아파트매입시 공동명의 질문 ………0
형님들 안녕하세요.
만약 15억 시세의 아파트를 아래와 같이 매입하려고 한다면 가능한지 문의드립니다.
-명의: 아버지, 자녀 공동명의
(이럴때 지분은 얼마까지 가능한지?)
-매입자본: 전세자금 9억(아버지), only 주담대 6억(자녀명의, 자녀 연소득 1억)
-현금 자본없이 온리 주담대 참여만으로 공동명의 가능한지?
-기타 알아야 두어야 할 사항?
-2주택자 가정이 되는건지요?
만약 15억 시세의 아파트를 아래와 같이 매입하려고 한다면 가능한지 문의드립니다.
==> 가능합니다.
-명의: 아버지, 자녀 공동명의
(이럴때 지분은 얼마까지 가능한지?)
==> 지분율은 자금 부담능력을 고려하여 판단하시는 것이 일반적입니다.
-매입자본: 전세자금 9억(아버지), only 주담대 6억(자녀명의, 자녀 연소득 1억)
-현금 자본없이 온리 주담대 참여만으로 공동명의 가능한지?
==> 가능합니다.
-기타 알아야 두어야 할 사항?
-2주택자 가정이 되는건지요?
==> 각기 1주택인 만큼 2주택자가 되지 않습니다. 이러한 경우 취득세도 중과되지 않습니다.
1명 평가안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
-우선 공동명의시 별도 지분설정이 없다면 5:5비율로 가지게 되고, 만약 두 명의자간 지분을 정하였다면 그 기준대로 등기를 신청하시면 됩니다.
-질문처럼 매수를 하시면 실제 대출차주가 아드님이 아닌 이상 아드님 지분전체는 증여로 볼수 밖에 없습니다. 공동명의를 한다면 그 지분에 맞는 본인 자금조달계획을 제출하여야 하기 떄문입니다. 만약 대출 차주가 아드님이라면 지분도 해당 비율대로 가지고 나누셔야 하나, 보통 질문처럼 하는 경우 대출상환책임과 신용등급, 세금등에서 각별히 주의가 필요할수 있습니다
-불가하지는 않겠으나, 위에서 말한 것처럼 사전에 관련한 부분들을 확인하여 진행하시는게 필요합니다. 참고로 본인명의대출이라도 실제 공동명의자의 소득증빙과 관련서류 제출 요구가 있을수 있고 은행에 따라서 별도의 제한이 있을수도 있습니다,
- 수도권일 경우에 주담대한도제한 6억으로 실제 한도는 방공제등이 포함되면 6억이 풀로 나오는 경우가 없습니다. 이러한 부분은 확인을 하신뒤 자금조달게획을 명확하게 세우셔야 합니다.
-직계존비속 또는 부부간 공동명의 보유시 동일세대를 구성할 경우 2주택으로 보지는 않습니다.
만약 자녀분과 세대분리가 된 이후에는 각자가 1주택자로 볼수 있습니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
부모님과 공동명의로 아파트를 매입하는 계획은 절세와 자산 형성 측면에서 전략적인 접근이 가능하지만, '자금 출처 증빙'과 '세대 분리 여부'에 따라 결과가 크게 달라집니다.
질문하신 내용에 대해 정리해 드립니다.
1. 지분 설정은 얼마까지 가능한가요?
원칙적으로 지분은 '실제 자금을 부담한 비율'대로 설정해야 합니다.
계산: 총 매입가 15억 중 아버지가 9억(60%), 자녀가 주담대 6억(40%)을 부담한다면 6:4 지분이 가장 안전합니다.
주의: 만약 자녀가 돈을 안 내고 지분을 5:5로 가져간다면, 차액(1.5억)에 대해 아버지가 자녀에게 증여한 것으로 간주되어 증여세가 부과될 수 있습니다. 성인 자녀 증여재산공제(10년 5천만 원)를 제외한 금액에 대해 과세됩니다.
2. 현금 없이 '주담대 참여'만으로 공동명의가 가능한가요?
네, 가능합니다. * 본인의 신용과 소득(연 1억)으로 6억 원의 대출을 일으켜 실제 잔금을 치른다면, 그 대출금은 자녀의 정당한 취득 자금으로 인정됩니다.
다만, 은행에서 공동명의 주택을 담보로 대출을 받을 때는 명의자 전원(아버지 포함)의 동의가 필수이며, 아버지는 '담보 제공자'가 되고 자녀는 '채무자'가 되는 구조로 진행됩니다.
3. 2주택자 가정이 되는 건가요?
이는 '세대 분리' 여부에 따라 결정됩니다.
합가 상태(동일 세대): 아버지와 자녀가 같은 주민등록상 세대원이라면, 아버지가 이미 집이 있을 경우 이 집까지 합쳐 1세대 다주택자가 됩니다.
세대 분리 상태: 자녀가 독립 세대주라면 아버지는 본인 지분만큼(1주택), 자녀도 본인 지분만큼(1주택) 각각 별개의 1주택자로 간주됩니다. (양도세 비과세 판단 시 유리)
4. 기타 알아두어야 할 사항 (리스크 관리)
DSR 규제: 자녀 연봉 1억에 6억 주담대는 DSR 40% 규제 내에 들어오지만, 기존에 다른 신용대출 등이 있다면 한도가 줄어들 수 있으니 사전 조회가 필수입니다.
자금조달계획서: 15억 아파트는 자금조달계획서 제출 대상입니다. 이때 아버지의 9억(전세자금 증빙)과 자녀의 6억(대출 증빙)을 명확히 기재해야 세무조사 리스크를 줄일 수 있습니다.
종합부동산세: 공동명의 시 인별로 공제가 적용되어 단독명의보다 유리할 수 있지만, 부모-자녀 공동명의는 '부부 공동명의 1주택자 특례' 대상은 아니라는 점을 유의하세요.
[결론 및 조언]
가장 깔끔한 전략은 [지분 6:4 설정 + 자녀 세대 분리]입니다. 이렇게 하면 증여세 리스크를 최소화하면서 자녀도 1주택자 지위를 유지할 수 있습니다.
계약 전, 은행에 "공동명의 주택에 대해 자녀 단독 차주로 6억 대출이 가능한지" 먼저 가심사를 받아보시는 것이 가장 확실한 순서입니다. 혹시 아버님께서 현재 거주 중인 다른 집이 있으신가요? 아버님의 주택 보유 수에 따라 취득세율이 달라질 수 있습니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
위 글에서도 설명드려 추가될 내용만 잠깐 설명드리겠습니다.
대출 받으실때 은행에 아버님이 내지분도 담보로 써도 좋다는 동의를 해주셔야 대출이 나옵니다.
그리고 dsr이 1억이면 6억이 가능해 보이지만 다른 부채가 있다면 한도가 깍일 수 있으니 이점 유념하세요
조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다.^^
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
부모와 자녀가 공동명의로 주택을 구입하는 경우 지분은 투입되는 자금의 지분에 따라서 달라질 수 있습니다. 투입되는 자금은 현금이될 수도 있고 주담대 등의 대출이 될 수도 있습니다. 구입한 주택에 함께 거주하고 두분 모두 별도의 주택이 없다면 1세대 1주택이 될 수 있고 별도 주택을 1채 가지고 있다면 1세대 2주택이 될 수 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
공동명의로 가능합니다
단, 지분 비율이 반드시 동일해야 하는 것은 아닙니다
부담 능력과 증여 이슈 등을 고려해 부모가 더 크게, 자녀가 작게 지분을 갖는 것도 가능합니다
,현금 없이 오직 전세보증금(9억) + 자녀 주담대(6억)만으로 매입하는 것은 현실적으로 어렵습니다
계약금·중도금·취득세·기타 비용을 감당할 추가 자금원(증여 포함)이 필요할 수 있습니다
지분은 자유롭게 정할 수 있으나, 증여세 문제가 생길 수 있으므로 지분 설정 시 주의해야 합니다
세대 분리 여부에 따라 주택 수 판단이 달라집니다
실거주 목적이라면 전입신고·세대 분리·지분 비율 설계까지 전문가(세무사/공인중개사/대출 상담)와 꼭 상의를 하고 진행하시기 바랍니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
공동명의 자체는 가능하고 지분 비율도 자유롭게 정할 수 있습니다. 다만 자녀 명의 주담대 6억은 소득 대비, DSR 규제를 충족해야 하며 현금 없이 대출만으로 지분을 취득하면 증여세 이슈가 생길 수 있습니다. 공동명의라도 실무상 주택수는 1주택으로 봅니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
15억 시세 아파트 아버지와 자녀 공동명의 매입은 지분 비율에 따라 가능하지만 자녀분 온리 주담대 6억은 규제지역 LTV 15억 초과 시 최대 4억원으로 불가한 상황입니다 아버지 전세 9억은 지분 60% 이상 소유 시 가능하지만 자녀분 대출 한도 초과가 문제입니다 현금 없이 온리 대출 참여는 은행 지분 담보 한도 맞추셔야 하며 2주택자 여부는 아버지 기존 주택 보유 시 발생이 됩니다
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
아파트 매입 시 공동명의를 한다고 해서 그 자체로 다주택자가 되는 것은 아닙니다. 주택 수는 개별 주택의 지분 소유 여부가 아니라 세대 단위로 판정하기 때문입니다. 만약 자녀분이 독립 세대이고 다른 주택이 없다면 이번 공동명의 주택 1채만 보유한 1주택자가 됩니다. 다만 아버님과 자녀분이 동일 세대원이면서 이미 다른 주택을 보유하고 있다면 세대 합산 기준에 따라 다주택자로 분류될 수 있습니다.
지분은 실제 자금 부담 비율인 6대 4 비율로 설정하는 것이 증여세 문제를 피하는 가장 안전한 방법입니다. 자녀분이 현금 없이 주택담보대출 6억 원만으로 참여하는 것도 가능하지만 연 소득 1억 원 대비 DSR 규제 한도를 사전에 반드시 확인해야 합니다.
답변이 도움이 되셨길 바랍니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
전세 9억 + 자녀 명의 주담대 6억으로 15억 아파트 공동명의 취득 자체는 구조상 가능하고 지분은 실제 돈을 누가 얼마 부담했는지 맞춰야 하며 세법상 주택 수 판정상 둘 다 1주택 씩 갖는 구조 즉 각각 1주택자, 합쳐서 2주택자가 됩니다.
감사합니다.