원룸 전세권 등기 설정해야하나요?

Question

안녕하세요?

원룸 전세 잔금을 치르고 나서

임차인 보호를 위해

반드시 전세권 등기 설정을 할

필요가 있나요?

확정일자는 부여받았고

잔금일에 전입신고

예정입니다.

선생님들의 고견을

부탁 드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

전세권은 기본적으로 재산권 행사의 성격이 강한 반면 전입신고를 통한 대항력(조건 만족시 최우선변제권 포함)과 확정일자를 통한 우선변제권은 주택임대차보호법을 통한 재산 보호의 성격이 강합니다.

둘다 갖추면 좋겠지만 중복되는 개념도 있고 비용도 소요되므로 전세보증금 반환이라는 목적 달성을 원하신다면 전세보증보험이 낫다고 판단 됩니다.

아래에 전세권과 전세보증보험을 비교해 놓았으니 내용 확인해 보시고 필요한 방법을 선택하시기 바랍니다.

전세권설정은 등기부에 기록되므로 물권으로서 당일 바로 효력 발생하고 변제가 되지 않았을 때 바로 임의경매 신청 가능합니다. (대항력은 전입신고 익일 오전 0시 발생) 전세권은 양도도 가능하고 전전세를 줄 수 있습니다.

그러나 임대인의 동의가 필요하고(설정을 꺼리는 임대인이 많음) 설정 비용이 상당히 발생합니다.

경매는 시간이 많이 소요되고 기본적으로 건물에만 설정하므로 (토지는 추가로 설정) 건물가에서만 배당됩니다.

전세권 설정은 소액에 대한 최우선 변제 적용이 되지 않습니다.

전세보증보험은 만기가 도래했을 때 경매 단계 없이 바로 지급 가능하고 임대인의 동의없이 가입이 가능하므로 적용이 용이 합니다. 반드시 확정일자와 함께 병행해야 하며 특정 주택이나 조건에서는 보험가입이 제한(주택의 위험도에 따라 거절 될 수 있고 선순위 대출이 있는 경우 시세의 60%이내만 가능) 될 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

선순위로 저당권이 없다면 전입신고와 확정일자만 잘갖춰놓으면 대항력과 우선변제권이 있습니다

전세권 설정은 임대인의 동의를 받아야 하고 전세권 설정비용을 본인이 부담으로 해야 합니다

등기에 기재가 되므로 임대인들이 동의를 잘안해주고 전입신고를 못할경우에 전세권 설정을 하는 편입니다

그렇치 않다면 굳이 할필요는 없다고 봅니다

Answer 3

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

질문에 답변드리겠습니다.

전세권설정등기도 좋지만 전세보증보험에 가입하시는것이 훨씬 좋습니다.