차례 걸쳐서 납부를 하게 되어 있으며 이는 분양 계약서를 통해 확인 가능 합니다.일반적인 매매 거래시에는 2~3회 정도로 분할하여 납부하기도 합니다.참고가 되셨기를 바랍니다.