지방에 미분양 아파트가 많다고 하는데 거품을 빼서 분양할 수 없나요?
지방에 미분양 아파트나 공동주택이 많다고 하는데요. 인건비, 물가상승, 토지매입비 등의 상승으로 가격이 오를 수는 있겠지만 국민들이 안정적인 주거를 할 수 있도록 거품을 빼서 분양할 수 없나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
분양가격은 사실상 택지비와 건축비로 구성되게 됩니다. 주택가격이 서울이나 수도권의 경우 주변시세에 따른 분양가의 거품이 나타날수 있지만, 지방의 경우는 이러한 부분이 적기 때문에 사실상 분양가에서 거품을 뺀다고 해도 눈에 보이는 분양가 인하는 크게 나타나기는 어렵습니다. 그리고 주택공급에 있어 원칙상 건설사가 공급하는 부분에 대해서 정부가 가격을 통제하는 것 또한 여러 문제와 논란의 여지가 생기게 됩니다. 이전까지 유지하였단 분양가상한제의 경우 정부가 분양가에 대해 상한선을 정해 통제하였으나, 그 결과 주변시세보다 낮은 분양가로 로또분양이라는 수식어와 함께 수요가 몰리면서 오히려 투기를 조장하는 문제점이 나타났고 신축이후에 시세가 주변시세와 동일하게 올라가기 떄문에 이러한 정부의 개입이 그 목적대로 결과를 만들어내기 어려운 시장입니다. 또한 공공택지로써 제공을 하게 되면 분양가를 낮출수는 있겠지만, 정부가 공공택지 개발을 위해 토지수용등을 하게 되는 경우에는 또다른 재산권침해의 여지도 있기에 간단하게 해결될수 있는 문제는 아니라 판단이 됩니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
지방에서 미분양을 사유로 가격을 하락시켜 분양할 경우 이미 분양받은 사람들한테 돈을 돌려 주어야 할 수도 있고 손익분기점이 깨져서 손실을 볼 수 있습니다. 따라서 부동산시장이 회복될 때까지 버티려고 할 수 있습니다.
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
시장원리에 따라 판매자의 자유 입니다.
pf대출 금리 견딜 수 있으면 원가격 그대로 고집하는거고
빨리 털고 자금회수 원하면 20~30% 할인분양 하는 경우도 있습니다.
더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.
지방에 미분양 아파트나 공동주택이 많다고 하는데요. 인건비, 물가상승, 토지매입비 등의 상승으로 가격이 오를 수는 있겠지만 국민들이 안정적인 주거를 할 수 있도록 거품을 빼서 분양할 수 없나요?
===> 건설회사에서 미분양 물건을 처리하기 위해서 많은 노력을 하고 있지만 내수경기 악화로 큰 효과를 발휘하지 못하는 것이 일반적입니다
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
분양가에 거품이 껴 있어 보일 수 있지만 실제 대부분은 비용 구조에 기인한 것으로,
토지비, 건축비, 각종 부담금, 사업자 이익, 금융 비용 등이 반영 된 금액으로 사실서 분양가를 낮추는 건 쉽지가 않습니다.
분양가를 낮출 경우 건설사의 입장에서 보면 제품을 손해보고 팔아야 하는 건데요... 대출 이자 부담 등으로 인해서 일정 분양가 이상이 유지되어야 합니다. 공공이 강제로 분양가를 하향 조정한다고 하면 향 후 민간 공급이 위축 될 가능성도 있습니다.
분양가를 낮추기 위해서는 어찌 되었든 공공기관이 끼어 들수 밖에 없는데 공공이 보유한 토지를 민간에 싸게 공급하거나 민간 참여형 공공분양을 활성화 하는 방법 등이 있을 수 있습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
지방 미분양 아파트가 늘어나며 문제가 되고 있습니다. 지방 건설경기 침체로 인한 미분양 사태로 건설사들이 PF대출을 갚지 못하고 도산하는 경우가 발생하고 있는데, 자재비 및 인건비 상승도 문제지만 기본적으로 자기자본이 거의 없이 브릿지론과 PF대출에 의존하여 건설을 진행한 시행사가 많다보니 대출금 상환을 해야 하기에 분양가를 쉽게 낮추지 못하는 것입니다. 정부에서는 건설사를 살리고 PF대출 부실문제를 막기위해 LH가 지방의 준공 후 미분양 주택들을 분양가보다 낮은 가격에 구입하기로 하였습니다. 매입된 아파트는 든든전세주택 등으로 운영될 예정입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
말씀하신 대로 최근 지방을 중심으로 미분양 아파트가 늘어나고 있는데, 그 원인을 단순히 수요 부족으로만 보기에는 어렵고 구조적으로 공급가 자체가 수요자 눈높이에 비해 과도하게 높다는 지적도 많습니다
거품을 빼서 분양하자는 말은 매우 합리적으로 들리지만, 실제로는 여러 복잡한 요인이 얽혀 있어 쉽지 않은 문제입니다
자재비(철근, 콘크리트 등), 인건비, 기계장비 비용 등이 최근 몇 년간 급등해서
물가상승률도 반영되어 원가 자체가 높아졌습니다.
많은 경우 이미 높은 가격에 토지를 매입해놨기 때문에, 원가 이하로 분양가를 낮추면 적자가 불가피합니다
지방은 대부분 분양가상한제 지역이 아니라서 민간 건설사가 가격을 자율적으로 책정할 수 있어 시장 가격보다 높게 책정되는 경우가 많습니다.
건설사 입장에서는 분양가를 일정 수준 이하로 내리면 사업성(이익)이 없어져 분양 자체를 포기하거나 연기하기도 해서 쉽지만은 않은것으로 보입니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
지방의 미분양 아파트가 늘고 있는 상황에서 분양가에 포함된 거품을 줄여 국민 주거 안정을 도모하자는 취지의 질문 같습니다.
분양가는 단순히 건축비뿐 아니라 여러 요소를 반영하는데 토지 매입비, 건축비, 인건비 와 이자 비용으로 산출됩니다.
코로나 이후 원자재 가격 및 인건비가 많이 상승하여 분양가를 내리기는 어려울 듯합니다.
현재 민간 주도 공급이 대부분이라 분양가를 내리기 어려우며 규제는 역효과를 불러 오히려 분양가가 상승할 수 있습니다.
따라서 현재 상태에서는 정부 주도의 공공분양을 확대하고 장기 임대주택을 늘리는 것이 주거 안정에 도움이 되리라 생각합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
현재 우리나라는 고금리의 장기화로 인해서 가장 타격을 받는 곳 중에 하나가 부동산 업계와 건설업계가 아닐까 생각합니다. 통상적으로 건설사들은 PF대출로 공사를 진행을 하고 준공이 되면 분양을 해서 분양대금으로 PF대출을 상환을 하고 수익을 발생을 시켜서 사업을 영위하는 프로세스인데 우선 금리가 높다 보니 PF대출 이자가 상승을 하게 되고 또한 물가상승으로 인해서 건축공사원가 자체가 올라가고 거기에 이익을 붙여서 분양가를 산정을 하는데 분양 자체도 되지 않고 미분양이 나니 손실로 이어지는 것입니다. 그래서 할인 분양등을 통해서 미분양 해소를 위해 노력을 하지만 금리가 높고 정부의 부동산 규제 및 대출규제가 높다보니 매수세가 적고 특히 인구가 줄고 있는 지방은 더더욱 심하게 발생이 되는 것입니다. 감사합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
많은 분들이 같은 고민을 하고 계시거든요. 결론부터 말씀드리면, 이론적으로 거품을 빼서 저렴하게 분양하는 것도 가능하지만, 현실적으로는 쉽지 않은 구조예요. 왜 그런지 하나씩 풀어드릴게요.
왜 지방에 미분양이 많은가?지방 미분양은 수요 부족 ,주변 인프라, 일자리, 교육환경 부족 ,공급 과잉
거품을 뺄 수 없는 이유
이 복합적인 이유 때문이에요. 문제는 분양가가 내려도 수요자가 실거주나 투자 가치가 없다고 판단하면 구매를 안 한다는 거죠.토지비용
이미 매입한 땅값이 반영돼 있어서 마진을 줄여도 분양가를 확 낮추기 어려워요. 건설사가 손해를 보고 팔진 않으니까요.인건비·자재비 상승
최근 2~3년간 철근, 콘크리트, 인건비, 물류비가 급등했어요. 그래서 기존보다 훨씬 비싸게 짓고 있어요.대출 이자 비용
사업승인을 받고 착공하는 순간부터 PF대출 이자가 발생해요. 분양이 안 되면 이자가 쌓이면서 더 부담이 커져서 오히려 가격을 못 내리고 있는 상황.브랜드 이미지, 시세 유지
한 번 싸게 팔면, 그 지역의 브랜드 아파트 시세가 무너져서 다음 사업에 타격. 건설사 입장에서는 자존심과 사업성을 지키려는 것도 있어요.
정부가 공공분양이나 주택공사형 임대주택을 통해 저렴하게 공급할 순 있어요. 하지만 민간 분양 아파트에 강제로 ‘가격 낮춰라’ 할 수는 없고, 미분양 관리지역 지정 같은 간접규제만 가능해요.
해결책이 있다면?공공주택 비중 확대
신규 택지공급 시 공공참여율 높이기
임대 후 분양전환 제도 활성화
공공리츠형 임대주택 확대
이런 방식으로 민간과 공공의 적절한 조율이 필요하죠.
결론적으로 거품을 빼서 저렴하게 풀 수 있으면 좋겠지만, 토지비·자재비·금융비용 때문에 시장 논리상 쉽지 않은 구조이고, 정부나 지방자치단체가 더 적극적인 공공주택 공급과 정책 유도로 풀어야 할 문제예요. 참고하세요!
