부동산 매물이 경매로 넘어가게 된 이유에 궁금합니다.
안녕하세요, 주위 공인중개사 보니 부동산 매물들이 하나 둘씩 경매로 넘어가는 걸 알 수 있는데요. 혹시 부동산 매물이 경매로 넘어가게 된 이유에 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
1. 은행의 담보권실행, 임의경매
채무자의 집이 경매로 넘어가는 이유 첫번째, 바로 임의경매입니다. 주택 경매 사건 중, 최근 많이 볼 수 있는 유형인데요. 주택을 담보로 돈을 빌렸다가 이자, 원금을 갚지 못해서 집이 경매로 넘어가는 것을 뜻합니다. 돈을 빌릴 때, 신용등급만 보고 돈을 빌려주기도 하지만 담보를 설정하고 돈을빌려주는 담보대출도 있다는 사실 잘 알고 계실테데요. 약속한 변제기일을 지키지 않으면 채권자는 담보권실행을 통해 채권을 회수하려 합니다. 만약 주택담보대출을 받았다면담보인 집이 경매로 넘어가는거지요.
주택의 담보권 설정을 통한 임의경매는 개인간 채무보다 금융권에서 진행하는 편입니다. 아무래도 집을 살 때 개인에게 돈을 빌리기에는 현실적으로 맞지 않는 부분도 있기도하고, 대부분 은행에서 주택담보 상품이 많기 때문에 은행과 엮일 수 밖에 없거든요. 만약 이자를 내지 못하여 은행에서 임의경매를 신청하면 채권의 순위권자에 따라 배당을 받고 낙찰 이후 채무자의 주택은 매각이 됩니다.
2. 채무자의 강제경매 신청
두번째 경매 사유는 바로 '강제경매'입니다. 채무자가 보유하고 있는 '집행권원'을 통해 이행을 청구하는 경매가 강제경매인거지요. 채권자 A와 채무자 B가 있다고 가정해보겠습니다. 채무자 B가 돈을 갚지 않으면 채권자 A는 소송을걸고 승소하여 '집행권원'을 받을 수 있는데요. 이 집행권원으로 강제경매를 신청하고 배당을 받아 채권을 회수하게 되는 것입니다. 임의경매와는 달리 강제경매는 개인간 채무관계에서 발생하는 경우가 많습니다. 경매가 진행되는 과정은 임의경매와 같다고 보시면 될 것 같습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
경매의 경우 대부분 근저당과 같은 권리로 인한 임의경매 신청에 따른 것입니다. 즉 부동산 매물이 넘어갈수 있으나, 꼭 그런것만은 아니며, 실제 경매진행은 해당 주택의 근저당 또는 압류, 임차권등기등이 이유가 될수 있습니다. 다만 임대인 입장에서는 경매로 인해 배당후 남는 금액이 없을 경우 매매를 통해 권리를 말소하고 일부 남은 금액을 챙기기 위해 매물을 내놓지만, 사실상 매수자 입장에서는 각종권리가 있는 물건에 대해서는 계약을 하지 않을 확률이 높습니다.
부동산을 담보로 대출을 받았거나, 전세를 주고 세입자에게 보증금을 갚지 않아 경매로 넘어간 것입니다.
담보 대출을 받았는데 갚을 능력이 되지 않는다면 은행에서 저당권을 행사하여 경매로 넘긴 뒤, 낙찰 대금으로 채권을 회수합니다.
전세 세입자도 마찬가지고요.
결국엔 돈을 갚지 않아 경매로 넘어가는 것이라고 말할 수 있겠네요.