안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
Q. 부동산 투자에 있어 가장 기초적으로 신경써야 될 것은 무엇일까요? 중요한 요소 5개만 꼽아서 알려주시면 감사드리겠습니다.
부동산 투자를 처음 시작할 때 반드시 신경 써야 할 핵심 요소 5가지를 아래와 같이 정리해드립니다. 이 다섯 가지는 투자 실수 확률을 줄이고, 수익 가능성을 높이는 데 있어 매우 기본이면서도 강력한 기준입니다.1. 입지(Location)부동산의 본질은 입지입니다.역세권, 학세권, 직주근접, 대형 상권, 개발호재 등이 있는 입지는 시간이 지나도 가치가 유지되거나 상승합니다.예: 강남, 마포, 노량진, 여의도, 서울대입구, 수원역, 대구 수성구 등2. 수요(실수요자 유입 여부)사람들이 살고 싶어하는 곳인가? → 전세·월세·매매 수요가 꾸준한가?대학가, 회사 밀집지역, 교통 허브 등 수요가 끊기지 않는 곳은 공실 위험이 낮고 가격도 잘 방어됩니다.3. 가격(적정 매입가인지)"좋은 물건도 비싸게 사면 실패, 평범한 물건도 싸게 사면 성공"입니다.시세보다 얼마나 싸게 사느냐, 또는 성장 여력이 있는 가격인가가 중요합니다.특히 초보자는 비싸게 사고 싸게 파는 실수를 피하는 것이 중요합니다.4. 현금 흐름과 수익 구조월세 수익? 전세끼고 매입 후 시세차익? 단기 차익? 장기 보유?자신의 자금 상황에 맞는 전략이 필요한데, 무리한 대출이나 공실 발생 시 위험합니다.초보자일수록 현금 흐름이 안정적인 투자부터 시작하는 것이 좋습니다.5. 법적/행정 리스크 확인등기부등본, 건축물대장, 용도지역, 토지이용계획 확인은 필수입니다.권리관계(근저당, 가압류 등), 건축법 위반 여부, 향후 개발 제한 등을 체크하지 않으면 낭패를 볼 수 있습니다.도움이 되셨기를 바랍니다.
Q. 한강뷰 아파트는 얼마나 인기가있나요?
서울의 핵심 입지(특히 한강뷰 + 역세권 + 브랜드 아파트)**는 연식이 10년 이상 되었다 해도, 지방의 신축보다 인기와 거래가가 높을 가능성이 매우 큽니다.1. 부동산의 기본 원칙: 입지(Location)교통, 생활 인프라, 학군, 직주근접, 뷰(한강 등) 등은 변하지 않거나 시간이 지날수록 가치가 올라갑니다.신축 아파트는 시간이 지나면 결국 중고 아파트(노후화)가 됩니다.반면 입지는 영구적 자산입니다. 강남역 근처는 50년 뒤에도 강남역입니다.2. 서울 중심지 vs 지방 신도시서울 한강변 역세권에 위치한 e편한세상, 래미안, 자이 등 브랜드 아파트는 10년~15년 된 단지라도:관리가 잘 되고, 리모델링 수요나 재건축 기대감도 있으며, 실거주·투자 수요 모두 확보돼 있습니다.반면 지방 신축은:아직 기반 인프라가 부족하거나, 수요가 적어 분양 후 미분양이 발생할 수 있고, 전세·매매 수요가 안정적이지 않을 수 있습니다.실제 시장 사례예시 1. 서울 마포구 e편한세상 마포리버파크 (2011년 준공, 14년차)84㎡(약 25평) 최근 실거래가: 16~17억 원한강 조망 가능 + 공덕역 도보 + 대형 브랜드 단지예시 2. 지방 중소도시 신축 브랜드 아파트 (2024년 분양 예정)동일 평형 분양가: 3~5억 원 수준향후 거래가도 입지 제한, 실수요 제한으로 서울 핵심 대비 성장성 제한적신축도 물론 좋기는 하지만 대부분의 실수요자들은 연식이 있어도 입지가 좋은 아파트를 선택하는 경향이 있습니다.실제로 거래량, 실거래가 상승률, 전세 수요 등 모든 지표에서 입지 우위가 드러납니다.참고가 되셨기를 바랍니다.
Q. 월세 거주 중 가로주택정비사업 진행?
가로주택정비사업이 진행 중인 주택에 세입자로 거주하고 계신 경우, 일반적으로 세입자에게는 ‘이주비 지원’이 직접적으로 제공되지 않습니다. 다만, 상황에 따라 지원이 될 수도 있습니다.[세입자의 이주 관련 권리 및 지원]1. 이주비(직접 지원)소유자에게만 지급됩니다. 이주비는 주택 소유자가 재개발 또는 정비사업으로 인해 임시 거주지로 이사할 수 있도록 금융기관 대출 형태로 지원되는 것이 보통이며, 세입자에게 직접 지급되지 않습니다.2. 세입자의 경우: 이사비, 주거이전비가로주택정비사업이 정비사업으로 인가되고, 철거 계획이 진행되는 경우, 다음의 조건을 만족하는 세입자에게는 이사비(또는 주거이전비)가 지급될 수 있습니다:계약기간 - 정비구역 지정 전부터 계속 거주 중 (일반적으로 1년 이상 기준)거주 확인 - 전입신고 및 실제 거주 사실 필요계약서 - 정식 임대차계약서 필요지급 대상 여부 - 조합(또는 시행자) 규정 및 시/군/구청의 판단에 따름※ 보통 주민등록 전입 + 실제 거주 + 계약서 보유가 있어야 대상자로 인정받습니다.3. 보상 범위주거이전비: 보통 1인 가구 기준으로 약 150만 원 내외에서 책정되며, 거주 인원 수, 지역, 지자체에 따라 달라집니다.이사비: 별도로 책정되는 경우도 있으며, 이사 견적에 따라 실제 비용을 보전받는 경우도 있습니다.[주의할 점]단순히 ‘월세 계약’을 연장했더라도, 이전부터 계속 거주 중이었다는 사실이 중요합니다.가로주택정비사업이 '인가' 이전 단계라면, 아직 보상 및 이주비 지급 관련 정책이 적용되지 않을 수도 있습니다.조합이나 시행자, 관할 구청(건축과, 도시계획과)에 문의하면 이주비/이사비 지급 계획 공문을 확인할 수 있습니다.도움이 되셨기를 바랍니다.
Q. 공동명의 아파트 단독변경시 대출문의
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.공동명의 아파트를 단독명의(예: 아내 단독)로 변경하려는 경우, 이미 아내 명의로 주택담보대출 3.5억 원이 설정되어 있다면 대출 관련해서 반드시 금융기관의 승인을 받아야 하며, 몇 가지 중요한 제약이 있습니다. 주택담보대출이 있는 상태에서 단독명의로 변경하려면 은행(대출기관)의 사전 동의가 필수입니다.현재 아파트는 공동명의 + 주담대 설정 상태입니다.주담대는 현재 소유 지분(즉, 부부 공동소유)을 기준으로 설정된 것입니다.이때 지분이전(단독명의화)를 하게 되면,소유권 변경 → 담보물 변경이 되므로대출 조건에 변동이 생깁니다. >>따라서 은행은 반드시 아래 두 가지를 검토하게 됩니다.담보 유지 가능성 (대출 안전성)지분이전 사유 적정성 (증여인지 매매인지 등)주로 발생하는 은행 요구사항으로는...대출 조건 재심사 - 단독명의 전환 시 아내 단독 소득, 신용 기준으로 대출 적정성 재심사 가능성지분이전 사유 확인 - 증여 or 매매 여부에 따라 취득세 등 세금 문제 발생근저당 재설정 필요 가능성 - 지분이 바뀌면 근저당권(담보권)도 다시 설정될 수 있음담당 은행 사전 상담 필수 - 무단으로 명의변경하면 대출 계약 위반으로 분류될 수 있음현재 대출이 있는 공동명의 아파트를 단독명의로 바꾸려면 반드시 은행의 동의와 협의가 필요하며, 대출 조건, 세금, 등기 변경 절차까지 모두 고려하는 것이 중요 합니다.
Q. 신생아 특례 전세를 받은후 청약으로 신생아 특례 대출을 다시 받을수 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.신생아 특례 전세대출과 신생아 특례 주택구입 대출은 서로 다른 성격의 대출이지만, 중복 여부나 재사용 가능 여부는 조건에 따라 달라집니다.1. 전세대출 → 주택구입대출로 갈아타는 구조는 가능전세대출을 받은 상태라도, 청약에 당첨되고 전세 계약을 종료(또는 중도 해지) 하면 신생아 특례 주택 구입자금 대출을 신청할 수 있습니다. 단, 전세대출과 주택구입 대출은 중복으로 보유할 수 없습니다.>> 전세대출을 먼저 상환 또는 종료해야 주택구입 대출이 실행됩니다.2. 주택구입 대출 자격 조건 (2024년 기준 요약)자녀 수 2명 이상 (신생아 포함) 가구무주택자 또는 주택 소유 이력이 없는 가구부부합산 연소득 1억원 이하구입 주택가격 6억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하기존 특례보금자리론과 병행될 수 없음대출 간 이자 중복 부담 없이 전환하려면 전세만기와 잔금일정을 조율하는 것이 중요 합니다.