아파트 매입시 공동명의 질문드립니다-2

Question

안녕하세요.

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만약 서울(투기지역, 토허제지역)의 14.5억 시세의 아파트를 아래와 같이 매입하려고 한다면 가능한지 또 특이사항이 무엇인지 궁금합니다.

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-명의: 아버지(현재는 무주택 전세), 자녀(무주택) 공동명의

-매입자본: 전세자금 9억(아버지), only 주담대 5~6억(자녀명의로만, 자녀 연소득 1억)

-자녀는 현금 자본없이 온리 주담대 참여만으로 공동명의 가능한지?

-동일세대로 2주택자 가정이 되는건지요? 2주택자 가정이되면 주담대 과정에서 제한이 있는지요?

-2주택자에 투기지역, 토허제지역 거래라 취득세시 8%로 알고있는데 아버지와 저 모두 각각 8%의 취득세를

내야하는건지?

-기타 특이사항 알아두어야 할것이?

답변 감사합니다

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

토지거래허가구역인 서울에서 아파트를 구입할때는 반드시 사전에 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 하므로 보통 간단한 형태의 약정서를 먼저 체결하고 토지거래허가를 득한 후에 정식 매매계약서를 체결하는 순서로 거래가 이루어 집니다. 공동명의인 경우 실제 투입되는 자금의 비율에 따라서 지분이 나누어질 수 있으며 자금조달계획서 상 주담대만으로 지분을 차지할 수도 있습니다. 부모와 자녀가 공동명의로 세대를 이루는 경우에는 세대가 1개 주택을 소유한 것으로 산정되며 취득세는 9억원 초과이므로 3%가 적용되며 지분율에 따라서 나누어 과세됩니다.

Answer 2

-명의: 아버지(현재는 무주택 전세), 자녀(무주택) 공동명의

-매입자본: 전세자금 9억(아버지), only 주담대 5~6억(자녀명의로만, 자녀 연소득 1억)

-자녀는 현금 자본없이 온리 주담대 참여만으로 공동명의 가능한지?

==> 가능하니다.

-동일세대로 2주택자 가정이 되는건지요? 2주택자 가정이되면 주담대 과정에서 제한이 있는지요?

==> 은행 지침과 채무자의 채무상환 능력에 따라 해석이 달리될 수도 있는 만큼 가급적 주거래 은행에 상담을 받아 보시기 바랍니다.

-2주택자에 투기지역, 토허제지역 거래라 취득세시 8%로 알고있는데 아버지와 저 모두 각각 8%의 취득세를

내야하는건지?

-기타 특이사항 알아두어야 할것이?

==> 공동명의로 진행되여도 각자가 무주택인 만큼 취득세 중과대상이 되지 않습니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

1. 아버님은 전세, 저녀는 오직 주담대로 공동명의 가능합니다.

2. 아버지 무주택, 자녀 무주택 상태에서 공동명의 하는 것이기에 1주택자가 됩니다.

3. 1주택자 포지션으로 취득세 내시면 되겠습니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.

• 주담대만으로 명의 가능: 네, 대출금도 정당한 자금 출처로 인정되므로 본인 지분만큼 대출을 받으면 현금 없이도 공동명의가 가능합니다.

• 2주택 여부: 아버지가 현재 무주택이시라면, 이 집을 사도 1세대 1주택입니다. 2주택자가 아니므로 대출 제한이나 취득세 중과 대상이 아닙니다.

• 취득세율: 1주택자이므로 8%가 아닌 가액별 표준세율(3%)이 적용됩니다. (지방교육세 포함 약 3.3%)

• 토허제 및 실거주: 토지거래허가구역은 세대원 전원 실거주가 원칙입니다. 공동명의자 모두 실거주해야 하며, 임대(전세)를 놓을 수 없습니다.

• 주의사항: 15억 근접 매물이므로 자금조달계획서 작성이 까다롭습니다. 아버지의 전세금 반환 증빙과 자녀의 대출 증빙을 지분 비율에 맞춰 정확히 기재해야 증여 의혹을 피할 수 있습니다.

지분은 6(부):4(자) 정도로 설정하시는 것이 자금 비례상 적절해 보입니다.

Answer 5

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

아버님과 자녀분이 공동명의로 아파트를 매입하시려는 계획이시군요

일단 공동명의는 가능하나 자금 투입 비율이 9억 때 5억 으로 비율을 적시하거나

자녀가 부족한 자금에 대해 아버님과 정식으로 차용증을 쓰고 이자를 지급하는 형식을 갖춰야 합니다.

그렇지 않으면 아버님의 지분 일부를 증여로 간주하여 증여세가 부가될수 있습니다.

현재 계획대로라면 1주택 세대입니다.

다만 함께 집을 사시는 것이니 거주도 같이하셔야 할 것입니다.

취득세는 일반세율 대상일 확률이 높습니다.

9억초과이므로 3%가 적용될것으로 보입니다.

무엇보다

토지거래허가구역의 실거주 의무와 자금조달계획서 소명이 중요합니다.

세대 전원이 실거주해야하며 자금 출처를 매우 꼼꼼히 보니 철저히 준비하셔야 합니다.

조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.

Answer 6

안녕하세요. 공인중개사입니다.

공동명의 자체는 가능하나 자녀가 현금 없이 주담대만으로 지분 취득 시 증여세, 대출 규제 리스크가 큽니다. 동일세대라면 주택 수는 1주택으로 보되, 취득세는 지분별로 중과(각 8%) 적용 가능성이 있어 사전 세무 검토가 필요합니다.