안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 경매진행중인 다가구주택 원룸 월세살고있는데 질문있습니다
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.현재 상황에서늬 월세 및 보증금 문제는 복잡한 경매 절차와 법적 관계에 따라 달라질 수 있습니다.보증금과 월세임차권 등기가 잡혀 있는 상태라면 집주인이 경매에 들어가더라도 임차권이 보호가 됩니다.보증금을 포기하고 월세는 10달 동안 내지 않을 계획이라면 보증금에서 월세가 차감될 수 있습니다. 하지만 경매 낙찰 후 남은 금액에 대해 새로운 낙찰자가 청구할 가능성이 있으므로 주의를 하셔야 합니다.10달 이후 월세경매 절차가 진행되고 낙찰자가 결정되면 새로운 소유자가 집주인의 권리를 승계 합니다.이 때부터 새로운 집주인이 월세를 청구할 권리가 있으며 이전 집주인과의 관계에서 발생한 미납 월세는 보증금에서 공제될 수 있지만 낙찰자가 이 금액을 청구할 가능성도 있습니다.현재 집주인과의 관계현재 집주인이 연락이 두절된 상채라면 월세를 일방적으로 지급하지 않아도 경매 후 밀린 월세가 법적으로 문제가 될 수 있습니다.경매 절차가 완료되기 전까지는 현 집주인에게 월세를 지급해야할 의무가 있지만, 현실적으로는 관리가 어려울 것으로 판단이 됩니다.낙찰 후 새로운 소유자와의 관계경매 낙찰 후 새로운 집주인이 정해지면 기존 임대차 계약은 낙찰자에게 승계가 됩니다.낙찰 후부터는 새로운 소유자에게 월세를 지급해야 합니다. 새로운 소유자가 경매 이후 발생한 밀린 월세를 요구할 가능성도 있습니다.월세를 지급하지 않고 유보하는것이 실질적인 선택이 될 수는 있겠지만 향 후 발생 가능한 법적 문제에 대해서는 가능성을 염두해 두고 계시는 것이 좋을 듯 하며 법률 구조공단 등의 도움을 받아 권리를 정확히 파악해 두시면 좋을 것 같습니다.
부동산
Q. 금리 인하가 실질적인 주택 시장에 어떤 영향을 미쳤는지, 특히 전세나 월세와 같은 임대 시장의 어떤 변동성을 만들었나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.금리 인하는 주택 시장와 임대 시장에 여러가지 방식으로 영향을 미치게 되는데요,,, 특히 전세와 월세 시장에서는 아래와 같은 변동성이 발생할 수 있습니다.전세 시장의 변화- 금리 인하는 전세 시장에 직접적인 영향을 미침전세자금 대출 부담 감소 - 금리가 낮아지면 전세자금 대출 이자 부담이 줄어들어 전세를 선택하는 세입자들에게 유리해집니다. 전세 선호도가 상승 할 수 있습니다.전세공금 가능성 - 집주인 입장에서는 낮은 금리로 대출을 활용해 자금을 마려하기 쉬워집니다. 이에 전세보다는 월세로 전환하려는 경향이 생길 수 있으며 이는 전세 공급을 줄기오 전세가 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.전세 선호도 증가로 인한 전세가 상승 - 전세에 대한 수요가 증가하면서 전세 가격이 오를 가능성이 있습니다. 특히 인기 지역이나 학군 지역의 경우 이러한 경향이 더욱 뚜렷해 질 수 있습니다.월세 시장의 변화 - 금리 인하는 월세 시장에서도 뚜렷하게 나타남월세 전환 가속화 - 집주인 입장에서 금리 인하로 인해 금융비용 부담이 줄어들지만, 전세보다는 월세로 안정적인 현금 흐름을 확보하려는 경향이 강해질 수 있습니다. 이는 월세 매물 증가로 이어질 가능성이 있습니다.월세 부담 완화 - 금리 인하로 인해 월세 보증금 대출 이자가 낮아져 월세 부담이 줄어드는 긍정적인 효과가 있습니다.매매와 임대 시장 간 상호작용매매시장 활성화 - 금리 인하로 주택 구입 부담이 줄어들어 매매 시장이 활성화되면 전세나 월세에 대한 수요가 감소할 수 있습니다. 특히 금리 인하로 매매와 전세의 비용 차이가 줄어드는 경우 전세대신 매매를 선택하는 세입자들이 늘어날 수 있습니다.임대 시장 압박 - 매매 시장의 활성화로 투자 목적의 부동산 거래가 늘어나면 임대 물량이 증가 할 수 있습니다. 이 경우 전세와 월세 시장의 가격 안정화에 기여할 수 있습니다.최근 한국과 같이 금리 변동성이 큰 시기에는 전세와 월세 시장의 혼란이 확대되는 추세 입니다. 임대시장 변동을 이해하기 위해서는 특정 지역의 매물 동향과 금리 변화 추세를 종합적으로 분석해 보시면 좋습니다.
부동산
Q. 일시적2주택 비과세가 되는지 궁금해요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문 주신 내용에 대해서 답변 드립니다.B 분양권이 있는 상태에서 C 주택을 취득해도 A 주택 비과세가 되나요?>> 비과세 요건은 1세대 1주택 비과세 요건에 따라 판단이 됩니다. B분양권은 주택이 아닌 분양권으로 간주되며, 현행 세법에서는 분양권이 주택 수에 포함되지는 않습니다 따라서 다음을 기준으로 A 주택의 비과세 가능성을 판단할 수 있을 것으로 보입니다.1세대 1주택 상태인지 확인 - A 주택은 비조정 지역 21년 9월에 취득하여 25년 5월에 매도 예정이고 보유기간 2년을 초과하므로 기본 요건은 충족C 주택 취득일과의 관계 - A 주택 매도일과 C 주택 취득일이 같은날이라면, A 주택은 매도 시점까지 1세대 1주택 상태를 유지합니다. 이 경우 A 주택의 비과세 요건을 충족할 가능성이 높을 것으로 판단 됩니다.C주택을 취득할 때 취득세가 중과되나요?>> 취득세 중과 여부는 1세대 다주택자 기준으로 판단이 됩니다. 여기서는 B 분양권과의 관계가 중요합니다.분양권과 취득세 - 분양권은 주택 수에 포함되지 않으므로 A 주택 매도 후 C 주택을 취득하면 1주택 취득으로 간주되어 취득세 중과 대상이 아닙니다.취득세율 적용 - C 주택이 비조정지역이므로, 일반 주택 취득세율이 적용이 될것으로 보입니다.결론적으로 A 주택은 비과세 요건을 충족할 가능성이 높고, C 주택 취득 시 취득세 중과 대상이 아니며, 일반 세율이 적용이 될 것으로 보입니다.도움이 되셨으면 좋겠습니다.
전기기사·기능사
Q. 전기 스위치를 거꾸러 달아도 괜찮은가요?
안녕하세요. 김경환 전기기사입니다.전기 스위치를 거꾸로 달아도 기본적인 작동에는 문제가 없습니다. 전기 스위치의 작동 원리는 전선의 연결 여부를 조정하는 것이기 때문에 방향 자체는 안전성과 성능에 영향을 미치지 않습니다.사용자 경험에 비추어 반대이기 때문제 조금 불편할 수는 있습니다.스위치 커버를 열어서 방향만 간단만 조작으로 할 수는 있긴 하지만,비전문가가 만졌을 경우 감정의 위험이 있기 때문에 조심 하셔야 합니다.
부동산
Q. 보증보험 가입 기준이 있는지 질문드립니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.보증보험 가입을 위한 기준은 보증보험을 제공하는 기관에 따라 다소 차이가 있지만 일반적으로 다음과 같은 조건들이 있습니다. 특히 집값 대비 전세가격 비율은 중요한 기준으로 작용 합니다.집값 대비 전세가격 비율보증보험 가입을 위해 집값 대비 전세가격 비율이 일정 기준을 초과하지 않아야 합니다.HUG - 수도권 전세가율 90% 이하 / 지방 전세가율 80% 이하SGI 서울 보증은 기준이 없거나 비교적 완화된 경우가 많지만 보험료가 높을 수 있습니다.임대인의 신용 상태임대인의 신용도나 세금 체납 여부 등이 중요한 기준 입니다.체납이나 신용불량 이력이 있는 경우 보증보험 가입이 제한될 수 있습니다.주택유형오피스텔은 제외한 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 대상이 됩니다.임차보증금 한도HUG - 수도권 7억원 이하 / 그 외 지역 5억원 이하임대인의 동의 여부HUG의 경우 임대인의 동의를 필수로 요구SGI 서울보증은 임대인 동의 없이도 가입할 수 있는 상품이 있음본인의 상황에 맞는 보증보험 가입 가능 여부를 확인하려면 HUG나 SGI 고객센터를 통해서 자세한 상담을 받아 보시기 바랍니다.