안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 장거리, 단거리 노선 어떤게 더 수익성이 좋은가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.항공사 입장에서 장거니 노선과 단거리 노선의 수익성은 여러 요인에 의해 달라질 수 있습니다.장거리 노선의 경우 일반적으로 항공 요금이 높아 1인당 수익이 크며, 비지니스 혹은 퍼스트 클래스 비중이 높을 수록 수익률은 더 커지게 됩니다. 그리고 기내 식사, 추가 수하물, 기타 엔터테인먼트 등의 부가 수익을 창출할 수도 있습니다. 다만, 인건비 및 유지보수비용이 크고 긴 운항시간으로 인해 단위 비용이 증가 합니다. 그리고 국제 경기 상황과, 계절성에 민감하여 수요 변동이 많을 수도 있습니다.단거리 노성의 경우 운영비용을 절감하면서 빠른 회전율로 인해 활용도가 높은 편 입니다. 단거리인 만큼 요금이 낮고 경쟁이 심하며 승무원들의 교대 빈도가 많아 운영 효율이 떨어질 수 있다는 단점이 있습니다.어느 한가지 노선에 집중하기 보다는 장거리 노선과 단거리 노선을 시장 변화 대응하여 유연하게 운영 한다면 수익성이 극대화 될 것입니다.
부동산
Q. 전세집구할때 융자금 잔금시 말소조건이 무엇인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.말씀 주신 내용은 해당 부동산에 현재 1억 1,000만원의 근저당이 설정되어 있고, 전세계약을 통해 질문자님이 잔금을 지급하면 집주인이 그 돈으로 대출금을 상환하고 근저당권을 말소 하겠다라는 조건 입니다.잔금 납부와 동시에 전세금이 집주인의 대출 상환에 사용이 되며 말소가 정상적으로 이루어지면 전세금 반환 위험은 줄어들게 됩니다. 이 경우 해당 은행에서 중개사와 다 같이 만나서 잔금을 치루고 근저당권 말소까지 전부 확인 하시면 됩니다.그래도 혹시 모르니 계약서 특약 사항에 전세금 지급 즉시 근저당권을 말소한다라는 특약 조건을 달아 주시는 걸 추천 드립니다. 그리고 전세보증보험에 가입 하셔서 혹시 모를 전세금 미반환에 대비 하시는 걸 추천 드립니다.
부동산
Q. 오피스텔 월세 계약 만료 통보 시점은 언제인가요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.임대차 보호법에 따르면 계약 종료일 1개월 전까지 임대인 또는 세입자가 계약 갱신 거절 의사를 서면 또는 구두로 통보하지 않을 경우 계약을 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 세입자 분이 만기 33일전에 통보 했다면 통보 시점은 적법하므로 묵시적 갱신 주장을 성립하지가 않습니다.임대인이 3개월 연장을 요구하는 경우라고 하더라도 세입자 분은 이에 동의할 의무는 없으며, 이지 계약 종료를 통보한 상태 이므로 기존 계약에 따른 퇴거 준비를 하셔도 무방 합니다. 세입자 분이 연장에 동의하지 않는 다면 임대인은 강제로 연장을 요구할 권리가 없습니다.중개수수료 는 임대차 계약과 관련한 비용으로 임대인과 세입자가 각각 부담하는 것이 원칙이며 임대인이 세입자에게 중개수수료를 요구하는 것은 아무런 법적 근거가 없으므로 무시하셔도 됩니다.만약 임대인이 계속 묵시적 갱신을 주장하면서 세입자의 퇴거 의사를 무시한다면 세입자는 계약갱신 요구권을 행사할 수 있으며 묵시적 갱신이 성립한다면 최대 2년까지 동일한 조건으로 거주 할 수 있습니다. 다만, 묵시적 갱신이 아닌 상태에서 계약이 종료될 경우 새로운 임대차 계약이 필요합니다.결론적으로 질문자님은 만기일자에 맞춰 퇴거하셔도 무방하며 임대인의 3개월 연장 요구나 중개수수료 부담 요구에 응하실 필요는 없습니다. 만약 퇴거 의사를 취소하는 경우 임대인과 협의하여 기존 조건으로 1년 연장 가능 여부를 협의해 보시기 바랍니다.원하시는 답변이 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 부동산 거래대금을 100개월에 나누어 지급해도 되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.매매대금을 분할 납부하고, 완납 후 소유권을 이전하는 방식의 부동산 거래는 가능 합니다. 이를 분납 조건부 매매라고 하며, 상호 합의와 계약 조건 설정에 따라 성립할 수 있으나 아래와 같은 실무적인 부분들도 함께 고려해 두시기 바랍니다.법적 가능성매매 방식은 당사자간의 자유로운 합의로 결정할 수 있으며, 매매계약서에 분할 납부 조건과 소유권 이전 시점을 명확히 명시하면 법적으로 유효 합니다.매매대금 완납 후 등기를 이전하는 방식은 일반적이며 법적으로 허용이 됩니다.계약 조건 설정이러한 거래는 리스크를 줄이기 위해서 반드시 구체적인 조건들을 명시해 주시는게 좋습니다.분할납부 조건 / 등기 이전 조건 / 중도 해지 조건 / 근저당 설정 여부 등리스크 관리매도인의 리스크 - 매수인이 중도에 납부를 중단할 경우매수인의 리스크 - 매도인이 대금 완납 후 등기 이전을 거부할 가능성 / 사전에 공정증서 작성 또는 조건부 소유권 이전 방식을 활용하는 방안이 도움이 될 수 있음법적 장치 활용공정증서 작성 - 공증사무소에서 계약 내용에 대해서 공증 절차 진행근저당권 설정 - 매수인의 명의로 근저당권을 설정신탁 방식 활용 - 매도인이 부동산을 신탁사에 맡기고 매수인이 대금 완납 후 소유권을 이전 받음이와 같은 방식의 거래는 상호 신뢰와 구체적인 계약 조건 설정이 중요하니 법적 장치들을 통해서 안전한 거래를 하는게 좋을 것 같습니다.
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Q. 전세집 보증금 및 이사관련으로 문의드려요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.말씀 주신 문제는 최근 전세 만기가 다가오는 세입자 분과 집주인 분들이 가장 많이 겪는 상황이 아닐까 합니다.이럴 때 가능한 대처 방안들에 대해서 안내 드립니다.현 집에서 거주 유지 가능 여부계약이 만료된 후 보증금을 돌려받지 못한 경우 세입자는 법적으로 해당 주택에 계속 거주할 권리가 있습니다. 이는 유익비 반환 청구권이라고 하며, 보증금을 반환할 때까지 집을 떠나지 않아도 됩니다. 집주인이 세입자에게 보증금을 반환하지 않으면, 세입자는 임대차 계약이 묵시적으로 연장된 것으로 간주됩니다.집주인이 나가라고 할 경우, 보증금 반환이 완료되지 않았다면 나갈 의무가 없습니다. 법적 권리를 명확히 확인 하시고 대응하시면 됩니다.새로운 집을 구하는 방법 - 보증금이 묶여 있으니 아래 내용들은 참고해 두시면 좋습니다.대출 활용 - 은행이나 보증기관에서 전세보증금을 담보로 대출을 받을 수 있습니다. 계약만료 후 보증금을 돌려받지 못하고 보증보험에 가입이 되어 있다면 대출이 가능 합니다.임대보증금 반환청구 소송 - 법원에 임차권 등기명령을 신청해 해당 주택에 임차권을 등기하면 주택을 비워도 세입자의 권리가 보호 됩니다. 집주인이 주택을 매매하거나 새로운 세입자를 받을 때 세입자의 보증금을 우선적으로 반환해야 합니다.실질적인 필요 조치집주인과의 대화 지속임차권 등기명령 신청법적 조치 - 소송이나 강제 집행 등새로운 집 준비 - 보증금 반환 대출이나 보증보험을 활요하여 필요한 자금 마련계약 만료 후 집을 비우실 경우 보증금 반확 책임이 더 어려워 질 수 있으니 임차권 등기명령 없이는 주택을 비우시지 않는 것이 유리하면 집주인 분과의 대화 기록, 계약서 사본, 대출 또는 보증보험 정보 등도 확인해 보시기 바랍니다.답변이 도움이 되셨으면 좋겠으며, 아무쪼록 원만하게 잘 돌려 받으시길 바라겠습니다.