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다부진뻐꾸기113

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월세로 방 구하는 중인데 융자금 관련 질문드립니다.

안녕하세요 전문가님들 저는 서울에서 직장을 다니게된 사회 초년생입니다

첫 자취방을 알아보려고 부동산을 돌며 "월세"매물을 알아보고 있는 상황인데

매물들을 등기부등본 떼보면서 찾아보니 원룸들은 거의 다 융자금 달고있는 경우가 많은데

소액임차권자로 최우선변제 대상에 해당되는 원룸들일지라도 경매로 넘어가는 경우
주택가액의 1/2까지만 변제 가능하다고 들어서 융자금 없는곳 위주로 알아보는 중인데

그러다보니 적합한 매물이 많지 않아서 질문 드립니다.

1.현실적으로 최우선변제대상임에도 주택가액의 1/2 한도에 걸려 보증금을 전액 변제받지 못하는 경우가 많은지.

2.건물가액에 비해 어느정도 융자금이 설정된 매물이 안전한 매물인지 가 궁금합니다.

7개의 답변이 있어요!

  • 유현심 공인중개사

    유현심 공인중개사

    우성공인중개사사무소

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    안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

    ,서울은 전세보증금이 1억6천 5백이하면 최우선변제금이 5천5백까지는 경매에 들어간다고 해도 순위에 관계없이 받을수 있습니다

    ,다세대라면 호수별로 등기가 되어있으면 그집에 대출이 없으면 되는데 보통원룸에는 대출이 없는 편입니다

    보통 전세가와 대출을 합쳐서 집값의 70%가 넘어가면 위험하다고 봅니다

  • 고경훈 공인중개사

    고경훈 공인중개사

    대박행정사 및 공인중개사 사무소

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    안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.

    1.현실적으로 최우선변제대상임에도 주택가액의 1/2 한도에 걸려 보증금을 전액 변제받지 못하는 경우가 많은지.ㅠ==> 네 그러한 경우도 있는 만큼 호실별 임대차현황을 정확히 파악해야 합니다.

    2.건물가액에 비해 어느정도 융자금이 설정된 매물이 안전한 매물인지 가 궁금합니다. ==> 단독주택은 주변 실거래가액을 고려하여 70% 이내 되어야 합니다.

  • 김희영 공인중개사

    김희영 공인중개사

    현대로템

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    안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

    최우선변제 대상인데도 주택가액 1/2한도에 걸려 보증금을 전액 변제 받지 못하는 경우는 많지 않습니다. 그러나 일부 변제받지 못하는 경우가 발생할 수도 있으므로 주의하셔야 합니다. 현실적으로 보증금을 돌려받기 위한 좋은 수단은 전세보증보험에 가입하는 것인데, 단독,다중,다가구주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 가입이 되지 않으며 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다.

  • 최병옥 공인중개사

    최병옥 공인중개사

    프리랜서

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    안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

    최우선변제금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한하는 법률이 있습니다. 즉 최우선변제금액을 보고 계산을 하셔서 주택가액이 보다 큰 매물을 구하시는게 안전하고 통상적으로 원룸에 대출이 많이 있습니다. 우선적으로 원룸이 최악의 경우 경매로 넘어가게 될때 어느 정도 낙찰이 되는지 살펴보시고 차례차례 계산을 해보시고 최우선변금액으로 다 보장이 되는지 계산을 해볼 필요가 있습니다.

    감사합니다.

  • 유창효 공인중개사

    유창효 공인중개사

    대한 공인중개사

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    안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

    1. 가능성 있는 부분이나 구분건물인지 다가구 건물인지에 따라 권리분석에도 차이가 있을수 있고, 보통 구분건물의 경우라면 사실상 소액임차인 최우선 변제에 해당되면 질문에서 말한 주택가격1/2범위내에 포함될수 있기에 배당을 받을 가능성이 높습니다. 다만 다가구의 경우 기존 임차인들도 소액임차인에 해당되면 모두 포함될수 있기에 이때는 권리분석으로 통해 가능여부등을 판단하여야 합니다. 그러므로 일단은 매물을 정하시고 권리분석으로 해본뒤 리스크가 있다면 계약을 피하거나 조건을 조정하시면 되지, 처음부터 융자없는 주택등을 찾을 경우 매물이 없을수 있습니다.

    2. 1처럼 다세대, 다가구 여부에 따라 , 본인 보증금에 따라 상황이 달라질수 있습니다. 즉 매물에 따라 권리분석을 해봐야 위험여부확인이 정확합니다. 다만 보통은 융자금은 주택시세에 70%을 초과하지 않는게 안전할수 있습니다,

  • 조장우 공인중개사

    조장우 공인중개사

    누리부동산

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    안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.

    만약 자취를 위해서 월세를 사신다면 최우선변제의 경우 크게 신경쓰지 않으셔도 됩니다. 빌라의 경우 전세사기에 문제가 크며 월세의 경우 보증금이 그리 크지 않기 때문에 큰 문제가 발생하지 않습니다. 다만, 경매를 넘어가거나 하더라도 오랜 기간이 걸리기 때문에 돌려주지 않더라도 문제가 발생될 경우 보증금만큼 더 거주를 하다가 나와도 괜찮습니다.

    우리나라 부동산의 경우 대출금이 없는 곳은 거의 없습니다. 월세의 경우 보증금을 너무 크게 잡지만 않는다면 리스크가 크지는 않을 듯 합니다.

  • 이제동 공인중개사

    이제동 공인중개사

    강호공인중개사사무소

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    안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.

    최우선 변제금은 본인의 보증금의 1/6정도밖에 변제 받지 못합니다 시도별 금액에 따라 변제금이 다름니다

    일반적으로 보증금 전체를 경매시 최우선적으로 받는 즐 아는데 최소한도 밖에 변제제 해주지 않습니다

    그리고 주변시세에 비교하여 70%이상

    근저당 등 설정되어 있다면 위험할 수 있습니다

    참고하여 주시기 바랍니다