토지 지적분리후 다른 토지에 편입가능한가요?

Question

시골에 집이 있는데 오래되 재건축을 할려고 합니다. 근데 전문가와 상담해보니 주차장은 필수로 만들어야 한다고 하더라고요.

확인해보니 지금 주차장으로 쓰고 있는 땅이 논 중간에 도로가 생겨 집앞에 자투리땅을 주차장으로 쓰고 있었습니다.

이런경우 논에서 현재 사용중인 주차장 그부지를 그 부분만 지적분리후에 집토지로 편입이 가능한지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

조건이 맞는다면 토지의 일부를 분할하여 대지로 변경할 수도 있을 것입니다. 먼저 개발행위가 가능한지 부터 확인해 보셔야 하는데, 건축사무소나 인허가 대행업체를 통해 사전에 상담을 받아 보시는 것이 좋습니다. 국토정보공사나 지자체 민원실을 통해 분할 가능여부를 확인 후 국토정보공사에 분할측량을 신청하고 토지 분할을 실시한 후, 개발행위허가를 받고 형질변경을 한 후 건축, 준공검사를 거쳐 지목을 전에서 대로 변경할 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

논 중 일부를 주차장으로 쓰고 있다면, 지적분할 → 농지전용허가 → 지목변경 → 기존 대지와 합필 순으로 진행하면 편입이 가능하다고 합니다

다만, 농업진흥지역 여부, 주차장 용도로의 허용성, 지자체의 실무적 판단 등에 따라 가능 여부가 달라지므로

토지이용계획확인서를 먼저 확인하고, 전문가(측량사무소 등)와 상담을 해가면서 진행하시기 바랍니다

Answer 3

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

하나씩 해결해 볼게요.

현재의 논의 일부를 지적분할 하는 것은 소유자(질문자) 신청으로 가능합니다. 다만, 논이기 때문에 농지전용허가(신고)가 병행되어야 합니다.

이것이 완료되었다면, 집을 지으려는 토지와 합필해야 합니다.

합필의 조건에는 지목동일, 소유자동일, 용도지역동일, 접경필지 라는 네가지 조건이 있습니다. 이 조건을 모두 충족해야 하거든요.

이런 경우 논을 주차장이나 대지로 바꾸어야 하는데 반드시 농지전용허가가 필요합니다. 혹시 보전관리지역이나 농업진흥지역이시라면 거의 불가능에 가깝습니다. 이 정보는 해당 지자체 농지과에 문의 하셔야 합니다.

그래서 제가 추천드리는 것은 현재 대지 기준으로 우선 주택을 건설하시되, 캐노피나 지붕으로 편입되는 외부공간을 최대한 줄여서 건폐율을 확보하시는 것이 좋겠습니다. 일부 지역에서는 태양광 패널로 지붕을 덮을 시 해당 면적은 (실내 아님) 건폐율에 들어가지 않으니, 집 외부로 넘어가는 캐노피나 차양등을 고려하고 계신다면 이 점 참고바랍니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

현재 논으로 등록된 토지에서 실제로 주차장으로 사용 중인 부분만 따로 분할할 수 있습니다.

이때 분할하려면 법적 요건이 필요하며 현장 측량 및 분할 신청을 진행해야 합니다. 해당 토지의 경계가 명확해야 하고 최소 분할 면적 기준도 고려하시면 되겠습니다.

주차장으로 활용하기 위해서는 해당 땅의 지목을 답에서 대 또는 잡종지로 변경해야 하니 절차에 따라 진행하시면 되겠습니다.

감사합니다.