안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
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Q. 급해요 ㅠㅠ 원룸 자취하는데 주말이나 목금토일 이렇게 남자친구가 놀러오거든요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.집주인 입장에서 보면 확인이 필요한 내용일 수 있어서 연락을 준 듯 한데요...너무 과학게 해명하기 보다는 사실의 내용을 간단하게 전달하시고 문제 없을 거다라는 확신을 심어주시는게 좋을 듯 합니다. 친구들이 하루 이틀 정도 같이 지내는 것을 가지고 뭐라고 하지는 않을 듯 하니, 너무 빈번하게 그러한 모습을 보인다면 문제가 될 소지가 있으니 적당히 잘 조정을 하셔야 할 듯 합니다.일단 죄송하다는 말과 함께 혼자 거주 중이고 가끔 방문정도 하는 수준이라고 대응을 해보시기 바랍니다.
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Q. 인구가없는 도시는 어떻게 운영이되나요 ??
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.인구가 없는 도시들은 지방 재정으로만으로는 유지하기 힘들어서 중앙 정부에서 지방교부세, 국고보조금 등의 형태로 운영비를 내려줘 지원을 해주고 있습니다. 세금으로 도시를 유지하는 구조인 것이죠.인구가 줄어드는 지역이라고 하더라도 이전에 이미 택지지구나 재개발구역으로 지정이 된 곳들은 사업이 강행이 되고 결과적으로 빈집과 미분양이 쌓이게 되는 것입니다. 최소한의 수요만으로 버티고 있는 구조라고 보시면 됩니다.이러한 형태는 단기적으로 유지가 될 지 모르지만 장기적으로 인구가 계속 감소가 되면 결과적으로 도시 기능 약화로 이어지고 주택 시장도 붕괴가 될 가능성도 있습니다.
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Q. 지방에 미분양 아파트가 많다고 하는데 거품을 빼서 분양할 수 없나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.분양가에 거품이 껴 있어 보일 수 있지만 실제 대부분은 비용 구조에 기인한 것으로,토지비, 건축비, 각종 부담금, 사업자 이익, 금융 비용 등이 반영 된 금액으로 사실서 분양가를 낮추는 건 쉽지가 않습니다.분양가를 낮출 경우 건설사의 입장에서 보면 제품을 손해보고 팔아야 하는 건데요... 대출 이자 부담 등으로 인해서 일정 분양가 이상이 유지되어야 합니다. 공공이 강제로 분양가를 하향 조정한다고 하면 향 후 민간 공급이 위축 될 가능성도 있습니다. 분양가를 낮추기 위해서는 어찌 되었든 공공기관이 끼어 들수 밖에 없는데 공공이 보유한 토지를 민간에 싸게 공급하거나 민간 참여형 공공분양을 활성화 하는 방법 등이 있을 수 있습니다.
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Q. 재개발이나 재건축 사업에서 용적률은 얼마나 중요한 요소인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.재개발·재건축 투자에서 용적률은 실질적으로 "사업의 수익성"과 "조합원 수익", 그리고 "일반분양 수"를 좌우하는 핵심 지표입니다. 1. 용적률의 기본적 의미용적률 = 건물 연면적 ÷ 대지면적 × 100(%)쉽게 말하면 "땅 한 칸 위에 얼마나 많은 건물을 지을 수 있는가"를 수치로 보여주는 것.용적률이 높으면 → 같은 땅이라도 더 많은 세대를 넣을 수 있음.용적률이 낮으면 → 건물을 적게 올려야 해서 사업성이 떨어짐.예를 들어,1,000㎡ 대지에 2,000㎡ 건물을 짓는다 → 용적률 200%2. 재개발·재건축에서 용적률이 중요한 이유(1) 사업성 결정용적률이 높으면 → 일반분양 물량이 늘어남 → 조합은 분양수익을 많이 확보 → 조합원 분담금이 줄어듦.(2) 조합원 이익같은 재건축이라도 용적률이 높으면 "추가부담금"이 낮거나 없을 수도 있음.반면 용적률이 낮으면 분담금 폭탄 맞을 수 있어요.(3) 인허가 조건지자체가 재건축을 허가할 때 "용적률 조건"을 검토합니다.조건이 까다로운 지역은 용적률 인센티브(기부채납 등)를 요구하기도 합니다.참고가 되셨기를 바랍니다.
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Q. 용적률 인센티브를 받을 수 있는 조건은 구체적으로 어떤 게 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다."용적률 인센티브"란?용적률 = 대지면적 대비 건물 총 바닥면적 비율(예: 대지 100㎡에 바닥면적 총 300㎡ 지으면 용적률 300%)정부/지자체가 "특정 조건을 충족하면" 허용 용적률을 기본치보다 더 높여주는 것을 말합니다.왜?공공에 좋은 걸 해주니까 보상해주는 개념이에요.재건축/재개발 단지 입장에서는 더 많은 세대수 공급 = 추가 수익 구조가 됩니다.용적률 인센티비를 받을 수 있는 조건으로는...공공기여 임대주택 공급특별건축구역 지정정비구역 지정방식리모델링 활성화기반시설 확충친환경 건축물>> 공공에 좋은거 해주고 추가로 임대나 기반시설도 챙기면 용적률을 더 주는 것으로 해석 하시면 됩니다.재건축시에 용적률 인센티브를 받게 되면 결과적으로 전체 세대수가 늘어나게 되면서 조합원 분담금도 줄어들게 되고 추가 수익이 생길 가능성도 있습니다. 반면에 기부채납 등 공공기여는 사업비 부담 증가 요인으로 작용하기도 합니다.