임대차 갱신 조건에 대해 질문드립니다.

Question

작년 6월 말이 2년 전세 계약이 만료되는 날이고, 2개월 전까지 아무런 대화 없다가 6월 중순즈음에 임대인에게 연락이 왔습니다.

이때 저는 계약연장을 하고 싶다고 전했고, 임대인은 재계약이라는 표현을 사용했습니다. 조건은 이전과 완전히 동일했고 계약서를 새로 작성하거나 하지도 않았습니다.

저는 2개월 전까지 의사표현이 없었기에 묵시적 갱신이라 생각하고, 그게 아니더라도 제가 계약 연장이라는 표현을 썼기 때문에 갱신청구권으로 갱신된 것으로 생각합니다. 임대인은 대화 내역에 재계약이라는 표현을 했기때문에 재계약이라 말씀을 하십니다.

1 이 경우는 갱신에 해당하는지 재계약에 해당하는지 알고 싶습니다.

2 계약해지를 요청한 지 3개월이 되었는데, 임대인분은 다음 세입자에게 돈을 받아야 보증금을 돌려줄 수 있다고 하십니다. 제가 더 일찍 받을 수 있는 방법이 있을까요?

3 중도해지로 인해 발생하는 부동산 중개비는 누가 부담해야하나요?

Answer 1

안녕하세요, 법률사무소 가양 대표변호사 부석준입니다.

임대인이 법정 기한을 놓치고도 단순한 말장난으로 재계약을 주장하며 보증금 반환을 미루고 있어 답답하실 것 같습니다. 결론부터 명확히 말씀드리면, 질문자님의 상황은 '묵시적 갱신'이 확정된 상태가 맞습니다. 주택임대차보호법상 임대인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경의 통지를 해야 하는데, 만료(6월 말)를 불과 보름 남짓 앞둔 6월 중순에 연락했다면 이미 법적으로 묵시적 갱신이 이루어진 뒤입니다. 이후 대화에서 임대인이 '재계약'이라는 단어를 썼고 질문자님이 '연장'이라고 했더라도, 이는 이미 확정된 묵시적 갱신의 효력을 뒤집고 새로운 계약을 체결한 것으로 볼 수 없습니다. 조건 변경 없이 구두로만 오간 대화는 묵시적 갱신의 확인에 불과합니다.

따라서 질문자님은 묵시적 갱신된 임대차 계약의 해지 권리를 가집니다. 법에 따라 임차인은 언제든지 해지를 통보할 수 있고, 그 통보가 임대인에게 도달한 지 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다. 질문자님께서 해지 요청을 한 지 이미 3개월이 지났다면, 현재 계약은 적법하게 종료된 상태이며 임대인은 즉시 보증금을 반환할 의무가 있습니다. "다음 세입자가 들어와야 돈을 준다"는 임대인의 말은 법적 근거가 없는 핑계일 뿐이며, 이는 채무불이행에 해당합니다.

이제는 더 이상 기다려줄 필요 없이 법적 압박을 가해야 할 때입니다. 당장 '임차권등기명령'을 신청하겠다고 통보하십시오. 등기가 되면 임대인은 새로운 세입자를 구하기가 매우 어려워지므로 심리적 압박을 크게 받습니다. 동시에 법원에 '지급명령'을 신청하거나 보증금 반환 청구 소송을 제기하여 연 12%의 지연이자까지 청구하겠다는 의사를 내용증명으로 보내는 것이 돈을 가장 빨리 받는 방법입니다. 마지막으로, 적법하게 계약이 종료되어 나가는 것이므로 임대인이 요구하는 부동산 중개비는 부담할 의무가 없으니, 이에 대해서도 단호하게 대처하시기 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  전세 조건이 동일하고 계약서 재작성 없이 계속 거주한 경우에는 재계약이라는 표현이 일부 사용되었더라도 실질적으로는 묵시적 갱신 또는 갱신청구권 행사에 따른 갱신으로 볼 가능성이 높습니다. 임대인이 신규계약의 의사표시와 절차를 진행하지 않았다면 재계약으로 보기는 어렵습니다. 갱신 계약이라면 임차인은 해지 통보 후 일정 기간 경과 시 퇴거 및 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.

• 법리 검토
  갱신청구권 계약 또는 묵시적 갱신의 경우 임차인은 해지 의사를 밝힌 날부터 일정 기간이 지나면 계약이 종료되는 구조이며 임대인은 퇴거 시점에 보증금을 반환해야 합니다. 임대인이 신규 세입자 보증금을 받아 반환하겠다는 입장은 임대인의 자력 부족 사정일 뿐 법적 정당성이 되지 않습니다. 다만 실제 반환이 지연될 경우 보증금 반환 청구 소송 및 임차권등기명령 신청을 통해 권리를 확보할 수 있습니다.

• 수사 또는 재판 대응 전략
  중도해지와 관련해 부동산 중개비 부담 문제는 갱신 계약인지 재계약인지에 따라 달라집니다. 갱신 계약이었다면 해지 통보 후 종료 시점의 해지는 법에서 정한 절차에 따른 것으로 임차인의 중도해지로 보기 어렵고, 이 경우 신규 임차인을 구하기 위한 중개보수는 통상 임대인이 부담합니다. 반면 재계약으로 인정될 경우 임차인의 임의 해지로 평가될 여지가 있어 분쟁이 발생할 수 있습니다.

• 추가 조치 또는 유의사항
  보증금 반환이 지연된다면 임차권등기명령을 신청해 대항력을 유지하면서 이사할 수 있도록 대비해야 합니다. 문자, 통화 내역에서 조건 동일성, 계약서 미작성 등을 증거로 확보해 갱신 여부를 명확히 하십시오. 필요 시 지급명령이나 소송으로 보증금 반환을 빠르게 청구하는 방안이 있습니다.