월세 계약시 채권최고액 괜찮을까요??

Question

매매가 1억 8천 9백 7십만 이고 채권최고액 1억 2천의 오피스텔 입니다.월세 3천만인데 괜찮을까요???답변 부탁 드립니다.

곽대영 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.월세보증금이 최우선변제금 이내이고 전입 가능한 오피스텔이라면 보증금을 지키는데는 큰 문제는 없겠지만 그럼에도 경매에 넘어가고 하면 골치아프니 가급적이면 보증금을 더 줄이시던가 피하시는게 좋을 듯 합니다.최우선변제금은 지역과 근저당 설정 시기에 따라 차이가 있으니 최우선 변제금 내에 보증금이 드는지 확인해보시기 바랍니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.선순위 근저당이 있는 경우 사실상 괜찮다고 말하기는 어렵습니다 ,단순히 시세와 근저당을 제외한 금액가지고 판단하는 것은 실제 경매시 최저입찰금이 변동될수 있기에 안전하다고 말하기는 어렵습니다.  해당 오피스텔이 주거용으로 주임법적용이 가능하고 전입신고가 가능하다면 지역에 따른 소액임차인 최우선 변제가 가능하므로 일정부부분 보장이 가능한 부분도 있어 보입니다.

고경훈 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 보증금 규모 만을 고려할 최우선 변제금액에 해당됩니다. 이러한 경우  낙찰금액중 2분의 1 범위 내에서 보호를 받을 수 있는 만큼 선순위 근저당이 있어도 안전하다고 할 수 있습니다.

이제동 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.채권 최고액은 은행별 약간 차이가 있지만통상적으로 융자액의 120%를 설정하기도 합니다귀하의 경우는 매매 추정가격에 비하여 채권설정 금액이 높은편입니다.그래서 만약 전세금 반환 청구 시기에 경매가 진행될 경우 약간 위험 요소가 발생할 수 있다고 봅니다더구나 다른  선순위 등기설정 관계가 있을 때는 위험 요소가 더욱 증가되겠지요?따라서 토지나 건물의 등기부등본을 열람하시어 선순의등기가 은행외에는 없을 때는 전세권 설정등기를 하겠다는 승락을 받고전세계약을 진행하시는 것이 현명한 처사라고봅니다저의 답변이 도움되기를 기대합니다

이철영 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 이철영 공인중개사입니다.채권 최고액은 대출이자등 지연 되었을때 최대치입니다 실제 대출은 그것보다 작지요 그 집이 현 시세에서 어느정도 더 떨어질지 생각해보시구요 3천정도면 큰 문제는 없어보입니다 항상 똑같습니다 큰돈이든 작은돈이든 경매를 넘기든 회수가 되겠지만 그간 스트레스와 시간이 사람 힘들게 합니다 그러니 가급적 권리 깨끗한쪽으로 구하셔야 차후 집주인이 그집을 담보로 대출을 받아서라도 보증금을 반환하겠죠

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.해당지역 최우선변제금액을 확인하시고 변제한도를 초과하는 보증금은 위험하니 조정하시길 바랍니다.

윤민구 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.금액을 보니 전세보증금 반환보증보험 가입은 어려울듯 하고요,,이미 근저당권이 설정된 집은 후순위 임차인으로 들어갈 경우, 주택이 경매된다면 보증금 회수가 어려울 수 있기 때문에 최우선변제가 가능한 범위 내로 보증금을 설정하면 선순위 근저당권자 보다 먼저 변제 받을 수 있습니다.최우선변제 가능 금액은 소액임차인이어야 하며 보상금액은 지역에 따라 다릅니다. 질문자분 해당 지역이 어딘지 알수가 없으니, 중개해 주신 중개사무소에 문의하시면  알려 주실 겁니다.또한 더불어 혹시나 부동산등기부등본에서 임차권등기 없는지 확인하셔야 합니다.만약 기존에 있던 임차인이 임차권등기명령에 따라 임차권등기를 해둔 경우, 이러한 임차권등기가 말소되지 않는 이상 다음번 임차인은 최우선변제권을 취득할 수 없습니다.따라서 최우선변제권 행사를 노리고 월세 계약을 체결하려는 임차인은 부동산 등기부등본에 임차권등기가 없는지 반드시 확인해야 합니다.

양정섭 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대출금(채권최고액) + 보증금(본인보증금 포함)이 매매가의 70~80%가 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다.경매로 넘어갈 경우 유찰 되 때마다 20~30%(지역마다 다름)씩 차감됩니다.다른 사람이 내 보증금을 지켜주지 않기 때문에 금액에 대해서 보수적으로 살펴봐야 합니다.매매가의 80%로 볼 때 약1억5천1백 만원입니다. 대출금과 보증금 합이 1억 5천 만원으로 매매가의 80%에 거의 근접합니다.더 보수적으로 매매가의 70%로 볼 때 약 1억3천2백7십 만원입니다. 대출금과 보증금 합이 1억 5천 만원으로 매매가의 70%를 넘어서게 되기에 안전하지 않습니다.하지만 최우선변제권을 살펴봐야 합니다. 최우선변제권은 경매 시 대항력이 있고 소액임차인에 해당하여 배당신청을 할 경우 가장 먼저 배당 받을 수 있는 권리입니다. 말소기준권리의 시기와 지역에 따라 최우선변제금액이 다릅니다. 최우선변제금액이 보증금보다 클 경우 최우보증금을 지킬 수 있고 최우선변제금액이 보증금 일부만 해당된다면 권리순위에 따라 배당하여 나머지 금액을 받을 수도 있고 못 받을 수도 있습니다.이를 종합적으로 판단하여 결정하기 바랍니다.