임대차 승계인(매수인)의 보증금 반환의무 관련

Question

안녕하세요, 기존 임차인의 퇴거로 보증금을 내줘야 하는데 임차인의 임대차계약이 의심스러워 문의드립니다.

1. 2022년 3월 상가를 매수하였고 당시 보증금 1천. 월세 100만원으로 임차인 있는 상태로 승계받았습니다. 임차인은 2020년 4월부터 임차를 시작했다고 하고 임대차승계라 매매가에서 보증금 1천만원을 제외하고 잔금을 치뤘습니다. 기존 매도인과 임차인은 고향 선후배관계로 상당히 깊은 관계라고 들었습니다. 잔금이후 기존 임차인과 새로계약을 맺었고 양수인이기 때문에 역시 보증금은 받지 않았습니다. (매수시 제외했으므로)

2. 2024년 계약만기 이후 임차인에게 계약종료를 통보했고 이사날짜를 잡았습니다. 그런데 임차인과 대화중 임차인이 보증금을 납부하지 않았고 나중에 입금했다는걸 알게되었습니다.

3. 그래서 보증금 입금내역을 보내달라고했는데 2020년 100만원 입금과 2022년 4월에 800만원을 입금한 내역을 보내면서 보증금은 나중에 입금했고 용도변경이 되면서 100만원을 차감했다 라고 설명하였습니다.

4. 저는 채무를 승계받은 사람인데 보증금 금액도 맞지않고 시기도 맞지않아 채무가 진정한것인지 의심이됩니다.

5. 중개사는 채무관계는 이전 소유자와 해결해야될일이고 보증금은 내줘야한다고 하는데요. 보증금 반환채무를 승계받은 상황인데 보증금이 없는 것이라면 보증금을 내줄 필요가 없는 것이 아닌가 싶어 문의드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 민경철 변호사입니다.

전 집주인과 임차인이 친한 관계라서 보증금을 늦게 지급할 수도 있겠죠. 하지만 임차인은 보증금반환채권을 가지고 있으며, 보증금반환채무를 인수하는 조건으로 상가 매매 대금이 공제된 것이므로 보증금을 임차인에게 지급을 해야 합니다. 만일 질문자님이 임차인에게 보증금을 지급하지 않는다면 매매대금에서 공제된 1천만원 만큼의 부당이득을 취하는 것이기 때문에 상가 매도인이 부당이득반환청구를 할 수도 있습니다. 게다가 임차인이 800만원과 100만원을 보증금으로 입금한 내역이 있지 않습니까. 임차인은 보증금반환채권을 가지고 있는 것입니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 상담 지식답변자 김성훈 변호사입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다

아래 내용은 문의내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 달라질 수 있습니다.

임대차보증금이 없는 것이라면 이를 내줄 필요가 없습니다. 다만, 이경우 임대차보증금이 있다는 전제하에 매도인과의 관계에서 차감한 1천만원은 부당이득이 되어 반환의무를 부담할 수 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 장주석 변호사입니다.

기존 임대인(건물의 전 소유자)과 임차인과의 임대차계약에서 보증금을 1,000만원이라고 약정하였다면 임차인의 임대인에 대한 보증금반환채권은 성립한다고 보아야 할 것입니다. 실제 보증금을 기존채권에 갈음하던지 추후 보증금을 감액하였는지 여부는 전 임대인과 임차인 사이의 문제고 임대차계약을 승계한 임대인이 임차인에게 주장할 수 있는 사유는 되지 못한다고 보아야 할 것입니다(어찌되었든 건물 매수인은 기존 매매대금에서 임대보증금만큼의 액수를 공제하고 매도인에게 매매대금을 지급했을 것이고 만약 보증금이 900만원이었다는 사실을 알았다면 매도인에게 매매대금을 100만원 더 지급했어야 한다는 의미도 되니까요).