상생임대인제도 월세에서 전세 전환시

Question

상생임대인제도 활용예정인데

기존세입자가 2년살고 추가로 상생임대인제도하기위해 5%이내 인상 2년연장하여 계약하였고 1년 4개월 살고 이사가게 되어 새로운 세입자 들어올예정입니다.

이때 제가 3000/135 받다가 월세에서 전세로 전환시 2억8000만으로 변경하게되면 5%이내에 해당될까요?

렌트홈 써서 계산해보니 임대료 인상률은 기준금리3%,월차임전환시산정률2%로 했을때 -21.7%나오는데 이정도면 안전하게 진행가능할까요?

제대로 계산한건지도 의문입니다 도움 요청부탁드려요ㅠ

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

상생임대차계약 체결 시에 월세에서 전세로 전환하여 계약을 체결하는 경우

주택임대차보호법 시행령 제9조 월차임 전환 시 산정률을 적용해보면;

(1) 대출금리와 경제여건 등을 고려한 대통령이 정하는 비율 연10%

(2) 한국은행이 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 2.5% + 2% = 4.5%

(1), (2)중 낮은 비율을 적용하므로 주택의 전월세 전환율은 연4.5%

환산보증금 = 임대보증금 + (월임대료 x 12) / 4.5% = 3억9000만원

5%인상 적용시 환산보증금 x 1.05 = 4억950만원 이 상한값이 됩니다.

따라서 2억8천만원이면 5%이내 금액으로 진행 가능합니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

신규 계약은 기존 임대료 환산액보다 21%이상 낮기 때문에 5% 이내 인상 조건은 오히려 초과 충족한 셈입니다.

상생임대인제도 세제 혜택은 그대로 유지 가능합니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

오히려 임대료가 20% 넘게 인하된 것이기 때문에 상생임대인 요건(5% 이내 인상) 완벽하게 충족합니다

안전하게 진행 가능합니다

기존 임차인과 상생 조건으로 5% 이내 재계약이 충족되고 신규 세입자에게 받는 임대료는 전세 환산 기준으로 오히려 낮습니다

신규 계약서에 임대료 잘 명시하시고

국세청 홈택스 또는 렌트홈에 확정일자 등록하시면 상생임대인제도 신청에 문제 없을거 같습니다