계약갱신권으로 전세거주중인데 중도퇴실시 임차인이 중개수수료 부담한다는 특약이 계약서에 있어요, 임차인에게 불리한 특약은 무효 아닌가요?
계약서 특약에 저렇게 작성되어 있지만 임대차법상 임차인에게 불리한 특약은 무료로 한다라는 규정도 있는데 어떻게 해야 할까요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
갱신청구권을 사용한 재계약시 중도해지는 임대인이 통보를 받은 3개월 후 계약의 효력이 생겨 계약은 해지됩니다, 이때 중개보수 부담은 하지 않아도 됩니다. 그리고 위 사항은 임대차보호법에 따른 강행규정으로 특약의 효력은 없다고 보시면 됩니다.
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중도 퇴실시 임차인이 중개수수료를 부담하는 것은 당연합니다.
전혀 불리한 조항이 아니며, 오히려 유리하다고 볼 수 있습니다.
왜냐하면 계약의 중도 해지는 임대인이 거절할 수 있으며,
계약만기일까지는 보증금을 돌려줄 의무가 전혀 없기 때문입니다.
중개 수수료만 부담하면 계약의 중도 해지가 가능할 수 있으므로
오히려 임차인에게 유리한 조항이라고 보입니다.
안녕하세요. 유영경 공인중개사입니다.
계약갱신청구권을 사용한 뒤 계약해지는 묵시적 갱신의 내용을 준용합니다. (주임법 제6조3의 4항) 갱신청구권을 사용하고 난 후에는 언제든지 계약해지를 주장할 수 있으며, 3개월 이후 효력이 발생합니다.
다만, 판례와 서울시 주택임대차실제상담사례집에서는 '특별한 약정이 없는 한' 중도퇴실 시 중개보수 부담은 임대인이 한다는 것으로 보아 중도해지시 중개보수 임차인 부담에 대한 특약은 효력이 있을 것 같습니다.
도움이 되시길 바라겠습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다. 주임법에 따르면 임차인에게 일방적으로 불리한 조항을 무효로 주장이 가능하지만 계약서 작성 전에 상호 협의를 하였다면 유효한 특약조건으로 효력이 발생하게 됩니다.
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.
그 사항은 임차인에게 불리한 특약이 아니고 일반적인 특약이라 볼 수 있겠습니다.
임대인은 2년 임대차계약을 했다는 가정하에 이 기간동안 한번의 중개수수료가 발생이 되는데 2~3달만에 중도퇴실 하고 다음 세입자 받게 된다면 추가적인 중개수수료가 발생이 됩니다. 질문자님의 의견대로 한다면 그 다음 세입자도 몇달만에 중도퇴실 한다면 또 중개수수료를 임대인이 부담해야 한다는 것인데 과하고 불합리 하다고 볼 수 있겠습니다.
