월세 계약갱신요구권 사용 문의드립니다.

Question

안녕하세요

2020년 6월 1일 아파트에 월세 2000/75 만원에

임차를 하게되었습니다.

집주인이 은행에 대출을 받아 매매한 집이었는데

제가 은행보다 먼저 전입신고/확정일자를 받아서

(이부분은 부동산의 실수가 있었습니다.

계약시 조금 기다렸다가 본인이 신고 해도 된다하면

그때 해달라하여 기다리던 중에

부동산에서 해도된다고 해서 했던것입니다)

그런데 문제가 저희가 은행보다 우선순위가 되어서

은행측에서 본인들을 1순위로 해야된다면서

집주인을 압박하여

결국 집주인이 저희에게 잠시 명의를 뺐다가

은행이 1순위 선점하면 그때 전입신고를 다시 하라고

요구 했습니다.

저는 그 요구가 타당하다고 생각하지는 않았지만

제가 안전할 수 있는 범위내에서 해주기로 하고

임대료를 1000/75로 조정하여 2020년 10월 22에 재계약을 했습니다.

그런데 특약조항에

‘본계약 (2020.6.1-2022.5.31)의 변경 으로 계약 만기시 임차인은 계약 갱신을 청구하지 않기로함.

이라는 조항을 넣은것을 실수로 확인하지 못했습니다.

이럴경우, 5퍼센트 계약갱신청구권을 사용할 수 있는지

특약조항으로 인해 사용할 수 없는지 문의드립니다.

감사합니다

Answer 1

안녕하세요. 김진우 변호사입니다.

질문주신 사항에 대해 답변드리오니 참고하시기 바랍니다.

특약사항으로 계약갱신을 청구하지 않기로 하였다고 하더라도 이는 임차인에게 불리한 약정으로 무효로 볼 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 배희정 변호사입니다.

아직 임차인이 행사하지도 않은 계약갱신요구권의 행사를 미리 포기하게 하는 문구를 합의한 것이므로 이는 임차인에게 불리하게 작용하여 무효가 됩니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

아래 내용은 답변내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

주택임대차보호법

제10조(강행규정) 이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

임차인의 계약갱신청구권을 배제하는 내용의 약정은 주택임대차보호법에 위반하여 임차인에게 불리한 것으로 효력이 인정되기 어렵습니다.

Answer 4

안녕하세요. 이성재 변호사/세무사입니다.

위의 특약의 경우 임차인이 행사하지도 않은 계약갱신요구권의 행사를 미리 포기하게 하는 문구를 합의한 것이므로 이는 임차인에게 불리하게 작용하여 무효가 됩니다. 즉 계약갱신 청구권을 행사하실 수 있겠습니다.