전세보증금 있는 집 경매로 낙찰받았을 때 이전 전세보증금은 어떻게 처리해야 하나요?

Question

여자친구가 화곡동 빌라에 전세로 살고 있는데, 전세사기를 당한 것 같습니다. 건물주가 전세계약 후 집 명의를 넘겼는데, 넘겨봤은 사람이 90채 정도 가지고 있는 사람이더라구요. 일명 명의만 해 주는 바지사장. 전세계약이 끝나도 보증금은 돌려봤을 길이 없고, 현재 인천세무서와 강서구청에서 압류가 들어온 상태입니다. 결국엔 경매로 넘어가는 수순인데... 이 지역 보니까, 전세가는 2억3천~5천인데, 계속 유찰되서 1천만원에도 낙찰이 안 되더라구요. 만약 이 집을 싼 가격에 낙찰 받으면 걸려있는 전세보증금도 책임을 져야 하나요? 전세가는 2억5천2백인데, 은행에서 2억 전세대출을 받아 질권설정 되어 있다고 합니다.

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

임차주택에 임차권이나 전세권이 말소기준권리보다 선순위인 대항력있는 임차인의 권리는 경락자가 인수하게 되어 전세보증금을 반환해야 임차인의 주택을 명도받을 수 있습니다.

그래서 물권이나 채권설정의 순위가 대단히 중요한 것이므로 낙찰받기전에 권리분석이 필요합니다

Answer 2

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

낙찰자가 대항력있는 임차인을 인수해야 합니다.

그러니까 무한 유찰이 되겠습니다.

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Answer 3

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

경매로 집을 팔아도 오히려 낙찰 금액이 전세 보증금보다 낮아 돈을 얼마 돌려받지 못하는 경우도 많이 나오고 있습니다. 특히 지금처럼 집값 하락기엔 그런 경우가 많다라고 볼수 있습니다. 또한 전세 세입자가 있는 경우 응찰하려는 사람이 별로 없어 유할되면서 낙찰금액이 깎이기도 합니다. 유찰될 때마다 최초 감정평가 금액의 약 20%씩 낮춰 낙찰을 받습니다. 그런 상황때문에 임차인이 직접 낙찰을 받는 것도 하나의 방법입니다. 일반 경매하는 방식으로 경매에 참여하여 낙찰을 받으면 됩니다.

입찰일과 시간이 정해지면 법원에 가서 입찰을 합니다. 입찰 봉투와 기입 입찰표에 사건 번호, 물건 번호, 입찰자, 입찰가격, 보증금액 등을 적고 도장을 찍은 뒤 입찰보증금을 넣고 동봉해 제출하면 입찰에 참여가능 합니다.

만약 본이인 등기부 권리순위상 1순위일 경우 본인 보증금을 상계처리하여 받을 수 있습니다. 하지만 상계처리가 가능한 액수는 임차인의 보증금 전부가 아닌 낙찰 후 돌려받게 될 전세보증금이 됩니다. 낙찰금에서 배당순의 별로 배당이 되고 남은 금액에서 본인 보증금을 받을 수도 있고 일부만 받을 수도 있거나 못 받을 수도 있습니다.

은행은 낙찰금에서 대출금을 변제 받고 대출금 일부를 변제 못 받을 경우 이전 임대인에게 소송을 통해 받아 냅니다.