최근 부동산 전세사기가 극성인데, 왜 주로 아파트가 아닌 빌라나 오피스텔에서 발생하나요?

Question

안녕하세요최근 서울, 부산, 인천, 동탄 등 전국 각지에서 전세 사기로 많은 사람들이 고통을 받고 있는데요근데 왜 아파트가 아닌 주로 빌라나 오피스텔에 사시는 분들이 이런 사기를 당하는 걸까요?아파트와는 다르게 빌라는 공시가격이 따로 없기 때문인가요?

주영민 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 주영민 공인중개사입니다.빌라도 공시가격은 존재합니다. 표준가격이 있습니다.그런데, 원래 공시가격은 세금을 매기기위한 것이라서 실제 가격과 차이가 큽니다.약 시세의 70%가 공시가격이 주로 됩니다.빌라는 오피스텔은 거래이력이 많이 없기 때문에 시세를 잘 모릅니다(결론)그런 상태에서 근저당권 아래로 전세를 들어가면 전세금 날려먹을수 있는겁니다.이에 비해 아파트는 단지에 여러세대가 거래하기 때문에 이러한 시세교란이 거의 불가하여실수가 없습니다

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.어느 주택이나 부동산개별 공시가격이 있습니다.아파트의 전세임대차는 개별공시가를 기준하지 않고, 거래시세나  kb공시가를 기준하여 전세가가 형성되므로 빌라보다 전세사기가 적습니다.그러나 빌라나 오피스텔은 공시가가 있더라도 형성된 거래가격이 별로 없고, kb시세가 없어서 주택가격을 부풀려서 전세가를 높여 임대차계약을 하고, 주택가격이 떨어졌을 때 전세보증금을 온전히 돌려받지 못하여 깡통전세가 되고 전세사기를 당하게 되는 것입니다.또는  전세사기꾼들은  신축빌라나 오피스텔을 kb시세가 없는 것을 악용하여 높은 가격으로 부풀리고, 세입자로 하여금 높은 전세를 계약케하여, 주택값이 하락하자 체납세금 등으로 경매에 처하여 세입자가 전세금을 날리게 되는 사태가 야기되었습니다.

곽대영 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.빌라도 다 공시가격이 있습니다.문제는 전세가율인데 아파트의 전세가율은 대략 50~60%정도입니다.아파트값이 많이 떨어졌어도 집값이 전세금보다는 비쌉니다.막말로 집을 팔면 전세금은 돌려줄 수 있습니다.빌라는 이전에 전세가율이 80~90%정도이고 신축빌라는 90% 이상 되는곳도 많습니다.집을 팔아도 전세금을 못돌려주는 집이 많습니다.얼마안되는 집에 높은 전세금을 주고 들어갔는데 집값이 폭락하게 된게 1차적인 원인입니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아닙니다, 개별공시지가는 다 있습니다만 계약시 사용하는 시세와는 차이가 있기 때문에 공시지가가 없어서 발생되는 문제는 아닙니다, 아파트의 경우 시세확인을 위해 비교가능한 주택이 많습니다, 그로 인해 정확힌 시세, 전세가 확인이 가능하고 임차인 입장에서도 시세 대비 높은 전세가에 계약을 할 이유가 없습니다. 빌라의 경우는 시세자체가 정확하지 않기 때문에 전세금이 시세에 대비 높더라도 쉽게 확인자체가 어렵고 갭투자가 용이하여 전세가율이 아파트에 비해 훻씬 높은 수준으로 형성되어 있기 때문에 주택가격이 하락할 경우 깡통주택이 될 위험이 높습니다.

이강애 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.공시가격이 있어도 빌라나 오피스텔은 매매거래금액이 낮고 적정금액이인지 평가하기  어려워  전세사기의 대상이 된 것입니다.그에 반해 아파트는 매매가가 높고  주변 시세를  활용한 적정가액 평가도 쉬워   매매가가 대부분 일반인들도파악할 수 있습니다. 아파트는  투자금액이 높아  대량매수 하기 힘들기 때문입니다

박병윤 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 박병윤 공인중개사입니다.알고계시는대로 깡통전세는 보통 신축빌라등에 많이 발생하게 되는데요.빌라의 매매가는 실거래가가 많이 없어 주변시세보다 더크게 분양가를 잡고 가짜임대인을 내세워 임차인을 모집하는 대규모 전세사기로 진행이됩니다.쉽게 말씀드리면 전세가율이 통상 80% 정도인데 깡통전세는 전세가율이 100% 이상 넘어갑니다.→ 전세가가 매매가보다 높다는 의미입니다.도움이 되셨나요.감사합니다.

정미숙 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 빌라, 오피스텔도 부동공시가격 알리미 사이트에서 조회가 가능합니다. 하지만, 빌라, 연립 등은 아파트 보다는소규모로 시세확인이 어려워, 전세금 금액을 매매가격과 높혀도 높은지 잘 몰라서 깡통 주택으로 사기를 당하는 경우가 있습니다.아파트는 호갱노노, KB은행 시세확인 등에 공개되어 있어서 금액을 쉽게 확인 할 수 있으나 빌라 등은 확인이 어렵습니다. .그리고, 최근 빌라 신축 시 분양을 위해서 바지사장을 세우고 이후 소유주가 교체되어 전세금을 못 받는 등의 사례 등이 아파트와는 다른 사기 유형이니 참고하세요.​

고경훈 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 아파트는 보통 대규모 단지인 만큼 거래사례가 빈번하여 시세를 파악할 수 있는데 신축 빌라인 경우 거래사례가 없는 만큼 감정평가업자에 의해서 감정평가를 하여 대출이 실행됩니다. 그러나 감정평가시 일부 업자들에 의해서 업감정평가를 하여 가격 자체를 조작하는 경우도 있고 이로 인해서 "매매가격대비 전세가율"이 높아 발생되는 것입니다.

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.빌라와 오피스텔들은 아파트처럼 세대수가 적고 거래가 활발하지 않다보니 시세파학등이 어렵습니다.이를 악용하여 집값을 높게 측정하고 높은전세가를 받는등 전세자금대출은 주거안정목적상 잘나오는것들을 악용 ,신축을 좋아하고 경험이 많이 없는 사회초년생이나 신혼부부가 타겟이 된것 입니다.