안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.
A씨와 B씨는 2019년 6월 서울 서초구에 있는 한 아파트를 C씨로부터 매수하고 같은 해 8월 소유권이전등기를 마쳤습니다. 그런데 그해 10월부터 매매계약 당시에는 발견되지 않았던 누수 현상이 나타나 아래층에 있던 주민이 피해를 입자 A씨 등은 누수원인 탐지와 보수공사를 실시했습니다. 그러나 두달 뒤인 12월께 다시 누수가 발생하자 2020년 1월 아파트 욕실 전체를 재시공하는 보수공사와 아래층 세대에 대한 피해복구 공사를 진행했습니다. 이후 A씨 등은 "C씨는 매도인으로서 민법 제580조와 제575조에 따른 하자담보책임을 부담하므로 누수로 발생한 손해인 하자보수비용 1600여만원을 지급할 의무가 있다"며 소송을 냈습니다.
이에 대해 법원은
"매도인의 하자담보책임에서 하자의 존부는 매매계약 성립시를 기준으로 판단하는 것이 원칙이지만, 매매계약과 이행완료 시점이 상당 기간 떨어져 있는 경우에는 이행완료시를 기준으로 판단해야 한다(대법원 2000. 1. 18.선고 98다18506 판결 등 참조)"면서 "A씨 등이 주장하는 사정만으로는 매매계약 성립 또는 소유권 변동 당시를 기준으로 거래통념상 기대되는 객관적 성질을 결여한 하자가 존재했다고 인정하기 어렵다"고
보았습니다.
이어 "아파트는 사용승인 이후 약 14년이 지났고,
건물 노후화에 따라 단지 내 다른 아파트에서도 누수가 발생하고 있다"며
"건축물의 내부적 원인에 따른 누수는
그 특성상 내부의 배관이나 욕실 벽체 등에 누수 원인이 현실화해 존재하고 있으면
바로 나타날 수밖에 없는 현상"이라고
설명했습니다.
또 "이 아파트에서는 2018년 처음 누수가 발생했지만,
탐지 결과 그 원인으로 밝혀진 보일러를 교체한 이후
매매계약 당시까지는 물론 2019년 10월까지도 누수 현상이 발생하지 않았다"며
"이사건 매매계약 당시
중개인과 A씨 등이 2차례나 아파트를 방문해 상태를 확인했을 때도 누수 현상은 발견되지 않았고,
당시 거주하고 있던 임차인도 시설물 하자나 거주에 불편한 사항이 없다는 확인을 하였던 사실,
2019.10.24.자 누수현상은
이사건 매매계약이 성립된 때로부터 4개월,
소유권 변동일로부터 2개월이 지난 시점에 발생한 사실을 인정할 수 있다"고 하며,
"2019년 10월 이후의 누수는
아파트의 노후화에 따라 그 무렵 누수 원인이 현실화하면서 발생한 현상"이라며
"매매계약 당시 또는 소유권 변동시
이미 누수 원인인 하자가 현실화해 존재하고 있다가 뒤늦게 발현됐다고 보기는 어렵다"고
판시하였습니다.
즉 매매계약일로부터 4개월, 소유권이전등기된 때로부터 2개월이 지난 시점에서도 매도인의 하자담보책임을 인정하지 않았습니다.
[출처] [파주운정 법무사] 주택 매매후 누수발생한 경우 매도인의 하자담보책임은?|작성자 용대 LAW
