전세 살고있는집매매 집주인과 잔금날 문제에요

Question

현재 살고 있는 전세집을 매매하려고해서 집주인과 전세계약만료시점인 2월12일에 잔금처리하는걸로하여 부동산매매계약을 작성하였습니다. 하지만 은행에서 현재살고있는 집을 주인한테 매수하더라도 현재 가지고있는

은행 전세대출금이 반환되는걸 확인한뒤 주담대 돈을 집주인한테 송금하는 걸알았습니다.

1.부동산계약시 특약에 전세금보증 반환을 해야된다고 쓰지않았는데 그건 저의책임으로 되야되는건가요?

2.어차피 전세금 만료시점 매매체약이니 집주인한테 말하지않아도 원래 순서는 집등기에 전세금반환말소를 한후 등기를설정하는 순서가 맞지않나요?

1. 집주인이 은행에 관한건 말하지 않았기때문고 나는 전세금빼고 차익만 받는걸 알았다 이계약은 세입자분이 은항을 제대로 알아보지않은 책임으로 몰아갈수있나요?

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

1. 결론 및 핵심 판단
   전세보증금 반환 절차가 매매 잔금 지급과 연동되는 경우, 특약이 없더라도 통상적으로 집주인이 전세보증금을 반환한 뒤 소유권 이전과 잔금 지급이 이루어지는 순서가 맞습니다. 전세대출이 남아 있는 상태에서는 대출금이 상환되어야 주택담보대출 실행이 가능하므로, 은행의 절차상 제한으로 인해 잔금 송금이 지연될 수 있습니다. 계약서에 관련 특약이 없다면 금융 절차 지연 책임을 일방에게 전가하기 어렵습니다.

2. 법리 검토
   매매계약에서 전세보증금 반환은 ‘소유권이전의 전제조건’으로 해석되는 경우가 많습니다. 전세대출의 특성상 세입자가 아닌 금융기관이 근저당권자로 등기되어 있으므로, 전세금이 상환되어야 근저당이 말소되고 매수인의 주담대 실행이 가능합니다. 따라서 집주인은 전세보증금을 반환해야 매도인의 의무를 이행한 것으로 인정됩니다. 이 과정에서 세입자가 은행 내부 절차를 사전에 인지하지 못했더라도, 매도인이 전세금 반환 의무를 면할 수는 없습니다.

3. 수사 또는 재판 대응 전략
   만약 집주인이 계약 당시 전세보증금 반환 문제를 알고도 고지하지 않았다면, 이는 계약의 중요 내용을 누락한 것으로 ‘신의성실의 원칙’ 위반에 해당할 수 있습니다. 반면 세입자 역시 은행대출 구조를 확인하지 않은 과실이 일부 인정될 수 있으므로, 향후 분쟁이 발생하면 책임비율이 조정될 가능성이 있습니다. 잔금일 전까지 은행, 매도인, 매수인 간 삼자 확인서를 작성해 순서를 명확히 해야 합니다.

4. 추가 조치 및 유의사항
   현재 상황에서는 잔금일 이전에 은행으로부터 구체적인 대출 실행 절차를 확인하고, 전세금 상환 확인서를 근거로 잔금 순서를 조정하는 것이 필요합니다. 또한 매매계약서에 ‘전세보증금 상환 및 근저당 말소 후 잔금지급’이라는 특약을 추가로 체결해 두면 분쟁 예방에 도움이 됩니다. 계약 단계별로 서면 증빙을 남기고, 필요 시 변호사를 통해 계약이행확인서나 내용증명을 준비하는 것이 안전합니다.