원룸 빌라 경매를 해보고싶어요 (낙찰받는 입장)
말그대로 지방 국립대근처 작은 원룸을 경매로 매매 하고싶은데 혹시 가격대는 어느정도인지 감정가격은 어떻게 나오는지 어떻게 시작하는지 궁금합니다
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
지방 국립대 근처 원룸 빌라를 경매로 낙찰받고 싶으신 경우, 아주 좋은 방향을 잡으신 거예요.
1. 지방 국립대 근처 원룸 빌라의 가격대
소액으로 안정적인 월세 수익을 목표로 하거나 실거주·전세 끼고 투자하기에 적합한 경매 유형 중 하나입니다.
하나씩 체계적으로 설명드릴게요.지역에 따라 다르지만 대부분의 지방 국립대 근처 원룸 빌라는 감정가 기준 3,000만 원 ~ 9,000만 원대가 일반적입니다.
예시: 전북대, 전남대, 충남대, 경북대 인근: 4천~8천만 원
경상대, 강원대 인근: 3천~6천만 원 수준
보통 신축일수록 비싸고, 준공 20년 이상은 저렴하지만 관리비와 공실률 리스크가 있습니다.
2. 감정가는 어떻게 산정되나요?감정평가사는 다음을 기준으로 합니다.
해당 물건의 위치 (대학과 거리, 상권 포함)
실거래가, 유사 물건의 매매가/전세가
건물의 상태, 전용면적, 주차 여부, 층수
현재 임대차 여부 (보증금, 월세)
감정가는 일반 매매가보다 약간 보수적으로 산정되는 경우가 많습니다.
3. 어떻게 시작하나요? (실전 순서)경매 사이트나 앱 이용법원경매 정보 보는 곳: 대법원 경매정보 사이트
민간 사이트: 지지옥션, 굿옥션, 스피드옥션 등 (유료)
키워드로 검색: 예) “○○대 원룸”, “대전 유성구 다세대” 등
마음에 드는 물건 찾기매각기일표에서 날짜별로 진행되는 물건 확인
감정가, 최저가, 유찰 횟수, 입찰일 등 확인
현장 방문 및 등기부 등본 확인권리 분석: 말소기준권리보다 아래에 있는 임차인은 인수 위험 있음
현황조사서, 감정평가서, 등기부등본을 꼭 읽어야 합니다
건물 상태와 임차인 거주 여부 실사 필요
입찰 준비입찰보증금(최저가의 10%) 준비
입찰표 작성 + 입찰봉투에 서류 동봉
경매일 오전에 해당 법원에 직접 방문해 입찰
낙찰 후 절차낙찰 → 매각허가결정 → 잔금 납부(보통 1~1.5개월 이내)
소유권 이전등기
기존 임차인과 임대차 계약 승계 or 명도
4. 경매로 원룸 빌라를 낙찰받는 장점매매가보다 저렴하게 매입 가능 (통상 70~80% 수준도 가능)
대학가 인근이라 공실 위험이 낮은 경우가 많음
관리가 쉬운 소형 부동산 투자
보증금 기준 투자 시 레버리지 효과 큼 (전세 끼고 투자 가능)
5. 주의할 점낡은 빌라일수록 수리비가 많이 들 수 있음
임차인 권리관계 확인 필수 (대항력, 보증금 반환 여부 등)
대학이 이전하거나 정원 감축 시, 수요 변화가 생길 수도 있음
경매 입찰 후에는 취소가 불가능하니 꼭 현장조사 후 참여하시길 바랍니다. 참고하세요!
반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
운영자이자,
유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>
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진행자 김명석입니다.
초보자가 스스로 경매 입찰과 명도를 하려면 쉽지 않습니다. 권리상 하자가 있는지 여부부터 확인을 해야 하는데, 권리분석부터 막히기 됩니다. 경매 법원은 어떤 경우에도 이러한 위험을 고지해 주지 않습니다. 저희같은 전문가의 도움을 받아 진행하는 것이 현명합니다.
***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
보통의 경매는 법원을 통해 진행하게 됩니다. 경매를 진행할때에는 법원에서 정한 최저매각가격에서 입찰자별 최고가를 써 낸 사람이 낙찰을 받게 되는데, 이를 위해서는 어느정도의 가격으로 할지는 본인이 해당 매물에 따른 분석을 하시어 정하셔야 할부분이고, 법원 경매특성상 해당 목적물에 권리관계를 통해 인수권리도 확인을 하신뒤 참여를 하셔야 합니다. 참고로 입찰시에는 법원에 참석하셔야 하고 입찰시 최저매각대금의 10%을 현금으로 준비하셔야 합니다.
당연히 본인이 원하는 지역이나 매물이 경매에 나오게 될지는 아무도 알수 없습니다, 즉, 원하는 매물이 경매에 나오지 않을수 있고 나온 경매물에서 매수대상을 찾으셔야 하는 만큼 대법원 경매사이트를 통해 경매매물을 확인하셔야 합니다.
말그대로 지방 국립대근처 작은 원룸을 경매로 매매 하고싶은데 혹시 가격대는 어느정도인지 감정가격은 어떻게 나오는지 어떻게 시작하는지 궁금합니다
===> 법원 경매부동산에 대한 가격은 법원에서 선정한 감정평가기관에 따라 감정평가를 하게 되고 낙찰가율은 지역에 따라 상이하자민 통상 단독주택인 경우 낙찰가율은 감정가대비 약60% 수준이라 할 수 있습니다. 1차 기일은 감정가를 기준으로 2차 기일부터는 통상 감정가의 20%를 하향 조정하여 반복해서 진행됩니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 경매에 대한 기본 지식을 알고 시작을 하셔야 합니다.
권리분석을 익히시고 적절한 낙찰가 산정을 합리적으로 잘 분석을 해야 하고 해당 지역 경매 물건은 법원경매사이트에서 조회가 가능하나 보기 힘드므로 유료경매사이트를 이용하시는 것이 좋고 실전 경매 이전에 법원에 한번 나가서 보는 것도 많이 도움이 됩니다. 아닌 경우 경매 대행 업체에 수수료 주고 부탁을 하는 것도 방법중에 하나입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
경매에 대해서 관심이 많은 것 같습니다.
경매는 절차가 중요하기 때문에 경매책 하나 사서 절차에 대한 이해를 먼저 하시길 바랍니다. 또한 권리분석을 통해 수익을 극대화 하시고 접근하시는 것을 추천드립니다.
대학가 근처 원름 낙찰가는 다양하여 정확하게 답변드리기 어렵습니다.
법원 경매 사이트 들어가면 경매 가격이 나와 있으니 확인하시길 바랍니다.
감사합니다.