세입자 있는 아파트 매매 은행 대출 여부확인

Question

현재 세입자가 살고 있고 현 세입자는 6월에 전세만기인것으로 알고있습니다

4월달에 매매계약서 작성후 계약금 10프로를 지불하였습니다(무주택자입니다)

돈이 묶인게 있는데 그게 7월에 나오기도 하고 기존 세입자가 이사가려는곳이 입주가 아직 안된다해서 8월까지만 살수있냐고 하여

잔금일을 9월 1일날 잡았고 그날 세입자도 이사간다고 합니다

7월에 나올돈 + 은행 생애최초 주택담보 대출 받아서 잔금을 치루려고 하는데 세입자가 있으면 주택담보 대출이 안된다는 말이있어서 여쭤봅니다

1. 세입자가 있으면 은행 생애최초 대출이 불가한가요 ?

2 . 대출이 된다면은 현 세입자의 동의를 받아야하나요 ?

3. 계약서에 잔금일날 세입자 퇴거 확정이라는 특약이 없는데 이게 대출 관련해서 문제가 될까요 ?

4.세입자 퇴거 확약서가 있으면 대출이 바로 실행된다던데 맞는말인가요 ?

5. 잔금일날 세입자 이사 + 잔금처리 예정인데

공인중개사가 연락이 와서 잔금일날 제가 잔금을 치루면 그돈으로 매도자가 세입자 전세금을 줄거라고 잔금일날 오전 10시에 만나서 잔금처리 하면 11시쯤 세입자 이사간다고 합니다 .

세입자는 전세금을 받아야 다른곳으로 전입신고를 할텐데

잔금일날 대출 ->잔금처리 ->매도자가 세입자 전세금처리

이순번 대로 한꺼번에 진행이 가능할까요 ?

전입신고가 되어있으면 대출이 안된다고 해서 불안해서 문의 남깁니다

은행에는 빠른시일내에 가보려고 합니다

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

잔금일자 즉 대출 실행일 기준 기존 임대차 종료 및 전입을 하는 조건으로 하게 될 경우 즉 대출을 받아서 바로 보증금 상환을 하고 매수자가 전입신고를 하고 소유권이전을 받게 되면 대출이 가능한 것으로 알고 있습니다.

또한 대출 신청 시 세입자 퇴거 확약서등이 있어야 대출이 가능한 것으로 알고 있습니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 아닙니다. 가능합니다. 보통 세입자가 있으면 대출이 안되는 줄 알지만 질문자님처럼 잔금일에 세입자가 나가는 조건이라면 은행은 세입자가 퇴거한 후 은행이 1순위가 되니 조건부 대출이 가능합니다.

2. 세입자의 동의를 받을 필요는 없습니다.

3. 네 문제될 수 있습니다. 대출 심사 시 보완이 필요할 수 있습니다.

4. 네 확약서가 있다면 문제 없습니다. 많은 은행이 세입자가 있는 집을 매수할 때 세입자 퇴거 확약서 제출을 조건으로 대출을 승인합니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

세입자가 있는 상태에서도 잔금일에 세입자가 퇴거한다는 전제하에 생애최초 주택담보대출을 문제없이 실행 가능합니다. 대출 심사 시 은행에서 세입자에게 퇴거 의사를 지접 확인할 수 있으므로 미리 퇴거 확약서를 받아두면 심사가 훨씬 매끄럽고 확실해집니다. 계약서에 퇴거 특약이 없더라도 매도인 및 중개사의 협의하여 잔금 시 임차인 퇴거 및 무부담 인도를 명시한 확인서를 보완하면 대출에 지장이 없습니다. 잔금일 당일 대출실행, 잔금 지급, 전세금 반환, 세입자 퇴거는 실시간으로 동시에 이루어지는 것이 일반적인 절차이니 순서대로 진행하시면 됩니다. 다만 9월 잔금인 만큼 7월 초에는 미리 은행에 방문해서 정확한 대출 한도와 필요 서류를 다시 한번 점검하고 대출 신청 시기를 확정하시기 바랍니다. 감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

대출 실행 시점에 세입자가 전입되어 있어도 잔금일 퇴거 조건이면 대출이 가능하며 은행은 잔금 당일 세입자가 짐을 빼는 것을 확인하거나 법무사를 통해 즉시 1순위 설정에 들어갑니다. 가장 안전한 진행을 위해 세입자에게 퇴거 확약서를 미리 받아 은행에 제출하시고 잔금일 당일 세입자가 실제로 이삿짐을 다 뺐는지 현장에서 직접 확인한 뒤 잔금을 완납하시기 바랍니다. 불안하시다면 은행 방문 시 세입자가 잔금일에 전세금을 돌려받고 즉시 퇴거할 예정임을 명확하게 밝히시고 해당 은행에서 요구하는 서류를 미리 준비하시면 문제 없이 진행될 것입니다. 9월 1일이 잔금일이라면 보통 대출 신청은 한 달 전인 7월말에서 8월 초에 은행을 방문하여 신청하시면 가장 적절해 보입니다.

Answer 5

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 세입자가 있으면 은행 생애최초 대출이 불가한가요 ?

-> 실무상 그런이야기가 있지만, 질문처럼 잔금일에 세입자 퇴거일을 맞추는 경우에는 일반적인 세입자를 낀 매매가 아니므로 대출신청에는 문제가 없습니다.

2 . 대출이 된다면은 현 세입자의 동의를 받아야하나요 ?

-> 잔금일에 퇴거를 하는 만큼 매도자가 잔금일에 보증금을 반환하고 퇴거시키기 때문에 세입자동의는 필요하지 않습니다. 세입자를 낀 경우라도 동의자체가 요건은 아니지만, 전세승계거부권이 있기에 동의를 받는게 일반적이나, 질문의 경우는 이경우에도 해당이 되지 않습니다 .결과적으로 그냥 일반적인 매매로써 보시면됩니다.

3. 계약서에 잔금일날 세입자 퇴거 확정이라는 특약이 없는데 이게 대출 관련해서 문제가 될까요 ?

-> 은행마다 차이는 있겠으나, 특약에 해당 부분을 넣는게 대출심사시 문제가 없을가능성이 높아보입니다.

4.세입자 퇴거 확약서가 있으면 대출이 바로 실행된다던데 맞는말인가요 ?

-> 1처럼 매매잔금일에 세입자가 퇴고하는 조건이라면 대출신청등에서 문제가 없다는 의미이지, 이게 심사과정을 거치지 않고 바로 되는 것을 의미하지는 않습니다. 세입자 퇴거는 대출신청시 조건부 신청요건일뿐 개인 신용도와 소득에 따른 DSR. LTV등의심사는 기존대로 진행되게 됩니다.