안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
공인중개사 자격증
Q. 임대 계약 시 보증금을 안전하게 지키는 방법이 궁금합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문 주신 내용에 대해서 답변 드립니다.보증금을 안전하게 보호하는 방법전세금 반환 보증보험 가입 - 전세금 반환 보증보험은 임대인이 전세금을 반환하지 못할 경우, 보증보험사가 대신 반환해 주는 제도 입니다. 보증보험 가입을 통해 임차인은 보증금을 안전하게 보호받을 수 있습니다.주택도시보증공사 전세금 보호 제도 - HUG 전세금 보호 제도는 주택도시보증공사에서 제공하는 제도로 임대인이 전세금을 반환하지 않으면 보증공사가 대신 반환해 주는 방식 입니다. 이 제도를 이용하려면 보증금을 일정금액 이상 납입하고 계약서에 HUG보증금을 반영해야 합니다.보증금의 공탁 - 보증금을 은행에 공탁하여 임차인과 임대인 간의 분쟁을 예방할 수 있습니다. 보증금이 일정 금액 이상인 경우 임차인은 공탁소에 예치하고, 계약 종료 시 임대인과 상호 협의 후 보증금을 돌려받습니다.확정일자 외에 필요한 사항계약서 작성 - 임대차 계약서를 구체적이고 명확하게 작성등기부등본 확인 - 임대인이 부동산 소유자가 맞는지, 저당권이 설정되어 있는지 등등 확인임대인의 재산 상태 확인 - 임대인의 재정적 상태나 임대차 게약 이행 능력을 미리 파악입주 전 점검 및 사진 기록 - 입주 전 점검을 통해 집의 내부 상태를 점검하고 사진으로 기록을 남길 것세입자 보험 가입 - 세입자 보험에 가입하여 사고 발생 시 재정적으로 보호를 받도록 할 것.이와 같은 절차를 철저히 진행 한다면 임대차 계약에서 발생할 수 있는 불이익을 최소화하고 보증금을 안전하게 보호할 수 있습니다.
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Q. 부동산 계약시 감정평가가 필요한 경우가 있다고 하던데요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 거래에서 감정평가는 주로 매매 가격이나 담보 대출을 위한 평가 등에서 필요합니다. 감정평가는 전문가인 감정평가사가 부동산의 시장 가치를 공정하게 평가하는 과정으로 여러가지 이유로 진행 될 수 있습니다.감정평가가 필요한 경우매매 계약 시 - 매매가가 시장 가격보다 지나치게 높거나 낮은 경우 거래의 공정성을 확보하기 위해 감정평가를 하는 경우도 있습니다. 부동산 중개사가 매도인의 요청에 따라 가격을 올려야 한다고 하는 경우 감정평가를 통해 적정 시장 가격을 확인 하는 것입니다.담보 대출 시 - 대출받을 때 부동산을 담보로 제공하려면 담보물의 가치를 정확히 평가하기 위해 감정평가가 필요 합니다.세금 부과시 - 상속, 증여, 재산세 등의 세금 부과를 위해 부동산의 가치를 정확히 평가해야 할 때 요구됩니다.공시지가와 시세 차이가 큰 경우 - 공시지가와 실거래가 차이가 크거나, 주택 가격 상승/하락 등의 변동이 심한 경우 실거래가를 기준으로 감정평가를 통해 시세를 정확히 반영해야 할 수 있습니다.감정평가 절차감정평가 의뢰 > 현장 방문 및 조사 > 시장 조사 및 비교 분석 > 감정평가서 작성 및 제출감정평가 비용단독주택, 아파트 등 일반적인 부동산 - 보통 30~50만원 정도상업용 부동산, 고급 주택 - 50~100만원 이상담보 대출용 감정평가 - 은행에서 무료로 제공하기도 하지만 보통 10~30만원 정도원하시는 답변이 되셨기를 바랍니다.
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Q. 계약서 작성할때 중개서남이 중점적으로 검토해주는 항목은 어떤게 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 계약서를 작성할 때는 계약 조건과 권리 관계를 명확히 확인 하는 것이 중요합니다.부동산 중개사가 중점적으로 검토하는 부분등기부등본 - 소유자가 실제 계약 상대방인지 확인 / 근저당권, 가압류등 권리관계 확인 / 저당권 등 말소 조건 확인계약 조검 명확화 - 매매 또는 임대차 조건이 명확히 명시되었는지 확인 / 특약사항등이 제대로 반영 되었는지 확인물건 상태 확인 - 계약 대상 부동산의 상태가 설명과 일치하는지 점검 / 면적, 구조, 등기부와 현황 일치 여부 확인세금 및 비용 부담 확인 - 매매 계약 시 취득세, 중개수수료, 잔금 지급 후 발생할 세금 확인 / 임대차 계약 시 관리비, 보증금 반환 문제, 임대료 연체 시 조건 등을 점검손님(당사자)가 집중적으로 챙겨야 할 부분계약내용 - 계약서에 기재된 금액과 지급일 등 확인 / 특약사항 점검등기부등본 - 최신 등기부등본 확인 / 소유권 및 권리관계 확인 / 말소 조건 점검물건 상태 - 실제 물건과 계약 내용이 일치하는 지 확인비용 관련 - 잔금, 관리비, 주차비, 수도-전기-가스 요금 등 확인특약사항 - 기본 권리 관계 외에 특약 사항에 대해서 점검계약시 위반 사항 확인 - 위약금 조건 및 연체 발생 시 이자 등 확인부동산 계약은 고액 자산이 오가는 만큼 철저한 검토가 필수적이며, 중개사가 등기부등본 및 계약 조건을 확인하다고 해도 고객 당사자 본인이 중요한 부분을 직접 확인 하는 것이 가장 안전 합니다.
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Q. 다가구와 다세대주책 구분이 어려운데 어떤 차이점이 있을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.다가구주택과 다세대주택은 외관이나 용도는 비슷해 보이지만, 법적 정의와 소유구주, 관리 방식에서 중요한 차이가 있습니다.다가구 주택단독주택의 일종으로 하나의 건물에 여러세대가 거주할 수 있도록 설계된 주택건물 전체가 한 사람의 소유임최대 19세대까지만 거주 가능다세대 주택공동주택의 일종으로 하나의 건물에 여러세대가 거주하면 세대별로 독립적인 소유권을 가질 수 있는 주택연면적 660m2 이하, 4층 이하 건물에 적용세대마다 개별 등기가 가능하며 각각 다른 주소를 가질 수 있습니다.참고 하시기 바랍니다.
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Q. 여자친구랑 같이 동거하려고 하는데, 행복주택이나 청년매입임대 이런 건 불가능 할까요??
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.LH 행복주택이나 청년 주택 같은 공공임대주택은 저렴한 임대료와 안정적인 주거 환경을 제공하기 위해 만들어진 제도 입니다. 다만, 동거 여부와 신청 요건은 정책에 따라 세부적으로 다를 수 있습니다.LH 행복주택 및 청년 매입임대 LH 행복주택 - 대학생, 청년, 신혼부부 등을 위해 제공되며, 보증금과 임대료가 저렴청년 매입임대 - LH가 매입한 기존 주택을 시세의 30~50% 수준으로 제공하는 제도신청 조건 및 동거 가능성LH 행복주택 - 본인 및 부모가 무주택자이여야 하며 도시근로자 월평균 소득의 100% 이하 / 행복주택은 원칙적으로 단독 세대 구성원이 입주 대상이나 일부 지역의 행복주택은 예비 신혼부부에게 동거를 허용하기도 합니다. 신청 시 동거 여부를 명확히 기재하고, 두 사람 모두 입주 자격 요건을 충족해야 합니다.청년 매입임대 - 원칙적으로 1인 거주를 목적으로 제공되나, 형제자매나 배우자와 거주를 신청할 경우 가능 여부를 LH에 문의해봐야 합니다.현재 상황에서는 LH 행복주택은 예비 신혼부부 자격으로 신청하는 것을 검토해 보시기 바라며,청년 매입임대 주택의 경우에는 여자친구와 별도로 신청 후 입주 가능성을 확인해 보시기 바랍니다.