전월세 신고제 관련 질문 드립니다
전월세 신고를 하면 자동으로 확정 일자가 부여되어 보증금을 보호받을 수 있다고 들었습니다. 그렇다면 문제가 발생했을 시, 임대인으로부터 보증금을 일부만 보상받을 수 있는 건가요? 전부 보상받을 수 있는 건가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
계약서 쓰고 30일 이내에 동사무소에 거래신고 하면 확정일자는 자동부여됩니다
그리고 잔금치르고 전입신고까지 마치면 대항력과 우선변제권을 갖추는겁니다
혹시나 집이 경매에 들어간다면 이런 조치를 해놓으면 순위에 따라서 보증금 보장을 받습니다
그래서 이사시에는 필히 확정일자와전입신고를 하시기 바랍니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
전월세 신고제는 2023년 6월부터 본격적으로 시행되는 제도로, 보증금이 6천만원을 넘거나 월세가 30만원을 초과하는 임대차 계약을 체결한 경우, 임대인과 임차인이 공동으로 계약 내용을 신고해야 합니다. 신고를 하면 임대차 계약에 확정일자가 부여되어 보증금을 보호받을 수 있습니다.
확정일자란 임대차 계약의 존속 여부를 판단하는 기준일로, 임대인이 임차인에게 임대차 계약의 해지를 통지하거나 임차인이 임대인에게 임대차 계약의 갱신을 요구할 수 있는 날짜를 말합니다. 확정일자가 부여된 임대차 계약은 임대인이 임차인에게 임대차 계약의 해지를 통지하지 않는 한 자동으로 갱신되며, 임차인은 임대차 계약의 갱신을 요구할 수 있습니다.
따라서, 전월세 신고를 하면 임대인이 임차인에게 임대차 계약의 해지를 통지하지 않는 한 임대차 계약이 자동으로 갱신되므로, 임대인이 임의로 보증금을 환수할 수 없습니다. 만약 임대인이 임차인에게 임대차 계약의 해지를 통지하고 보증금을 환수하려고 한다면, 임대인은 임차인에게 확정일자 1년 전에 해지 통지를 해야 하며, 임차인은 확정일자 6개월 전에 임대차 계약의 갱신을 요구할 수 있습니다. 이때 임차인이 임대차 계약의 갱신을 요구하면, 임대인은 임차인의 요구를 거절할 수 없습니다.
만약 임대인이 임대차 계약의 해지를 통지하지 않고 보증금을 환수하려고 한다면, 임차인은 임대차 계약의 존속을 주장하고 보증금의 전부를 보상받을 수 있습니다. 임대인이 임대차 계약의 해지를 통지하고 보증금을 환수하려고 한다면, 임차인은 임대차 계약의 갱신을 요구하고 보증금의 전부를 보상받을 수 있습니다. 임대인이 임차인에게 손해를 입힌 경우에는 임대인이 손해배상을 해야 하며, 임차인이 임대인에게 손해를 입힌 경우에는 임차인이 손해배상을 해야 합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
확정일자는 우선변제권의 요건 중 하나입니다. 우선변제권은 경매시 후순위 채권자보다 우선하여 배당받을 수 있는 권리입니다. 우선변저권의 요건은 대항력(전입신고+점유)+확정일자 입니다.
쉽게 말하면 낙찰가에서 선순위 채권자에게 배당이 되고 남은 금액에서 본인순서에서 배당을 모두 받을 수 있고 일부만 받을 수도 있고 모두 못 받을 수도 있습니다.
판례에 계약종료 시 임대인의 보증금 반환과 임차인의 임차목적물 반환은 동시 이행관계라고 명시했습니다. 계약종료일에 임차인은 이사를 나가고 임대인은 보증금을 반환해안 합니다. 계약종료일에 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 임차인은 보증금을 모두 받을 때까지 거주할 수 있습니다. 만약 이사를 가야된다면 임차권등기명령을 신청하고 등기부에 임차권등기명령이 등기가 되었는 것을 확인하고 이사를 가면 됩니다. 이후에도 보증금을 반환하지 않으면 보증금지급명령 또는 보증금반환소송을 진행해야 합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
전월세신고를 한다고 무조건 보증금을 보호받는 것은 아닙니다. 전월세신고는 말그대로 계약사실을 신고하는 것뿐이지만, 편의상 전월세신고시 확정일자를 의제함으로써 별도로 확정일자를 받지 않아도 되는 것이고, 확정일자는 사실상 우선변제권 효력만 주어지고, 전입신고없이는 효력도 없기 때문에 전월세신고가 보증금을 보호하는 안전장치는 아닙니다.
보증금 보호는 전입신고, 확정일자, 보증보험 가입이 가장 안전하게 보호활수 있는 방법입니다 .
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안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다. 임차인이 '전입신고 및 확정일자(임대차신고)"를 한 경우 임차건물에 경매처분되는 경우 대항력 등 발생시기에 따라 권리순위가 결정되고 이 기준에 따라 차례로 배당됩니다.
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.
문제가 생겼을때 보상은 임대인에게 받는게 아닙니다.
임대인이 안주니까 문제가 생기는거고 그래서 집이 경매에 넘어가면 돈을 받아갈 우선순위에 따라 받아가는것입니다.
확정일자는 그 우선순위를 정하는 날짜 기준일 뿐입니다.
확정일자를 받는다고 보증금이 다 보호가 되는것은 아닙니다.
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