안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
Q. 2년 전세 만기전 이사 준비과정 순서와 부동산
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문 주신 내용에 대해서 답변 드립니다.현재 상황 요약전세 만기: 내년 1월 말만기 전 퇴거 예정 (사정상 이사)집주인은 “집을 직접 내놓으라”고 요청이사 준비 절차 요약 (세입자 기준)1. 집주인에게 조기 퇴거 의사 통보→ 이미 하셨고, 잘하셨습니다.2. 집 내놓기: 누구에게 맡기나?① 입주할 때 이용했던 부동산에 맡기기계약 이력과 구조를 잘 알고 있음② 집주인 측에서 거래했던 부동산 연락실제 집주인이 의뢰한 경우, 판매 권한 보유 가능③ 양측 모두 또는 근처 중개사무소에도 의뢰더 빨리 세입자 구하려면 다수 중개사무소에 내놓기>> 집주인의 '의뢰 부동산'이 따로 있다면 그쪽에도 내놓는 것이 우선입니다.>> 집주인이 직접 거래하는 중개사가 재계약 처리나 전세금 반환 처리 등을 주도할 수 있기 때문입니다.전세 만기 전 이사 시, 꼭 알아둘 점전세금 반환 - 원칙적으로 새 세입자가 들어와야 돌려받을 수 있음협의 여부 - 집주인과 협의 없이 나가면 반환이 늦어질 수 있음집 내놓기 책임 - 법적으로는 집주인이 해야 함, 하지만 현실적으로 세입자도 함께 발품 파는 경우 많음중개사 수수료 - 통상 집주인이 부담, 하지만 중개사에 따라 다를 수 있으므로 사전 합의 필요참고가 되셨기를 바랍니다.
Q. 실적을 미리 전망해서 제공하는건 기업인가요?!
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.실적 전망과 공시의 경우 어떻게 진행되는지를 살펴보면...1. 실적 전망(가이던스) 제공:▶ 기업이 스스로 제공하는 경우도 있고,▶ 증권사 애널리스트들이 추정하는 경우도 있습니다.※ 기업이 스스로 제공하는 가이던스는 의무가 아니며, 미제공하는 기업도 많습니다.2. 실제 실적 공시(확정치)▶ 모든 상장사는 분기마다 실적을 공시해야 합니다. 이는 금융감독원 전자공시시스템(DART)에 의무적으로 등록됩니다.예상 실적 vs 실제 실적 간 오차는?기업의 가이던스는 대체로 보수적으로 제시합니다 (어닝 서프라이즈 유도).애널리스트 추정치와 실제 실적 간 오차는 종목에 따라 다르며, 5~20% 수준의 편차가 일반적입니다.그러나 변동성이 큰 산업(IT, 바이오, 게임 등)은 30% 이상 오차가 나기도 합니다.오차가 발생하는 주요 원인:외부 변수 (환율, 금리, 유가, 전쟁 등)신제품 출시 지연 또는 흥행 실패기업의 고의적 가이던스 축소 또는 과장애널리스트의 예측 오류 (정보 부족, 과잉 낙관 등)참고가 되셨기를 바랍니다.
Q. 공인중개사 자격증 취득후에 등록만 하며 사무실을 낼수가 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.공인중개사 자격증이 있다고 해서 바로 중개업을 시작하거나 사무실을 낼 수 있는 것은 아닙니다. ‘공인중개사 자격증’ + ‘중개사무소 개설등록’ 두 가지 요건을 모두 갖춰야 실제 중개업이 가능합니다.공인중개사 자격증 취득 후 사무실 개설 절차 1. 공인중개사 자격증 취득 한국산업인력공단에서 발급사무실 확보독립된 공간 필수 (주거용 공간 안됨)중개사무소 개설등록 신청시·군·구청 부동산관리부서에 신청보증보험 가입소비자 보호용, 1억 원 기준 보통 20~30만 원대등록증 수령 및 사업 개시중개업 개시 가능주의할 점1. 사무실 요건반드시 ‘독립된 상가 공간’이어야 합니다.주거 공간(예: 본인 집 일부 방)은 불가합니다.건축물대장상 근린생활시설 등으로 등록되어 있어야 합니다.2. 보증보험 의무보증보험 미가입 시 등록 자체가 불가합니다.최소 2,000만 원 ~ 1억 원 보증금액 기준이며, 보험료는 금액에 따라 다름.3. 겸업 제한겸업 금지 직종이 있습니다 (예: 건축사, 감정평가사, 세무사 등 일부 전문직).단, 다른 사업을 하더라도 중개 업무와 충돌되지 않으면 일부 가능.원하시는 답변이 되셨기를 바랍니다.
Q. 밭을가지고있습니다.토지변경은 비용이 많이드나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.밭(농지)에 주택을 짓는 것은 단순한 토지 변경만으로는 되지 않으며, 꽤 많은 절차와 비용이 수반될 수 있습니다. 밭(농지)에 주택을 짓기 위한 절차와 비용1. 농지를 대지로 변경하려면?주택을 지으려면 토지의 용도를 ‘농지(전, 답)’ → ‘대지’ 또는 ‘잡종지’로 바꾸는 ‘농지전용허가 + 지목변경’ 절차가 필요합니다.2. 비용농지전용부담금 - 약 ㎡당 10만~30만/원공시지가, 위치에 따라 상이지목변경 수수료 - 약 수만 원~수십만 원/지자체에 따라 다름건축설계 및 허가비용 - 수백만 원 이상/설계사무소 필요상하수도·전기 인입 - 수백~수천만 원/인근 인프라 여부에 따라 다름조립식 주택 건축 비용 - 1채당 2,000만 원~5,000만 원/크기, 단열, 설비 여부에 따라 차이>> 총 비용은 상황에 따라 천차만별이며, 최소 수천만 원 단위로 생각하셔야 합니다.중요한 고려사항농지보전지역일 경우 허가가 거의 불가능하거나 매우 어렵습니다.친구들과 공동생활 형태는 향후 공동소유 문제, 세대 구분 문제, 건축법상 이격거리, 진입도로 규정 등을 잘 검토해야 합니다.법적으로는 ‘공동체 마을(협동조합 등)’ 방식으로 시도하는 경우도 있습니다.도움이 되셨기를 바랍니다.
Q. 기초생활 수급자가 콘도 소유가능한가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.기초생활수급자의 재산 보유와 관련해서는 보건복지부의 ‘수급자 선정 기준’에 따라 엄격하게 관리되며, 콘도 소유 여부는 수급 유지에 영향을 줄 수 있습니다. 아래에 구체적으로 설명드릴게요.[기초생활수급자 콘도 소유 가능 여부]가능은 하지만, 수급 자격 유지가 어려울 수 있습니다.콘도(공동주택 또는 회원권 형태 포함)는 재산으로 간주됩니다.특히 1억 5천만 원 대출을 동반한 콘도 구입은 아래 항목에서 수급자 탈락 사유에 해당할 가능성이 매우 높습니다.[수급자에게 적용되는 핵심 기준 3가지]1. 재산 기준수급자 선정 시 부동산, 차량, 금융자산, 부채 등을 합산해 ‘소득인정액’을 산정합니다.2025년 기준 주요 재산 기준은 대략 다음과 같습니다 (지역에 따라 상이):대도시: 1억 8백만 원 이하중소도시: 6,800만 원 이하농어촌: 5,700만 원 이하 >> 콘도를 구입하면 부동산 가액(재산)이 증가하고, 대출은 부채 공제가 되지만 전체 소득인정액이 기준을 초과하면 수급 탈락됩니다.2. 자동차 보유 기준고가 차량, 레저용 차량 등은 기준을 초과하면 감점 요인이 됩니다.콘도 관련 차량 사용(예: 별장 용도, 고급 차량 동반)도 문제가 될 수 있습니다.3. 소득 기준대출금 상환을 감당할 수 있는 소득이 있다고 판단되면, 생계급여 및 의료급여 대상에서 제외될 수 있습니다.참고가 되셨기를 바랍니다.