역전세? 깡통전세? 이게 먼가요

Question

최근들어 역전세 깡통전세 이런말을 많이 들었는데 정확히 이게 무슨말이고 이렇게 되면 어떠한 문제점들이 있는지 세입자가 조심해야는것들이 궁금합니다

강태호 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.역전세는 주택 시세가 떨어지면서 전세가가 계약 당시보다 하락하는 현상을 말하고 깡통전세는 전세가가 매매가와 비슷하거나 그보다 높은 현상을 말합니다. 역전세, 깡통전세 매물은 잘못하면 보증금 반환에 어려움이 있을 수 있습니다. 그런 매물들은 최대한 피하고 거래를 하시는게 좋습니다.

홍성택 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.매매가가 전세보증금보다 낮아지는 경우이며 전세보증보험에 가입하시는것을 추천합니다

양정섭 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.깡통 전세란 매매가보다 전세 보증금과 집주인의 주택담보대출 금액 합계가 더 높은 주택을 일컫는 말로, 부동산 시장에서 속어처럼 쓰입니다. 깡통전세는 집 값이 크게 하락하거나, 집주인이 담보대출 채무를 해결하지 못하는 경우 세입자의 전세보증금을 돌려 받지 못할 수 있습니다. 집 전세 가격이 매매가 보다  높은 경우 주의가 필요합니다.1. 계약 전, 공인중개사 사무소 정상등록 확인하기.2. 계약 전, 등기부등본과 건축물대장을 열람하기.등기부등본에서 가장 먼저 담보대출이 있는지(근저당권), 이중계약이 있는지(전세권, 임차권) 확인을 하여야 합니다. 임대인(소유자)의 이름, 주민등록번호, 주소, 그리고 과거에 대출이자를 연체하거나 세금을 체납하지는 않았는지(가압류, 가처분)도 확인을 합니다.3. 계약 전, 매매가와 전세가격 확인하기4. 전세보증금반환보증 적극 활용하기5. 계약 시, 유의사항 및 특약 문구 넣기계약 당사자가 등기부등본상 소유자와 동일한지 신분증을 확인하세요. 대리인이라면 위임장 확인합니다. 근저당권, 신탁 등의 말소 조건으로 계약하는 경우에는 특약을 넣으시기 바랍니다.6. 계약 후, 잔금일에 확인해야 할 일잔금일에 지금까지 일을 최종 확인 해야 합니다. 계약 후 등기부등본상 변동내역이 있는지, 계약시 특약사항이 이행되었는지 꼭 확인을 하여야 합니다. 확인을 다한 후에 잔금을 치루기시 바랍니다. 마지막으로 전입신고 및 확정일자를 신청하시기 바랍니다.

박진혁 공인중개사 · Answer

안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.전세값이 매매시세와 비슷해서 나중에 나갈때에 임대인이 보증금을 돌려주지 않아서 나갈수 없는 경우 입니다. 전세값이 높아서 들어올 사람이 없는 경우에 나가려면 손해를 보고 나가야 합니다. 이런 경우를 깡통전세 또는 전세사기 라고 합니다.

고경훈 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 깡통전세라는 것은 "매매가격과 전세가격의 차이"를 고려할 때 별로 차이가 없어 보증금 회수에 문제가 있는 경우에 속칭 깡통전세라고 표현합니다. 이러한 경우 세입자가 관심을 갖어야 할 사항은 "보증금 보호"를 받는데 문제가 없는지부터 확인이 필요합니다. 그렇지 않으면 나중에 보증금 보호에 문제가 될 수 있습니다.

정호욱 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 정호욱 공인중개사입니다.시장에서는 역전세를 ‘전세 계약 시에 비해 만기 시 전셋값이 하락한 상태’로 정의합니다. 즉, 임차인의 손실 발생 여부와 관계없이 현재 전세 시장의 가격 상태로 역전세 발생 여부를 판단합니다. 하지만 깡통전세는 ‘다양한 원인으로 인하여 임대인이 임차인에게 전세보증금을 돌려주지 못하는 상태’를 의미합니다. 이렇게 임차인에게 어떠한 형태로든 피해가 발생한 상황이라는 측면에서 역전세와 차이가 있습니다.깡통전세는 임대인이 파산하거나 주택가격이 급격히 하락하는 등 다양한 상황에서 발생할 수 있습니다. 역전세는 이러한 깡통전세 발생 요인 중 하나로, 역전세가 확대 및 심화 되는 지역에서 깡통전세가 발생할 가능성이 증가합니다.

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.깡통전세란 주택 매매시세가 전세보증금 보다 낮은 경우를 말합니다. 여기서 문제는 임차인이 계약만료후 보증금 반환시 임대인이 주택을 매매또는 경매로 처분하여도 보증금을 다 돌려줄수 없는 채무불이행 상태가 될 위험이 있는 주택입니다.

곽대영 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.역전세나 깡통전세나 비슷한 말입니다.깡통전세는 세입자가 만기 후 나갈때 주인이 보증금을 돌려주지 않아 경매로 넘어가도 낙찰가가 세입자의 보증금 수준이 되지 않아 세입자가 온전히 보증금을 돌려 받을 수 없는 집을 말합니다.단순히, 집 시세가 보증금과 근저당등을 합한 것과 비슷한 수준의 집으로 이러한 집은 경매로 넘어가도 결국에는 세입자가 집을 낙찰받는 경우가 많습니다.계약시 등기부를 잘 확인하시고 전입날까지 다른 근저당 설정 금지등의 특약을 넣고 계약을 진행하시고, 가급적이면 전세보증보험 가입 가능한 집으로 계약하시길 바랍니다.답변이 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다^^