임대차 구두계약 취소/환불 가능 여부 문의
구두로 임대차 계약에 합의했고 계약서는 아직 작성하지 않았습니다.
보증금 200만 원, 1월 월세 1개월분을 선납했습니다.
입주 청소는 1월 3일까지 해주기로 했고, 입주일은 1월 4일입니다.
현재까지 비밀번호(열쇠)는 받지 않았고, 짐 반입이나 실제 거주는 전혀 하지 않았습니다.
이 경우 1월 선납 월세 반환 가능 여부, 보증금 200만 원 전부 또는 일부 반환 가능성에 대해 조언을 구합니다.
안녕하세요. 이종민 공인중개사입니다.
계약서 작성을 하지 않은 상태에서 구두로만 계약을 한다면 효력은 없으나 이미 자금을 지불하면 계약한 것으로 의제되어 추후 법적인 공방이 예상됩니다.
1명 평가안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
구두 계약도 계약으로 보는 현재 상황 상 아마도 어느 정도의 손실는 감안하셔야 할 것 같습니다. 일반적으로 200만원정도의 보증금이라면, 월세가 그리 크지는 않을 것으로 예상됩니다 (25만원~40만원 사이)
월세가 크지 않다면 (20만원대) 1개월 월세만 주고 계약을 취소해 보시고, 월세가 40만원 이상이라면, 50% 정도만 남기고 나머지는 돌려달라고 협의해 보시기 바랍니다.
보증금은 원래 계약기간이 끝나면 돌려받는 것이니 100% 다 돌려받으시구요.
공인중개사 수수료는 본계약이 되기 전이니, 지급하지 않아도 무방합니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 공인중개사입니다.
구두계약도 계약 성립은 인정되나 실제 인도 전이고 사용, 수익이 전혀 없는 상태입니다.
임대인이 계약 이행 준비 비용을 입증하지 못하면 월세 전액 반환 가능성이 높습니다.
보증금 역시 계약 해제 사유가 정당하면 전액 반환 요구가 가능한 상황입니다.
1명 평가안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
가계약금을 단순히 매물확보를 위해 계약기간이나 금액 납입시기 등 구체적인 합의 없이 소액을 납입해 놓은 상태라면 취소로서 가계약금 반환을 요구할 수 있으나, 구체적으로 합의하고 메모, 녹취, 문자 등 근거가 있는 상태이며 임차인의 단순 변심에 의한 취소라면 최소할 수 없습니다. 이러한 경우를 대비해 "가계약은 취소할 수 있으며 이 경우 별도 조건 없이 반환한다"는 내용의 특약을 적거나 녹취를 해두는 것이 좋습니다. 사례의 경우에는 계약금에 해당하는 보증금 뿐 아니라 월세까지도 일부 납입하였기에 취소가 쉽지 않아 보입니다.
1명 평가구두로 임대차 계약에 합의했고 계약서는 아직 작성하지 않았습니다.
보증금 200만 원, 1월 월세 1개월분을 선납했습니다.
입주 청소는 1월 3일까지 해주기로 했고, 입주일은 1월 4일입니다.
현재까지 비밀번호(열쇠)는 받지 않았고, 짐 반입이나 실제 거주는 전혀 하지 않았습니다.
이 경우 1월 선납 월세 반환 가능 여부, 보증금 200만 원 전부 또는 일부 반환 가능성에 대해 조언을 구합니다.
==> 계약금을 입금한 상태에서 계약을 헤제하는 경우 계약금을 위약벌로 포기대상이지만 선입금한 월세금액은 반환을 요구할 수가 있습니다.
1명 평가거주와는 관계없이 이미 보증금을 완납을 했고 월세까지 1개월치 선납 했다면 구두 계약이라도 이미 계약이 된것으로 볼 수 있습니다.
단순 계약금 정도 주고 바든 수준이 아니라 계약을 파기하기는 어려울 것 같고 중도퇴실 개념으로 접근해야 하기에 보증금을 바로 돌려받기는 어려울 듯 하고 월세는 돌려받을 수 없는 금액입니다.
1명 평가안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
민법상 임대차 계약은 구두도 유효합니다
따라서, 계약 자체가 이미 성립된 상태라고 볼 수 있습니다
다만, 서면 작성 전이라도 계약금, 월세 등 금전 지급이 있었다면 반환 여부는 계약 내용과 상황에 따라 달라집니다
보증금은 임차인의 권리이며, 임대인은 계약 해제·취소 시 반환 의무가 있습니다
다만, 계약 해제 시 임대인이 이미 손해를 입었다면 일부 공제도 가능합니다
현재 상황은 임차인이 입주 전이고, 임대인이 열쇠를 전달하지 않았고 입주 청소 등은 약속만 있고 실제 제공되지 않았으므로 실질적으로 임대인이 손해를 입었다고 보기 어렵기 때문에 보증금 전액 반환 요구 가능할수도 있습니다
먼저 임대인께 사실을 알리고 협의를 해보시기 바랍니다
1명 평가안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
우라나라 민법에서는 구두계약으로 가계약금을 지불할 경우 이를 해제하기 위해서는 임대인의 중대한 하자가 있을 경우를 제외하고는 가계약금을 돌려받기 어려울 것으로 보입니다
또한 중개사에게 의뢰했을 경우는 중개수수료에 대한 지줄 의무도 발생합니다
사안에 따라 다르겠지만 입주날자와 계약날자를 사전 협의하였다면 정식 계약행위로 간주된다는 것을 말씁드립니다
다만 주민센터에 설치 운영중인 임대차분쟁조정위원회에 제소하여 상담을 받아보시기를 권면드립니디
1명 평가안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
보증금과 월세를 송금하고 일주일 등 주요 조건에 합의를 하셨다면 계약서를 쓰지 않아도 법적으로 유효한 계약이 성립된 상태입니다. 임차인의 단순 변심에 의 해제이므로 임대인은 보증금을 혜약금으로 가질 권리가 있어 전액 반환을 강제하기는 어렵습니다. 아직 입주일 전이고 열쇠 수령 등 점유를 하지 않았으므로 선납 월세는 돌려받을 가능성이 높으나 임대인의 중개수수료 손해등을 일부 공제하자는 제안도 받을 수 있습니다. 먼저 임대인에게 사정을 말하고 대화로 원만하게 푸는것을 권장드립니다.
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
지금 상황을 정리하면 구두 임대차 계약은 이미 유효하게 성립된 상태이며 임차인 사정으로 입주를 안 하면 계약을 깨는 것이라 선납한 1월 월세는 돌려 받지 어렵고 계약서가 없고 계약금을 위약금으로 본다는 특약도 없어므로 보증금 200만 원 전액 몰수는 어렵고 일부 공제 후 돌려 받을 수 있을 것이라 생각합니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
1. 구두 계약의 법적 효력 : 민법 상 임대차 계약은 주요 조건(보증금, 월세 ,기간 등)에 대한 합의가 있었다면 구도 합의 만으로도 효력이 발생할 수 있습니다. 다만, 서면 계약서가 없어 분쟁 발생 시 입증이 어렵다는 문제가 따릅니다.
2. 월세 및 보증금 반환 가능 여부 : 유효하게 성립된 계약을 단순 변심으로 해지하는 경우, 이미 지급된 1월 분 월세와 보증금 200만 원을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 그러나 아직 입주하지 않았고 열쇠도 받지 않은 상황이므로, 임대인과의 협의를 통해 반환을 요청해 볼 여지는 있습니다.
3. 현명한 대처 방안 : 가장 중요한 것은 임대인과 원만하게 협의하는 것입니다. 임대인에게 현지 사정을 정중하게 설명하고, 계약 유지가 어렵다는 의사를 전달하며 반환을 요청해 보세요. 임대인이 손해를 입지 않는 선에서 새로운 임차인을 찾는 데 협조하겠다는 의사를 보이는 것도 좋은 방법입니다. "임대인께서 실제 입으신 손해(예: 중 개 보수 료)를 제외한 나머지 금액에 대해서는 반환을 부탁 드립니다. 임대인이 손해를 보지 않도록 빠르게 새로운 세입 자를 찾는데 제가 협력하겠습니다"라고 제안을 해 볼 수 있습니다. 현재 까지 주고 받은 메시지나 통화 내용을 잘 보관해 두시는 것이 도움이 될 것입니다.
결론적으로 , 법적으로는 구도 계약도 효력이 있지만, 실질적인 입주가 이루어지지 않았다는 점을 강조하여 임대인과 원만한 합의를 이끌어내는 것이 중요합니다.법적 절차를 받는 방법도 있는데 이는 너무 많은 시간을 투자해야 하고 기회 비용을 따지면 원만한 합의가 더 중요할 수 있습니다.
1명 평가안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
구두 임대차 계약도 법적으로 유효하며 선납 보증금 200만원과 1월 월세는 계약금 성격으로 취소 시 전부 또는 일부 반환 가능하나 임대인 손해 공제 후 협의가 원칙입니다. 계약서 미작성과 비밀번호 미수령 그리고 입주 미실행 상태라면 단순 변심 취소 시 월세 전액과 보증금 대부분 반환 확률이 높다 보시면 됩니다
1명 평가안녕하세요. 김용재 공인중개사입니다.
구두계약도계약이라는전제하에이런경우임대인의선의가중요하지요법적으로만본다면다툴여지가 있지만임대인의실손여부가변수가되니잘설득하여좋은결과있기를바랍니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
임차인의 개인 사정에 의한 계약 취소의 경우 우선 잔금 전에는 계약금을 위약금으로 몰수를 당하고 계약해지를 진행이 가능하나 잔금을 납부한 후에는 계약취소가 어렵다고 볼 수 있습니다.
우선 임대인에게 사정을 얘기를 하고 협의를 먼저 진행을 해보시는 것이 우선으로 보여 집니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다
위 상황이면 법적으로 계약이 체결된 상태라고 볼수 있습니다, 법적 계약의 성립은 두 당사자간 의사합치가 이루어지면 성립하고 계약서 작성은 말그대로 합의를 종이로써 작성하는 것에 불과하기에 계약성립여부와는 관계가 없습니다. 그리고 이미 보증금과 월세선납까지 이루어졌다면 해당 시점은 계약금계약상태가 아닌 이행이 도래한 시점으로 보이기에 사실상 해지를 위해서는 상대방의 동의가 필요하고 해당 동의에 따른 패널티가 주어질수 밖에 없는 상황으로보입니다. 만약임대인이 동의를 하지 않으면 질문자님은 계약기간까지 월세부담을 하며 거주를 하셔야 하는 상황으로 볼수 있습니다.
결국 임대인과 협의를 통해 잘 해결이 되시는것외 방법이 없습니다.