안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
전세권은 기본적으로 재산권 행사의 성격이 강한 반면 전입신고를 통한 대항력(조건 만족시 최우선변제권 포함)과 확정일자를 통한 우선변제권은 주택임대차보호법을 통한 재산 보호의 성격이 강합니다.
둘다 갖추면 좋겠지만 중복되는 개념도 있고 비용도 소요되므로 전세보증금 반환이라는 목적 달성을 원하신다면 전세보증보험이 낫다고 판단 됩니다.
아래에 전세권과 전세보증보험을 비교해 놓았으니 내용 확인해 보시고 필요한 방법을 선택하시기 바랍니다.
전세권설정은 등기부에 기록되므로 물권으로서 당일 바로 효력 발생하고 변제가 되지 않았을 때 바로 임의경매 신청 가능합니다. (대항력은 전입신고 익일 오전 0시 발생) 전세권은 양도도 가능하고 전전세를 줄 수 있습니다.
그러나 임대인의 동의가 필요하고(설정을 꺼리는 임대인이 많음) 설정 비용이 상당히 발생합니다.
경매는 시간이 많이 소요되고 기본적으로 건물에만 설정하므로 (토지는 추가로 설정) 건물가에서만 배당됩니다.
전세권 설정은 소액에 대한 최우선 변제 적용이 되지 않습니다.
전세보증보험은 만기가 도래했을 때 경매 단계 없이 바로 지급 가능하고 임대인의 동의없이 가입이 가능하므로 적용이 용이 합니다. 반드시 확정일자와 함께 병행해야 하며 특정 주택이나 조건에서는 보험가입이 제한(주택의 위험도에 따라 거절 될 수 있고 선순위 대출이 있는 경우 시세의 60%이내만 가능) 될 수 있습니다.
