안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
보증금반환소송 전 먼저 내용증명을 송달하기 바랍니다. 그리고 내용증명의 내용부분에 모든 내용(연장관련도 포함)을 작성하여 송달하면 됩니다.
법률상 전세보증금 반환소송이 예상된다면 계약 해지가 언제가 됐는지를 다툴 가능성이 커지므로 해지일과 해당 내용을 입증할 수 있는 내용증명을 보내는 것이 효과적입니다. 만약 임대인이 해지를 통보받지 않았다고 주장하더라도 내용증명으로 보내두면 구체적인 명시가 되어 있으므로 이러한 분쟁을 미리 예방할 수 있는 효과가 있습니다. 당장 이사를 해야 하는 상황이라면 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 것이 더욱 절박하고 박정하게 느껴진다고 하였습니다. 그런데 문제는 보증금을 돌려받기 전에 다른 집으로 전입신고를 할 때 보증금 반환에 대한 대항력을 잃게 됩니다. 이 경우 전세보증금 반환소송에서 매우 불리하게 됩니다. 이때 임차권등기명령을 해두면 이사를 하더라도 대항력을 유지하였는데요. 따라서 보증금 회수가 이뤄지지 않은 상황에서 반드시 이사해야 하는 경우 주택 소재 관할 법원에 임차권등기명령을 신청하고 등기가 된 것까지 확인한 후 이사를 해야합니다.
이와 같은 등기는 임대인이 자발적으로 돌려주고자 압박할 수 있고, 등기 절차를 진행할 수 있다면 신규 임차인은 최우선 변제권 행사가 불가능하므로 계약하기를 꺼리게 되므로 임대인은 어떻게든 보증금을 반환하려고 노력하는 경우가 많습니다. 전세금 반환소송은 평균적으로 6개월 이상 걸리는 경우가 많습니다.. 소송 기간이 길게 걸리는 만큼 그동안 임대인이 재산을 처분할 수 있으며 이러한 처분을 막기 위해 가압류 등 보전처분이 필요합니다. 모든 채무 사건에서 그렇지만 승소 후 강제집행(경매)을 해서 전세금을 돌려받아야 하는데 경매시 본인보다 선순위의 채권자들이 있을 경우, 경우의 수에 따라 본인의 보증금을 모두 받을 수도 있고 돌려받을 돈이 없을 수도 있고, 일부만 받을 수도 있습니다.