융자가 있는 물건의 경우에 대해서 최우선변제나 보증보험이 어떻게 될까요

Question

보증금 5천에 월세 50인 물건을 보고 있는데 이 집에 융자가 1억 800만원이 있는 걸 알게 됐습니다

서울지역이라 보증금 5천이면 최우선변제금액에 해당 되는 걸로 알고 있지만 소급 적용은 안되는 줄로 알고 있어서 이 융자가 23년 이전이면 5천만원을 보장 못받을 수도 있을 거 같다고 생각합니다

그래서 보증보험도 들어두고 싶은데 이렇게 해 두면 융자가 있는 집을 임차 해도 괜찮을까요?

되도록이면 안전하게 융자가 있는 집을 임차하는 방법은 어떻게 될지 알려주시면 감사하겠습니다

Answer 1

보증금 5천에 월세 50인 물건을 보고 있는데 이 집에 융자가 1억 800만원이 있는 걸 알게 됐습니다

서울지역이라 보증금 5천이면 최우선변제금액에 해당 되는 걸로 알고 있지만 소급 적용은 안되는 줄로 알고 있어서 이 융자가 23년 이전이면 5천만원을 보장 못받을 수도 있을 거 같다고 생각합니다

그래서 보증보험도 들어두고 싶은데 이렇게 해 두면 융자가 있는 집을 임차 해도 괜찮을까요?

되도록이면 안전하게 융자가 있는 집을 임차하는 방법은 어떻게 될지 알려주시면 감사하겠습니다

==> 우선적으로 최우선 보증금 규모는 최선순위 근저당 설정일자를 기준으로 판단합니다. 2021. 25. 11 - 2023. 2. 13일까지는 최우선 보증금이 5000만원까지 보장받을 수가 있습니다. 임차하여도 낙찰대금의 2분의 1 범위 내에서는 최우선 보호대상인 만큼 상대적으로 안전하다고 할 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

보증보험 가능이 가능하면 안전하다고 볼 수 있습니다.

하지만 선순위 대출이 있을 경우 다음 후순위 전세권이 설정이 되는 거라 아마도 보증보험 가입이 힘들것으로 사료됩니다. 최우선 변제금의 경우 확정일자 + 전입신고를 하게 되면 최악의 경우 경매로 넘어가도 소액으로 최우선변제가 가능하리라 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

서울은 보증금이 1억6천5백이하는 5천5백까지 최우선변제금에 속합니다

만약에 경매에 들어간다고 해도 순위에 관계없이 보장되는 금액입니다

그러니 그집을 계약 했다고 하면 전입신고와 확정일자는 갖춰 두셔야 합니다

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

일단 선순위 대출이 있는 물건은 최대한 피하시는게 답인데 마음에 들어 거주를 희망한다면 최소한 보증보험을 들면 안전하다 생각합니다.

보증보험을 드시면 보증금은 지킬 수 있을 것으로 보입니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

서울시의 경우 담보기준시점이 2121.5.11~2023.2.20 기간 내라면 최우선변제 한도가 5000만원이며 2018.9.18~2021.5.10 기간 내라면 3700만원이니 먼저 대출 시점을 정확히 확인해 보시기 바랍니다. 근저당이 설정된 집인 경우 근저당과 전세를 합친 금액이 집값의 70%를 넘어가면 위험할 수 있어 주의해야 하는데, 전세보증보험을 들 수 있으면 어느정도 안심할 수 있습니다. 하지만 근저당의 비중이 높은 경우에는 계약갱신시 전제보증보험 갱신이 불가능 할 수도 있음에 주의하셔야 합니다.