전원주택 취득가 증빙서류가 없는경우 양도소득세 계산

Question

전원주택 부지를 4년전 1억에 구입(계약서 있음) 후 건축하여 3년 실거주후 2억5천에 매도할때 양도세 계산에 대한 문의 입니다. 1가구 3주택에서 금년 2월 아파트 1개를 약 3700만원 구매가보다 낮은가격으로 정리하였고 전원주택 건축비는 약1억4천이나 불행히도 영수증이나 계약서가 없읍니다. 이경우 전원주택 건축비를 어떻게 산정하나요?

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

양도소득세 계산시 취득가액은 실제취득가 -> 매매사례가(취득일전후 3개월 이내 유사자산의 매매가액) -> 감정가(취득일 전후 각 3개월 이내 감정평가업자로부터 감정평가받은 금액) -> 환산취득가(양도가액 * 취득당시 기준시가/양도당시 기준시가) 의 순서로 산정합니다. 실무적으로 실제취득가의 증빙이 없다면 환산취득가로 취득가액을 계산합니다.

다만, 양도가액을 기준시가로 판매했을 경우 취득가액도 항상 기준시가로 산정됩니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

원칙적으로 해당 건물에 대해 취득증빙자료가 없으신 경우 건물의 양도가액을 양도일과 취득일의 기준시가 비율만큼 조정하여 취득가액을 산정합니다. 이를 환산취득가액이라고 하는데, 이 "환산취득가액"과 "양도비용 + 자본적지출액"과 비교하여 큰 금액만 적용받으실 수 있으며 환산취득가액이 적용되는 경우 다른 필요경비나 자본적지출은 인정받으실 수 없으며 오로지 취득일의 기준시가에 3%(미등기는 0.03%)를 곱한 금액만큼만 필요경비개산공제로 차감할 수 있습니다. 그러나 환산취득가액 규정을 적용받는 건물이 신축일로부터 5년 이내 매각되는 상황일 경우 계산된 환산취득가액에 5%를 가산세로 책정하여 부과합니다.