오피스텔 매매가와 전세가 차이가 별로 없는데 왜그런건가요?
예를들면 오피스텔 매매가가 2억 6천이면
전세는 2억 이런식인데
아래 두가지 항목이 궁금합니다.
1. 차이가 별로 안나는 구체적인 이유는?
2. 전세사기 당할 우려는 없는지?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
일반적으로 아파트처럼 시세 비교가 손쉬운 경우 일정전세가율을 유지하는 경우가 대부분이지만, 오피스텔, 빌라처럼 비교시세가 거의 없는 경우 실제보다 매매가격이 높게 책정되는 경향이 있고 해당시세를 기준으로 전세보증금을 책정하기에 보증금도 높아지게 됩니다. 그리고 이렇게 형성된 이후에 실제 매매계약에서는 수요가 적어 시세가 하락하게 되고 실거래가격이 낮아지게 되면서 매물시세도 하락하게 되면서, 점차 전세금과 매매금액간 격차는 더 줄어들게 됩니다, 즉 전세가율자체가 높아지게 됩니다. 당연히 이렇게 되면 전세보증금 반환등의 문제가 나타날수 밖에 없고, 현 시세기준으로 전세보증금을 낮추어야만 세입자를 구할수 있기에 결국 세입자교체에 따른 보증금 반환도 문제가 생길수 있는 역전세나 깡통전세로 이어지게 됩니다. 그러므로 전세가율이 80%을 넘는 매물은 무조건 계약을 피하시는게 안전하고, 더 쉽게는 보증보험 가입자체가 가능한 매물에만 계약을 진행하는것이 가장 전세사기가 발생해도 피해를 최소화할수 있습니다 .
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
1. 오피스텔의 경우 대지지분이 적고 재개발, 재건축의 가능성이 적기에
아파트와 시세대비 저렴합니다.
다만 실거주성의 수요는 구축 아파트보다 높은편이기에 임대차 가격은 높습니다.
즉 전세가율이 현저하게 높게 설정됩니다.
2. 상식적으로 부동산 하락으로 인해 집 값이 조금이라도 떨어지면
전세가가 매매가보다 높아지는 역전세 현상이 쉽게 벌어집니다.
사기까지는 아니겠지만, 결과적으로 보증금을 못돌려 받을 리스크는 높습니다.
추가 궁금하신 사항 있으실가요?
1. 그런 오피스텔을 사려는 사람보다 빌려서 살려는 사람이 훨~씬 많기 때문입니다.
2. 매매가와 전세가 차이가 크지 않으면 당연히 전세사기의 우려는 있습니다.
예를들면 오피스텔 매매가가 2억 6천이면
전세는 2억 이런식인데아래 두가지 항목이 궁금합니다.
1. 차이가 별로 안나는 구체적인 이유는?
===> 매매가격대비 전세가격이 높은 것이 현실이지만 이러한 상황에서 경매처분되는 경우에는 보증금 손실이 될 것으로 보입니다.
2. 전세사기 당할 우려는 없는지?==> 전세사기 당할 우려가 있는지 여부는 권리분석결과를 가지고 판단해야 합니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
전세가가 매매가와 비슷한 이유는 오피스텔은 1~2인 가구, 직장인 수요가 많아 쓰려는 사람은 많은데 장기 보유하려는 매수자는 적은 편입니다.
보유 가치는 낮고 사용 가치는 높아서 전세가가 상대적으로 높게 형성되어 있는 것입니다.
전세사기 위험은 아예 없는 것은 아니지만 전입신고와 확정일자를 신고할 수 있으면 보증금은 지킬 수 있으니 안심하시길 바랍니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
오피스텔은 실거주 보다는 임대를 주어 소득을 올리는 것이 주목적인 수익성 부동산입니다. 따라서 최대한의 효용을 얻기위해 임대인들이 전세나 월세금액을 높게 책정한 것이 보통인데, 경우에 따라서는 전세금액과 매매금액이 비슷한 경우도 발생합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,오피스텔은 임대수익 기준으로 매매가가 형성되어 원래 낮습니다
전세 수요는 많아서 전세가가 상대적으로 높게 책정이 됩니다
세금·대출 규제로 매매 수요가 적고
구조적으로 전세가율이 높게 나오는 상품입니다
,전세사기 위험은
전세가율 80% 근처면 유의해야 합니다
가장 중요한 것은 등기부의 근저당이 없어야 하고 전세보증보험 가능 여부가 관건입니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
매매가와 전세가격이 차이가 없는 경우 향후 보증금 반환에 위험할 수도 있습니다.
즉 통상 전세가격은 60~70% 선에서 계약을 하시는 것이 좋으나 좀 더 과도하게 계약을 하게 될 경우 보증보험 가입에도어려움이 있을 수 있고 향후 시세가 떨어지게 되면 보증금 반환에 문제가 생길 수도 있으므로 오피스텔의 경우 높은 갭으로의 전세는 위험 부담이 클 수 있으니 조심하시길 바랍니다.
물론 정상적으로 시세가 유지가 되고 향후 전세 세입자의 수요가 많고 임대인의 경제적 상황이 좋을 경우는 예외겠지만 항상 높은 전세가율은 보증금 반환에 위험할 가능성이 크다고 볼 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
오피스텔은 임대수익형의 특징과 투자 레버리지 구조 때문에 매매와 전세 가격 차이가 작게 형성되는 것이 일반적이며 전세사기 예방을 위해 등기부 등본 확인을 꼼꼼하게 하고 보증보험 가입 여부를 꼭 확인 후 계약하셔야 합니다