상속아파트 등기할때 취득세와, 추후 양도세 계산시 취득가액

Question

안녕하세요.

상속아파트를 등기할때 취득세와, 추후 양도세 계산시 취득가액에 대해

많이 헷갈려서 문의 드립니다.

상속아파트에 대한 양도세 계산시

1) 상속개시일로부터 6개월내 매도시 : 상속취득가=양도가로 계산되어 양도세 없음.

2) 상속개시일로부터 6개월이후 매도시: 상속취득가와 양도가 차액에 따른 양도세 발생.

-> 상속취득가액을 공시지가로 할 경우, 양도세 폭탄을 맞을 수 있어서 감평가나 유사매매사례가액으로

상속취득가액을 신고해야 한다고 알고 있습니다.

1.

★위 두가지 모두, 상속인이 등기할때 취등록세의 과표는 공시지가로 내는게 맞나요?

이 부분이 많이 헷갈리는데, 일반매매시에는 취등록세는 실제 매매가에 대해서 납부하잖아요.

상속의 경우 상속취등록세는 ★무조건 공시지가로 계산하되,

취등록세 납부할때 적용받았던 공시지가와는 별개로,

상속주택을 매도할때 양도세 계산시에는

취득가액을 실제매매가액(6개월이내)

감평가나 유사매매사례가액(6개월이후)로 계산할수 있는건가요?

예를들어,

1) 6개월내 매도시,

공시지가 3억, 매도 가격4억

등기할때는 공시지가 3억에 대한 2.8% 취등록세를 내고,

상속주택에 대한 양도세는 4억-4억=0원

2) 6개월 이후 매도시,

공시지가 3억, 감평가 3.8억, 매도가 4.5억 이라면

등기할때는 공시지가 3억에 대한 2.8% 취등록세를 내고,

상속주택에 대한 양도세는 4.5억-3.8억(감평가) = 양도차익 7천만원에 대한 양도세를 내는건가요?

계산방식이 일반매매와 달라서 많이 헷갈립니다.

자세한 답변 주시면 정말 감사드려요.

2.

상속인이 준공전 입주권을 1개 보유하고 있습니다.

2018년6월 관리처분인가

2018년10월 잔금 및 소유권이전 -> 관리처분인가 이후에 매수했고, 실제 멸실은 몇개월 이후에 멸실됨.

2023년9월 준공예정

상속개시일 2023년6월

이런 경우, 상속주택에 대한 취등록세는 특례 적용받아서 0.8%가 맞는지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

1. 상속세는 시가(상속일 전후 6개월 매매사례가격, 감정가 등)으로 신고를 하시면 되고, 취득세는 공시가격 기준으로 납부하시면 됩니다. 별도로 이해하시면 됩니다. 양도세 계산시 취득가액은 상속당시 신고한 가액 + 납부한 취득세입니다.

2. '18.06에 신규 취득한 입주권이라면 무주택세대에 해당하여 0.8% 취득세가 적용됩니다. 만약, 입주권이 기존 주택이 입주권으로 변경된 것이라면 무주택세대에 해당하지 않습니다. 자세한 사항은 관할 지자체에 문의하시면 됩니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.