원룸의 임대차 계약 후 전입 관련입니다.

Question

원룸을 임대차 계약했습니다.

근저당이나 압류 등이 없다는 것을 확인했습니다.

그런데, 집주인분이 전입등록은 하지말자고 하는데, 이유가 있을까요?

혹시 실제 점유하고 있는 것만으로도 안전한 것일까요?

Answer 1

안녕하세요. 주영민 공인중개사입니다.

이게 참 재미난게, 이세상에 나쁜 집주인만 있지 않습니다.

제정신 아닌 임차인들도 있습니다.

그렇게 한번 나쁜 임차인에게 데인 집주인들이 전입등록하는 것을 못하게 합니다.

전입신고 후 월세 안내고 끝까지 버티면 굉장히 피곤하기 때문입니다.

또한 전입신고시 해당 오피스텔 또는 부동산이 주택으로 간주되어 세금이 과세되는 부분도 있습니다

그것을 피하기 위해 그렇게 할수도 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.

원룸 임대차 계약하고 전입신고와 확정일자를 받아야 보증금액을 보장 받을 수 있습니다.

소액보증금이면 최우선변제도 가능하고요. 오피스텔 원룸에 전입신고하면 주택수에 포함되고

단독주택의 원룸이라면 종합소득세신고 대상이 될 수 있기 때문입니다.

점유만으로는 주택임대차보호를 받을 수 없습니다.

Answer 3

안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.

점유만 하고 있으면 대항력이 발생치 않습니다.

확정일자 + 점유 + 전입신고가 되어야 완연한 대항력이 발생하며 우선변제권이 발생됩니다.

전입신고 하지 말라는 이유는 알수가 없지만, 대부분 업무용 오피스텔인 경우에서 그런 요청이 있곤 합니다.

Answer 4

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

전입신고 불가 특약이 있는 경우 해당 매물이 주거용이 아닌 업무용시설이나 근생등으로 인한 경우가 있을 수 있습니다. 문제는 임차인 입장에서 전입신고는 대항력 확보를 위한 기본조건이므로 전입신고를 하지 못한다면 보증금 보호에 매우 불리해질수 있습니다.

Answer 5

안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.

원룸임대차의 경우에는 사기를 치기에는 다소 큰 금액이 아니기에 전세사기를 많이 하지 월세의 경우에는 많지 않습니다.

전입신고를 막는 가장 큰 이유로는 집주인이 업무용 오피스텔이나 상가를 분양받았을 경우, 주택임대사업자가 아닌 일반임대사업자로 신고하면 분양가 중 10%를 부가세로 환급받을 수 있습니다. 이를 주거용으로 사용 시 이미 받은 부가세를 반환해야 하므로 전입신고를 못 하게 막는 것입니다.

Answer 6

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

가족 중 한 명이 전입신고를 해놓았거나 세금축소신고 등이 있을 수 있겠습니다. 임대인분께 이유를 물어보시기 바랍니다.

법적으로 전입신고를 하지 않게 되면 대항력이 없고 법적관계에서 제대로 법적보호를 받을 수 없습니다. 전입신고와 점유(거주)는 대항력의 요건입니다. 만약 대항력이 없는데 해당 주택매매로 임대인이 바뀌었고 이사가라고 한다면 대항력이 없어 이사를 가야 합니다. 현재는 등기부에 근저당권이 없는데 만약 근저당권이나 다른 채권이 등기되어 있다가 경매로 넘어가게 된다면 최우선변제권 또는 우선변제권이 없어서 배당순위에서 제일 후순위가 될 수도 있습니다.

*우선변제권은 대항력 + 확정일자 입니다.

Answer 7

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

전입신고와 확정일자를 받지않으면 대항력을 취득할수가 없습니다. 즉 보증금을 모두 잃을수가 있습니다.

Answer 8

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

전입신고가 안되면 대항력이 발생하지 않고 경매등의 문제 발생시 보호를 받을 수 없습니다.

전입신고를 하지 말라는 이유는 보통 오피스텔이 그러하고 임대인의 세금적인 문제때문에 그렇습니다. 오피스텔은 업무용으로 사용하면 업무용 부동산이고 주거용으로 사용하면 주거용인데 전입을 하면 주거용이 되고 임대인은 주택수가 늘어나게 되어 세금이 늘어나는 영향이 있습니다.

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