결론 및 핵심 판단 등기부등본상 근저당의 최고채권액이 곧 실제 채무액을 의미하지는 않습니다. 경매에서 기준이 되는 금액은 은행이 법원에 청구한 청구금액이며, 현재 시점에서 실질적으로 집행되는 채권액은 청구금액인 십팔억 원을 기준으로 보시는 것이 맞습니다. 다만 근저당이 말소되지 않는 한 최고채권액 전부가 소멸한 것으로 단정할 수는 없습니다.
법리 검토 근저당의 최고채권액은 장래 발생할 수 있는 채권까지 담보하기 위한 상한선 개념입니다. 실제 채무는 대출 원금, 이자, 지연손해금 등을 합산한 금액으로 확정되며, 경매신청 시 채권자가 법원에 제출한 청구금액이 그 시점의 확정 채권액으로 기능합니다. 따라서 경매 절차에서는 최고채권액이 아니라 청구금액을 기준으로 배당이 이루어집니다.
배당 구조와 임차인 영향 낙찰가 이십사억 원에서 집행비용을 공제한 뒤, 선순위 근저당권자의 청구금액 범위 내에서 우선 배당됩니다. 은행이 청구한 금액이 십팔억 원이라면 그 범위까지만 배당을 받고, 잔여 금액이 있어야 후순위 권리자와 임차인에게 배당이 돌아갑니다. 사순위 임차인인 경우, 선순위 권리 전액이 소진되면 배당 가능성이 크게 낮아질 수 있습니다.
실무적 유의사항 청구금액은 경매 진행 중 확장되거나 일부 변제 등으로 변동될 가능성도 있으므로, 배당요구 종기 이후 제출되는 채권계산서와 배당표를 반드시 확인하셔야 합니다. 또한 다가구 주택의 경우 임차인 순위와 보증금 규모에 따라 실제 회수액이 달라지므로 개별 계산이 필요합니다.