안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
공인중개사 자격증
Q. 상가 임대 계약 시 보증금과 월세의 적정 비율은 어떻게 정해야 하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.상가 임대 시 보증금과 월세의 비율을 설정하는 것은 시장 상황, 상가의 위치, 규모, 업종 등에 따라 달라지며,일반적인 사항을 안내 드리오니 참고하시면 좋을 듯 합니다.보증금과 월세의 비율보증금:월세는 일반적으로 10:1에서 20:1 사이에서 결정이 됩니다.지역별로 살펴보면 대소니는 보증금 비중이 낮고 월세 비중이 높은 반면 지방은 보증금 비중이 높고 월세 비중이 낮습니다.업종별로는 카페, 음식점 등은 월세 비중이 높고, 소매점이나 소규모 사무실등은 보증금 비율이 높은 편입니다.적정 수준 판단 기준월세 대비 수익률 계산 - 상가 투자 시 적정 수익률은 연 5~7%이상을 목표로 합니다.시장 조사를 통해 인근 상가의 보증금과 월세 수준을 조사해 보시고, 인근 상가와 비슷하거나 약간 낮은 수준으로 설정하면 경쟁력이 있을 수 있습니다.임차인의 업종과 수익성을 고려 합니다. 월 매출의 10~15%를 월세로 지불할 수 있다면 적정하다고 평가를 합니다.보증금과 월세 비율을 설정할 때는 상권과 업종에 따른 수익성을 우선 고려하시고, 주변 시세를 기준으로 합리적인 수준을 유지하는 것이 중요 합니다. 사용자의 상가가 위치한 지역과 상권 특성을 살펴 보신 후에 인근 부동산 중개인과 논의를 해보시는 것도 좋습니다.
부동산
Q. 집값과 입지 조건의 관계는 어떻게 되는지 궁금합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.집값에 영향을 미치는 입지 조건은 복합적이며, 특정 요소가 다른 요소보다 항상 우위에 있다고 보기는 어렵습니다. 지역, 사회적 트렌드, 구매자의 목적 등에 따라 중요도가 달라질 수 있습니다.역세권중요도가 매우 높은 편이며 5~10분 이내에 지하철역이 있는 경우 프리미엄이 붙는 경우가 많습니다. 다만, 교통이 좋은 지역이라도 소음 문제나 상업시설 과밀로 인해 선호도가 낮아질 수 있습니다.학군자녀 교육을 중요하게 생각하는 가구에게 최우선 고려 사항이며 특정 학군의 학교가 좋은 진학 성과를 내면, 해당 지역의 집값은 꾸준히 상승 합니다. 자녀가 없는 가구나 은퇴 가구에는 영향이 적습니다.생활 편의성(상업시설, 병원, 공원 등)다양한 세대와 계층에 고르게 중요하며, 쇼핑몰, 병원, 문화시설 등이 가까울수록 실거주 가치가 높아지며, 집값도 오르게 됩니다.환경적 요소(쾌적성)실거주 목적인 경우 중요한 요소로 작용합니다. 공원, 녹지, 하천 등 자연환경이 잘 갖춰진 곳은 장기적으로 가치가 높아집니다.지역개발 호재중단지 투자에 중요한 요소 새로운 교통망, 대형 상업지구 개발 등의 호재는 집값을 단기간에 크게 올릴 수 있습니다.무조건 역세권이어야 하거나 학군만 좋은 곳이 집값을 좌우하지는 않습니다.교통, 학군, 생활 편의성, 환경, 개발 호재 등 여러 조건이 조화를 이루는 곳이 가장 선호가 되며, 구매 목적과 개인의 상황에 따라 우선순위를 정하는 것이 중요 합니다.
부동산
Q. 2025년 한국 부동산 정책이 다주택자에 대한 세금 부담을 더 강화할 가능성은 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.현재 정부는 부동산 시장 활성화를 위해 다주택자에 대한 세금 부담을 완화하는 정책을 시행하고 있습니다. 2025년 1월 2일 발표된 2025년 경제정책방향에 따르면 다주택자에 대한 양도소득세 중과 배제 조치를 2026년 5월까지 1년 더 연장하기로 했습니다. 이는 다주택자가 주택을 매도할 때 기본 세율만 적용받도록 하여 주택 거래를 촉진하려는 목적 입니다.또한 지방 저가 주택에 대한 종합부동산세 1세대 1주태자 특례 기준을 기존 공시가격 3억원 이하에서 4억원 이하로 상향하고, 취득세 중과 배제 기준도 공시가격 1억원 이하에서 2억원 이하로 완화하는 등 세제 혜택을 확대하고 있습니다.이러한 정책 기조를 고려할 때, 2025년에 다주택자에 대한 세금 부담을 강화할 가능성은 낮아 보이며, 오히려 부동산 시장의 안정과 거래 활성화를 위해 세제 완화 조치가 지속될 것으로 예상하고 있습니다.
부동산
Q. 우리나라에서 가장 비싼 아파트는 어디인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.우리나라에서 가장 비싼 아파트는 서울시 강남구 청담동에 위치한 '더펜트하우스 청담' 입니다. 이 아파트는 2022년 기준 전용면적 407.71m2 의 공시가격이 168억 9천만원 으로 2년 연소 최고가를 기록 했습니다.그 뒤를 이어 서울 용산구 한남동의 '나인원한남', '파르크한남', '한남더힐' 등이 높은 공시가격을 보였습니다.이러한 아파트들은 주로 서울의 강남구 청담동, 용산구 한남동 등지에 위치해 있습니다. 또한 2024년을 기준으로도 더 펜트하우스 청담이 가장 비싼 아파트로 언급이 되고 있습니다.참고가 되셨기를 바랍니다.
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Q. 임차인 보호를 위한 전세보증보험이란 무엇인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문주신 내용에 대해서 답변 드립니다.전세보증보험이란전세보증보험은 임대인이 전세금을 반환하지 않거나 임차인의 계약 이행을 거부할 경우, 보험사가 전세금을 대신 반환하는 제도 입니다. 즉, 임차인이 보증금을 안전하게 보호할 수 있도록 돕는 보헙 입니다. 보증보험에 가입하면 전세금 반화네 대한 법적 보호를 받을 수 있으며, 임대인이 보증금을 반환하지 않거나 계약을 이행하지 않을 때 보험금을 지급 받을 수 있습니다. 이로 인해 임차인은 보증금을 안전하게 보장 받을 수 있게 됩니다.전세보증보험 가입 절차보험회사 선택 > 가입 신청 > 계약서 작성 및 보험료 납부 > 보험증권 발급 > 확정일자전세보증보험 가입 시 필요한 서류전세계약서임대인의 주민등록증 사본보증금 및 월세 내역임차인의 신분증기타 필요한 서류(보험사 마다 상이함)보증금을 안전하게 지키는 방법에는 보증금 공탁, HUG 전세금 보호 제도, 확정일자 받기, 계약서 명시 사항 점검 등이 포함 됩니다.